Que faire en cas de loyers impayés ?

Loyer impayé : quelles premières actions entreprendre ? 

Que faire en cas de loyer impayé ? C’est l’un des rôles d’un gestionnaire locatif. Si vous n’en avez pas, il convient en premier lieu de contacter le locataire pour comprendre la situation. Une relance informelle, par téléphone ou par e-mail, peut suffire à régler la situation.

Si aucune réponse n'est obtenue, il est conseillé d'envoyer une lettre de relance formelle. Celle-ci n'a pas de valeur juridique en tant que telle, mais elle constitue une première preuve en cas de litige futur. Dans ce courrier, il est important de rappeler les termes du bail, le montant du loyer dû et la date de règlement notifiée dans l’avis d’échéance de loyer. Si la relance reste sans réponse, il sera nécessaire de passer à des procédures plus formelles.

Quand et comment recourir aux procédures formelles ?

Lorsque toutes les tentatives de règlement à l’amiable échouent, le recours à des procédures de loyers impayés est alors inévitable. Attention, le respect de chaque étape est essentiel pour garantir la légitimité des démarches et éviter des sanctions pénales à l’encontre du propriétaire.

1. La mise en demeure

La première étape formelle dans la procédure de recouvrement repose sur l’envoi d’une mise en demeure. Ce document, envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception, marque officiellement le début de la procédure pour loyers impayés. Il est conseillé d’envoyer ce courrier 30 jours après l’échéance du loyer, si le locataire n’a pas répondu aux relances informelles ⁽¹⁾.

Dans la mise en demeure, il est essentiel de préciser :

• les montants des loyers impayés (loyers et charges) ;
• le délai accordé pour régulariser la situation ;
• l'avertissement que des démarches judiciaires seront engagées en l’absence de régularisation.

En parallèle, le propriétaire doit également informer la caution (ou les garants) du locataire de la situation. Le garant, ayant signé un acte de cautionnement solidaire, peut être sollicité à ce stade pour régler les loyers impayés.

2. Le commandement de payer et l’expulsion

Si la mise en demeure reste sans réponse, le propriétaire peut passer à une procédure de commandement de payer. Cette procédure, encadrée par l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est initiée par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui envoie un commandement de payer au locataire. Ce document formalise l’obligation pour le locataire de régler les sommes dues sous six semaines ⁽²⁾.

Le commandement de payer mentionne le détail des sommes dues et impose au locataire de régulariser la situation sous peine de résiliation automatique du bail si une clause résolutoire est incluse dans le bail.

À l'issue de ce délai de six semaines, plusieurs scénarios peuvent se produire :

• le locataire règle sa dette : dans ce cas, la procédure s’arrête ;
• le locataire ne réagit pas : le bail est résilié automatiquement et le propriétaire peut engager la procédure d’expulsion ;
• le locataire demande des délais de paiement : il peut s’adresser au juge pour obtenir un étalement de sa dette de deux ans maximum (ou trois ans sous conditions).

3. La saisie conservatoire

Sans réaction du locataire, le propriétaire peut également engager une procédure de saisie conservatoire. Cette démarche permet de bloquer les comptes bancaires du locataire ou de saisir ses biens. Elle est demandée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, sans avoir besoin de l’accord préalable d’un juge en vertu de l’article L511-2 du Code civil ⁽³⁾.

Le but de cette saisie est d’empêcher le locataire de disposer de ses biens ou de ses comptes tant que la situation n’est pas régularisée.

4. L’assignation au tribunal

Si malgré les différentes démarches, le locataire ne règle toujours pas sa dette, le propriétaire peut assigner le locataire au tribunal des contentieux de la protection. L’assignation est délivrée par un commissaire de justice et prévoit un délai de deux mois avant l’audience.

La décision du juge peut aboutir sur :

• un ordre de paiement des loyers impayés ;
• un délai de paiement supplémentaire pour le locataire ;
• l’expulsion du locataire, si ce dernier ne règle pas sa dette dans les délais impartis. 

Quels dispositifs de protection contre les loyers impayés ? 

Différents dispositifs permettent aux propriétaires de se protéger contre le risque de loyers impayés, et ainsi de sécuriser leurs revenus locatifs.

La GLI (Garantie loyers impayés)

La Garantie loyers impayés (GLI) constitue une assurance facultative couvrant les impayés de loyer ainsi que les frais de procédure judiciaire. En cas de défaillance du locataire, l’assureur prend en charge les loyers impayés (charges comprises) et également les éventuelles dégradations matérielles ⁽⁵⁾.

Pour souscrire à une GLI, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est solvable. En général, les assureurs exigent que les revenus du locataire représentent 2,85 ou 3 fois le montant du loyer.

Le coût de cette assurance varie en fonction des garanties choisies, mais il représente environ 3 % du loyer annuel.

La caution et la garantie Visale

Une autre option envisageable consiste à exiger une caution. Celle-ci peut être une personne physique (comme un membre de la famille) ou la garantie Visale, à savoir un dispositif mis en place par Action Logement pour sécuriser les propriétaires contre les risques d'impayés.

La garantie Visale constitue une caution gratuite pour les locataires éligibles, notamment les jeunes de moins de 30 ans ou les salariés en situation précaire. En cas de défaillance, Action Logement prend en charge les loyers impayés, puis se retourne contre le locataire pour le remboursement ⁽⁶⁾.

Comment gérer l'expulsion d'un locataire en cas d'impayés ?

Si toutes les tentatives de règlement amiable et les recours judiciaires échouent, il peut être nécessaire d’envisager l’expulsion du locataire ⁽⁷⁾.

Les conditions légales pour une expulsion

L’expulsion d’un locataire est strictement encadrée par la loi. Elle ne peut être prononcée que par un juge. En outre, il existe des périodes de protection, comme la trêve hivernale, durant laquelle aucune expulsion ne peut avoir lieu (du 1er novembre au 31 mars). Les propriétaires doivent donc attendre la fin de cette période pour procéder à l'expulsion, sauf exceptions très limitées (comme une menace grave pour la sécurité).

Le déroulement d'une procédure d'expulsion

La procédure d’expulsion commence par la résiliation du bail, qui doit être prononcée par le Tribunal des contentieux de la protection. Une fois la résiliation actée pour non paiement de loyer, le commissaire de justice délivre un avis d’expulsion au locataire, qui dispose d’une date butoir pour quitter les lieux de manière volontaire. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice peut solliciter l'intervention de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l'expulsion ⁽⁸⁾.

Quelles aides et accompagnements pour les locataires en difficulté ?

Face aux impayés, il est essentiel de rappeler que plusieurs dispositifs d’aide existent pour les locataires rencontrant des difficultés financières ⁽⁹⁾.

Les aides publiques pour les locataires en retard de loyer

Les locataires peuvent bénéficier de plusieurs aides pour éviter de se retrouver en situation de loyers impayés. Parmi elles, on retrouve notamment les allocations logement (l’Aide personnalisée au logement ou l’Allocation de logement familiale), attribuées sous conditions de ressources. Les locataires en difficulté peuvent également solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui propose des aides financières ponctuelles pour éviter l’expulsion.

La médiation pour résoudre les conflits de loyers impayés

Avant d'entamer des procédures judiciaires, il est souvent recommandé de tenter une médiation. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) représente un organisme proposant des solutions pour éviter l’expulsion. En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire, un médiateur peut intervenir pour tenter de trouver un compromis.

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• legifrance.gouv.fr
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