⏱L'essentiel en quelques mots
L’immobilier est l’investissement préféré des Français. La raison principale de cette prédilection est la relative stabilité des rendements de la pierre. Les investisseurs sont donc nombreux à se tourner vers le régime de la location meublée non professionnelle (appelée LMNP). En effet, son fonctionnement présente des avantages très intéressants.
- La LMNP est un régime fiscal permettant de profiter d’abattements sur ses revenus locatifs.
- Le dispositif s’applique à la location d’un bien meublé.
- Le logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre de manière normale en apportant uniquement ses effets personnels.
- Pour pouvoir être exercée à titre non professionnel, les revenus de la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
- Le régime réel simplifié permet de déduire de ses revenus locatifs toutes ses charges (intérêts du prêt immobilier, frais de syndic, charges de comptabilité, etc.).
- Le propriétaire choisissant la LMNP est éligible au paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Sommaire
Que faut-il savoir sur le fonctionnement de la location LMNP ?
Le LMNP est un régime fiscal permettant aux propriétaires d’un bien de bénéficier de réduction d’impôts. Ce dispositif, qui existe depuis 1949 est cumulable avec d'autres statuts et est toujours en vigueur aujourd’hui. C’est un mécanisme apprécié des contribuables français. Pour leur acquisition en LMNP, ils choisissent en priorité les résidences de service telles que les résidences étudiantes, d’affaires ou seniors.
L’acronyme LMNP signifie « loueur de meublé non professionnel ». Ce statut est défini à l’article 155 IV du Code général des impôts.
Pour pouvoir en bénéficier, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions :
- la location concerne un logement meublé : l’appartement ou la maison doit contenir tous les meubles et objets nécessaires au quotidien. Le locataire doit pouvoir poser ses valises et y vivre normalement sans acheter de meubles ou, par exemple, d’ustensiles de cuisine. Il n’a à apporter que ses objets personnels (vêtements, nécessaire de toilette, décoration).
- la location a lieu de manière non professionnelle : les revenus locatifs ne peuvent pas dépasser 23 000 € et ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal.
- l’activité LMNP est déclarée auprès du CFE grâce au formulaire CERFA P0i. Cette formalité permet d’obtenir un numéro SIRET à utiliser pour déclarer ses revenus.
Le propriétaire a quinze jours pour déclarer son activité LMNP après le début de l’activité. En cas de retard, le statut s’appliquera pour l’année fiscale suivante.
La suffisance du mobilier s’apprécie en fonction du volume du bien loué. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des meubles devant obligatoirement figurer dans le logement lorsque la location constitue la résidence principale du locataire.
Quel est le fonctionnement de la fiscalité d’une location LMNP ?
Le propriétaire souhaitant profiter du régime fiscal de LMNP doit choisir entre trois statuts :
- le statut classique (aussi appelé régime réel simplifié) : il permet de déduire de ses revenus toutes les charges de location. Cela inclut les frais d’assurance, la gestion du syndic, l’entretien et les réparations dans le logement, les intérêts d’emprunts ou même les frais de comptabilité. Ce régime permet également de prévoir l’amortissement du matériel et des travaux.
- le régime micro-BIC : vous y êtes éligible si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € sur une année fiscale. Un abattement de 50 % est alors appliqué sur les recettes de l’activité de location. Le bailleur est donc imposé sur la moitié de ses revenus.
Pour effectuer sa déclaration de revenus en LMNP, il faut utiliser le formulaire 2042 C-PRO (CERFA 11222) pour le régime micro-BIC. Pour le régime réel simplifié, c’est le formulaire CERFA 2031, 2033 et ses annexes qui doivent être utilisés.
Quel que soit le régime choisi, le propriétaire est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cet impôt local est dû par toutes les entreprises ou personnes exerçant une activité non salariée.
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