Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie

Combien de temps pour rendre une caution ?

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour rendre la caution au locataire. Il court à compter de la remise des clés et non de la fin du contrat de location. C’est la règle s’appliquant par principe si l’état des lieux est conforme. En réalité, il faut distinguer plusieurs situations :

• L’état des lieux est conforme, mais le locataire est toujours redevable de loyers ou de charges : le propriétaire a un mois pour rendre la caution, mais celle-ci peut être imputée des sommes dues.

• L’état des lieux n’est pas conforme : le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour rendre la caution. Cette durée doit être utilisée pour chiffrer les dégradations subies.

Le propriétaire qui ne rend pas la caution dans les délais s’expose à des sanctions. Il peut être contraint de verser des pénalités équivalant à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

La pénalité ne peut pas être appliquée si le locataire n’a pas informé le bailleur de sa nouvelle adresse à la fin du contrat de location.

La durée de restitution de la caution est la même pour un bail meublé ou vide.

L’état des lieux : un élément important avant de restituer la caution

La restitution du dépôt de garantie est actionnée par la réalisation de l’état des lieux. C’est lui qui détermine si la caution est rendue en entier ou non et dans quel délai. C’est une démarche incontournable à la fin d’un bail.

L’état des lieux se tient au moment de la remise des clés par le locataire. La date ne correspond pas forcément avec celle de la clôture du bail. En effet, le locataire peut souhaiter quitter le logement plus tôt.

Pour réaliser l’état des lieux, il est important de s’assurer des conditions de luminosité. Si le contrat d’électricité a été résilié, il est préférable de le faire en journée.

La démarche est forcément contradictoire. Les deux parties doivent être présentes. Il est possible de faire l’état des lieux de manière amiable. Le propriétaire peut se faire représenter par un professionnel, par exemple un agent immobilier. Si une des deux parties refuse de venir, l’autre doit saisir un commissaire de justice. Ce dernier va réaliser un état des lieux litigieux après avoir envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception aux deux parties. Les frais de l’expert sont alors partagés en deux.

L’état des lieux doit forcément être réalisé sur papier ou sous format numérique. Il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires.

• Le type d’état des lieux.
• La date de la démarche.
• La localisation de l’appartement.
• Le nom des deux parties.
• Les relevés de compteur d’eau et d’électricité.
• La description précise des éléments du logement pour chaque pièce.

Quels sont les éléments à vérifier avant de restituer le dépôt de garantie ?

Avant de restituer le dépôt de garantie, il est conseillé au propriétaire de vérifier son logement en détail. En effet, s’il s’aperçoit de dégradations après avoir réalisé l’état des lieux de sortie, il ne pourra pas rendre le locataire responsable.

Voici les éléments principaux à surveiller pendant l’état des lieux.

• Les ouvrants : ouvrez et fermez les portes et les fenêtres pour vérifier qu’elles fonctionnent correctement. Pensez à tourner les clés dans les serrures également. Testez aussi les volets, s’il y en a ;
• la plomberie : regardez sous l’évier ou le lavabo s’il y a des traces de fuites. Observez le tour de la douche, de la baignoire, des w.c. ou du chauffe-eau. Pensez à regarder les éventuelles traces d’humidité sur les murs ;
• les équipements électriques : allumez les chauffages, les appareils électroménagers, la télé pour vérifier leur bon fonctionnement. Allumez aussi toutes les lumières, la VMC ou la climatisation. N’oubliez pas de tester la sonnette ou le visiophone ;
• l’état des murs, des sols et des plafonds : observez les traces sur les peintures, les moquettes, le parquet, etc. ;
• les placards : ouvrez les portes pour vérifier qu’ils ne sont pas abîmés ;
• le nombre de clés rendues : testez chaque clé pour vérifier qu’elle fonctionne.
• les biens meubles dans le cas d’un appartement meublé : vérifiez que les chaises sont solides. Observez si le canapé est taché. Passez en revue la liste des objets présents au moment de l’état des lieux d’entrée.

Pourquoi et comment retenir une partie de la caution ?

Il existe deux motifs légitimes permettant de retenir une partie de la caution.

• Le locataire est redevable d’une partie des loyers ou des charges à la remise des clés.
• Le locataire a commis des dégradations dans le logement ou il n’a pas effectué des réparations locatives dont il avait la responsabilité.

Le propriétaire peut retenir la caution, par exemple, si les enfants du locataire ont dessiné sur les murs et qu’il est nécessaire de faire appel à un artisan peintre pour rénover les peintures.

Le dépôt de garantie peut aussi être conservé si le locataire a négligé de faire réparer le lave-vaisselle présent dans le logement.

Au moment de la remise des clés, il est conseillé au locataire de laisser au propriétaire sa nouvelle adresse et son RIB. De cette manière, il pourra être informé de la suite donnée à l’état des lieux par le bailleur.

Si le propriétaire décide de conserver une partie du dépôt de garantie, il est préférable qu’il en informe le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il indiquera les raisons de la non-restitution.

Quels recours en cas de litige sur la restitution de caution ?

Le locataire peut contester la rétention de sa caution par le bailleur. La première démarche à effectuer est de mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie. Le courrier doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si après la mise en demeure, le propriétaire refuse toujours de rendre la caution, le locataire doit engager des poursuites judiciaires. La procédure à effectuer dépend du montant du dépôt de garantie non restitué.

Si la somme est inférieure à 5 000 €, le locataire contacte un conciliateur de justice. Il peut aussi se tourner vers la CDC (Commission départementale de conciliation). Il s’agit d’une procédure gratuite.

Si la somme est supérieure à 5 000 €, le juge peut être saisi directement dans un délai de trois ans à compter de la remise des clés. Toutefois il est conseillé d’engager une conciliation en amont pour éviter une procédure longue et coûteuse. Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se trouve le logement.