Comment être propriétaire de plusieurs biens immobiliers ?

Pourquoi devenir propriétaire de plusieurs biens immobiliers ?

Devenir propriétaire de plusieurs biens immobiliers est une aspiration pour de nombreux ménages qui souhaitent tout à la fois diversifier leur patrimoine et bénéficier de revenus passifs récurrents. L’accès à la multipropriété implique la plupart du temps la mise en location d’un ou plusieurs biens détenus (investissement locatif) permettant de générer des revenus fonciers. Les loyers perçus permettent le plus souvent dans un premier temps de rembourser le coût du crédit ayant servi au financement. Une fois le crédit remboursé, les revenus locatifs constituent alors un revenu complémentaire fortement appréciable, par exemple dans l’optique de préparer sa retraite ou de financer les études de ses enfants. 

La multipropriété est également une sécurité financière concrète sur le long terme. L’immobilier est en effet considéré comme un actif tangible et une valeur refuge, notamment pendant des périodes d’incertitude financière ou de tensions économiques, voire géopolitiques. La multipropriété peut ainsi notamment vous permettre de revendre un bien en cas de coup dur ou de besoin de trésorerie à un moment ou un autre de votre vie. 

Elle permet par ailleurs de prévoir l’avenir sereinement sur le long terme. Elle offre par exemple la possibilité de bénéficier d’une résidence secondaire une fois l’investissement rentabilisé ou encore de mettre un ou plusieurs biens à disposition de ses enfants le temps de leurs études. 

Investir dans plusieurs logements offre aussi l’opportunité de profiter d’une valorisation immobilière éventuelle au fil du temps à condition de bien choisir son emplacement. Les prix de l’immobilier ont en effet, malgré quelques baisses ponctuelles, tendance à augmenter régulièrement avec le temps, notamment dans les zones urbaines. Il s’agit donc d’autant d’opportunités de réaliser des plus-values potentielles sur le long terme. 

Enfin, posséder plusieurs logements renforce votre solvabilité auprès des institutions financières. Vous disposez en effet d’un patrimoine important qui peut être mis en garantie au moment d’une recherche de financement. Cela permet donc d’enclencher un cercle vertueux pour étendre vos investissements.

Quelles stratégies pour investir dans l’immobilier et devenir multi-propriétaire ?

Plusieurs stratégies peuvent être mobilisées pour investir dans l’immobilier.

L’acquisition de sa résidence principale avant diversification

C’est la stratégie privilégiée par la plupart des investisseurs. Posséder sa résidence principale permet de ne plus avoir à s’acquitter d’un loyer. Ainsi, même si vous remboursez la banque et ne générez pas de revenus directs, vous acquérez progressivement la propriété du bien plutôt que de continuer à verser des loyers à un propriétaire, fonds qui sont au final versés en pure perte. L’acquisition de la résidence principale est par ailleurs une première étape souvent nécessaire pour rassurer les banques afin d’obtenir des financements ultérieurs dans la perspective d’investissements locatifs. Elle constitue en effet un actif tangible pouvant être mis en garantie (hypothèque) dans le cadre d’une demande de prêt immobilier.

L’investissement locatif immédiat

D’autres investisseurs préfèrent faire le choix inverse d’acquérir très tôt plusieurs biens pour les mettre en location sans acheter leur résidence principale. Cette stratégie consiste à commencer par acquérir des petites surfaces et à rechercher des bonnes affaires à petits prix. C’est par exemple le cas de biens anciens à rénover, peu chers à l’achat et offrant la possibilité d’obtenir des aides de l’État pour la rénovation énergétique. 

Ces petites surfaces permettent d’obtenir un crédit relativement facilement du fait d’un montant d’emprunt limité et offrent surtout l’opportunité de faire couvrir les mensualités de crédit par les loyers perçus. Il peut notamment s’agir de logements dans les zones urbaines (T1, studios) très prisés des étudiants ou des jeunes actifs. 

En faisant jouer l’effet de levier du crédit (ou autofinancement), il est alors possible de multiplier ses investissements, l’endettement permettant d’augmenter sa capacité d’emprunt puisque les prêts sont couverts par les revenus locatifs perçus. 

Par la suite, l’investisseur peut chercher à rentabiliser encore davantage son patrimoine en se tournant vers la recherche d’immeubles de rapport à fort potentiel locatif, c’est-à-dire en acquérant des immeubles qui peuvent ensuite être subdivisés en plusieurs appartements générant plusieurs loyers chaque mois. 

Cette stratégie, potentiellement très rentable, implique cependant un bon discernement dans les choix des biens, notamment sur la localisation pour éviter les risques de vacance locative (forte demande sur la zone, accès aux transports et aux services, potentiel de développement, etc.). Une diversification du type de biens et des zones géographiques d’investissement est donc fortement recommandée pour répartir les risques.

L’investissement à plusieurs

Puisqu’il peut être délicat de se lancer dans l’investissement immobilier (manque de capital au départ, méconnaissance des subtilités du marché), acheter à plusieurs peut se révéler opportun. L’association se fait le plus souvent en famille ou entre amis, donc de préférence avec des personnes proches, la confiance étant primordiale pour ce type de projet. 

Si l’investissement en indivision est possible (en famille), la SCI (société civile immobilière) reste la solution la plus plébiscitée pour investir à plusieurs, notamment de par sa flexibilité et sa simplicité de transmission (SCI familiale par exemple). Il est également possible d’investir avec des inconnus grâce au crowdfunding immobilier. Cette démarche est généralement destinée aux personnes souhaitant limiter leur investissement à de petites sommes. La mutualisation des capitaux de tous les investisseurs offre alors l’opportunité d’acquérir de plus grands biens offrant ainsi d’autres perspectives d’investissement.

L’immobilier en pierre papier

Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, l’immobilier pierre-papier permet d’être multipropriétaire sans posséder réellement de bien physique. Il consiste à investir dans des parts de sociétés immobilières spécialisées disposant d’un portefeuille de biens diversifiés (résidentiel, commercial, bureaux, etc.) et répartis sur tous les territoires. Cette diversification permet de limiter les risques. 

En échange d’un ticket d’entrée relativement limité (quelques centaines d’euros), l’investisseur perçoit une quote-part de loyers à intervalles réguliers sans avoir à s'occuper de la gestion directe des biens. Les rendements se révèlent généralement attractifs (autour de 5 %) et permettent une diversification de son patrimoine immobilier. Plusieurs options existent pour investir dans la pierre papier et notamment : 

• les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) : la formule la plus utilisée pour l’acquisition de parts de sociétés immobilières. L’investissement peut se faire en direct ou via une assurance-vie ;
• les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) : en plus des placements immobiliers, ils permettent d’élargir l’investissement à des placements financiers) par l’intermédiaire d’une assurance-vie ;
• les SIIC (Sociétés d'investissement immobilier coté) : fonctionnant sur le même modèle, elles présentent la particularité d’être cotées en bourse et impliquent donc l’achat d’actions pour investir.

Comment gérer efficacement plusieurs biens immobiliers ?

Si posséder plusieurs biens peut être particulièrement rentable, cela implique en revanche un défi de gestion important et une organisation rigoureuse.

Une gestion centralisée des différentes propriétés

Pour ce faire, il est recommandé en premier lieu de centraliser l’ensemble des informations nécessaires dans un logiciel de gestion locative. Il en existe différents sur le marché, plus ou moins gratuits selon les options comme notamment Rentila, Smovin, Immokeys ou encore Yourent. Ce type d’outil concentre notamment toutes les données sur les loyers payés ou à relancer, sur les charges à payer et à refacturer aux locataires, sur les assurances souscrites ou encore sur tous les documents relatifs aux biens (état des lieux, bail, diagnostics notamment). Il permet en outre de générer rapidement les quittances de loyer, de prévoir les réindexations de loyer sur l’inflation ou encore de suivre la rentabilité de chaque investissement, avec parfois même un volet comptable pour certains logiciels (notamment dans la perspective de locations en LMNP ou LMP).

Une gestion des locataires à entretenir

Outre cet aspect très formel et logistique, la gestion de plusieurs biens immobiliers passe aussi par les relations avec les locataires avec en premier lieu une sélection très pointue de chacun d’entre eux. En effet, le fait de sélectionner un locataire solvable et sérieux est indispensable à la rentabilité de votre investissement. Des mois voire des années de loyers impayés peuvent compromettre très sérieusement votre rendement voire même vous mettre dans une situation très inconfortable financièrement avec les traites du crédit qui continuent à courir. Vous avez toutefois la possibilité de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). N'hésitez donc pas à solliciter de nombreuses pièces justificatives et à vérifier leur véracité en réalisant votre enquête sur Internet. 

Cette gestion des locataires implique également une nécessaire réactivité aux demandes, par exemple en cas d’équipements défectueux à remplacer ou de problème de voisinage à solutionner. La relation avec les locataires passe enfin par la gestion des entrées et sorties (réalisation des états des lieux et inventaire des biens pour une location meublée, restitution des cautions, etc.).

L’entretien régulier des logements

L’entretien des biens est un autre élément à prendre en compte dans la gestion de logements en multipropriété. Il convient en effet de veiller à ce que ceux-ci restent en bon état d’utilisation et à anticiper de potentiels travaux lorsque nécessaire. Là encore, la réactivité est particulièrement importante lorsque des travaux urgents sont nécessaires (par exemple pour la plomberie, l’électricité ou le chauffage). L’intérêt est en effet de conserver ses locataires le plus longtemps possible, notamment lorsque la relation est bonne et que celui-ci s’acquitte de son loyer en temps et en heure.

L’optimisation de la fiscalité

Enfin, la gestion d’une multipropriété va souvent de pair avec l’utilisation de mécanismes d’optimisation fiscale. Ceux-ci permettent en effet d’améliorer parfois sensiblement le rendement. Plusieurs démarches peuvent être entreprises dans ce sens avec notamment le passage à la location meublée (LMNP ou LMP) qui permet de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, assurance, frais de comptabilité, taxe foncière, etc.) et d’amortir les biens. De même la réalisation de travaux sur de nouveaux biens permet une déduction sur les revenus locatifs et dans certains cas de créer du déficit foncier sur un certain nombre d’années.

Propriétaire de plusieurs biens : quelles obligations légales et fiscales ?

Si la détention d’un bien immobilier implique toujours certaines contraintes légales et administratives, celles-ci sont d’autant plus importantes pour les multipropriétaires, à plus forte raison pour ceux réalisant de la gestion locative. La loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a notamment énuméré un certain nombre d’obligations à respecter parmi lesquelles : 

• le maintien des biens en bon état d’utilisation : à cet égard, les logements doivent être décents c’est-à-dire ne pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité de leurs occupants. Ils doivent en outre comporter une liste d’équipements de confort minimal comme par exemple des installations électriques conformes aux normes en vigueur, des équipements de chauffage ou encore un raccordement sécurisé aux différents réseaux (eau, gaz, etc.). Le propriétaire a donc la responsabilité légale et financière de la réparation ou du remplacement de ces équipements de première nécessité ; 

• la réalisation et la présentation aux locataires des différents diagnostics obligatoires réunis au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). Parmi eux, on peut citer l’amiante, le plomb, l’état de l’installation électrique et de gaz, l’état des risques et pollutions et bien sûr le DPE (diagnostic de performance énergétique) ; 

• la réalisation des contrats de bail à chaque nouveau locataire et le respect des préavis pour donner congé à un locataire (6 mois pour un logement non meublé, 3 mois pour un logement meublé). Le propriétaire doit également vérifier que le locataire assure bien le logement en demandant une attestation d’assurance. Il peut également souscrire de son côté, sans que ce soit obligatoire, une assurance propriétaire non-occupant (PNO) ; 

• la collecte du dépôt de garantie à l’arrivée du locataire et sa restitution à son départ ; 

• le respect des plafonds de loyer pour les biens situés dans des agglomérations pratiquant l’encadrement des loyers (dans les zones tendues). À défaut, le propriétaire s’expose à l’obligation de rembourser le locataire a posteriori et à une amende de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) ; 

• la régularisation des charges locatives chaque année, celles-ci ne pouvant porter que sur les charges récupérables (types de charges dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire) ; 

• remplir la déclaration d’occupation des biens immobiliers : cette nouvelle formalité en date de 2023 est à accomplir une seule fois par bien et vise à recenser les logements assujettis à la taxation sur les résidences secondaires et sur les logements vacants. 

Du point de vue fiscal, un multipropriétaire doit également respecter les obligations suivantes : 

• déclarer l’ensemble des revenus locatifs et effectuer les potentielles déductions selon le régime d’imposition choisi et/ou le montant de chiffre d’affaires réalisé (LMP ou LMNP, régime micro-foncier ou régime réel). Il doit ainsi remplir les différents formulaires de déclaration s’appliquant à sa situation (Cerfa n° 2042, 2042 C, 2044 ou 2044 spéciale). Dans certains cas, le recours à un expert comptable est fortement recommandé (imposition au régime réel) ; 

• s’acquitter des taxes et impôts divers liés à la propriété immobilière et à l’investissement locatif à savoir :
  • le paiement de la taxe foncière ;
  • le paiement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
  • le paiement, le cas échéant, de la taxe sur les logements vacants (TLV) pour un logement laissé vide pendant plus d’un an dans une zone tendue ;
  • la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien avant la période d’exonération ;
  • l’imposition sur la fortune immobilière (IFI) lorsque le patrimoine net taxable total du multipropriétaire dépasse 1,3 million d’euros après abattement ; 

• enfin pour les indivisions et les SCI, les indivisaires ou les associés doivent remplir les différentes formalités attenantes à ces statuts (immatriculation de société, obtention de numéro SIRET, dépôt de liasse fiscale, déclarations d’impôt, etc.).