Quelles sont les obligations du propriétaire et locataire en cas de sinistre ?

Les types de sinistres qui peuvent toucher un logement

Plusieurs types de sinistres peuvent toucher un bien mis en location. On distingue :

• les sinistres d’origine naturelle comme la foudre, une tempête, la grêle… dont les conséquences peuvent être aussi bien un incendie qu’un dégât des eaux ;
• les sinistres causés par le locataire, du fait d’une négligence ou d’un mauvais entretien des équipements dont il a la charge ;
• les sinistres causés par un tiers, comme un cambriolage, mais aussi un dégât des eaux initié par le locataire du dessus par exemple. Les sinistres dus à un défaut d’entretien ou une malfaçon de l’immeuble appartiennent aussi à cette catégorie.

Les conséquences des sinistres sont diverses, de la simple réparation à la destruction totale du logement.

Quelles sont les responsabilités du propriétaire ?

Les obligations légales

Lors de la survenue d’un sinistre dans une location, il faut d’abord déterminer quel assureur sera chargé de l’indemnisation : celui du locataire, celui du propriétaire ou celui de l’immeuble (copropriété). Tout dépend de l’origine du sinistre et des dommages causés.

Les assurances du propriétaire

La souscription d’une assurance habitation relève du locataire pour assurer le bien occupé. Le propriétaire peut également souscrire sa propre assurance. Dans une copropriété, il doit avoir une assurance “propriétaire non-occupant” (PNO) : cette dernière couvre le propriétaire en cas de malfaçon de l’immeuble ou de défaut de construction.

Entretien et prévention

Pour éviter les sinistres en amont, la meilleure solution reste de garantir l’entretien du bien loué, en effectuant les travaux nécessaires entre deux locataires, par exemple. Le rôle du gestionnaire locatif ou du bailleur est en outre d’exiger chaque année que le locataire soit à jour de sa cotisation d’assurance habitation.

Gestion des sinistres

Il revient au locataire de déclarer tout sinistre dès sa survenue afin de déclencher la prise en charge selon le type de sinistre et de responsabilités. Il doit en informer son assurance, mais aussi le propriétaire qui doit à son tour informer son assurance et le syndic de copropriété le cas échéant.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Souscrire une assurance habitation obligatoire

La souscription d’une assurance habitation est obligatoire par le locataire. Celle-ci est destinée à couvrir tous les dommages et sinistres pouvant survenir pendant l’occupation du bien.

L’assurance habitation doit couvrir au minimum les “risques locatifs”, c’est-à-dire l’incendie et les dégâts des eaux. Mais la souscription d’une assurance multirisques habitation, couvrant également les autres types de sinistres, est préférable.

Le locataire doit prouver au bailleur qu’il est à jour de son assurance habitation en envoyant la quittance de cotisation chaque année. Le défaut d’assurance est une clause de résiliation du bail de plein droit.

Le locataire reste totalement libre de choisir son assureur et le type d’assurance : le propriétaire ne peut pas lui imposer une compagnie. En revanche, il peut souscrire à la place du locataire après l’avoir mis en demeure et demander le remboursement de l’échéance dans les charges du loyer.

Les mesures immédiates à prendre en cas de sinistre

En cas de survenue d’un sinistre, il faut réagir rapidement. Après l’intervention des secours le cas échéant, le locataire doit prévenir :

• son assurance habitation en déclarant le sinistre ;
• son propriétaire, le bailleur ou le gestionnaire locatif.

Il faut également prendre les dispositions nécessaires pour limiter les dommages, tout en agissant en sécurité : par exemple couper l’eau en cas de dégât des eaux dû à une rupture de canalisation, bâcher ou faire bâcher une toiture endommagée par la tempête…

Dans la mesure du possible, il faut conserver les objets touchés jusqu’au passage d’un expert.

Déclarer le sinistre

La plupart des compagnies d’assurance ont mis en place des plateformes de déclaration de sinistres en ligne, mais il est toujours possible de déclarer par téléphone, 24h/24 et 7j/7.

Certains délais sont à respecter pour déclarer un sinistre et ils sont indiqués dans les conditions générales. La plupart du temps, il faut déclarer le sinistre dans les cinq jours qui suivent (deux jours pour un cambriolage).

Processus de gestion d’un sinistre

Identification du sinistre

La première chose à faire est d’identifier le sinistre et sa cause : climatique, négligence, tiers… Plus vous êtes précis dans les dommages survenus, plus la prise en charge est facilitée. Prenez des photos ou des vidéos ou décrivez l’étendue du sinistre.

Déclaration à l’assurance

Le locataire prévient son assurance et son propriétaire qui prévient la sienne et le syndic de copropriété. Ensuite, les compagnies d’assurance déterminent laquelle s’occupe de l’indemnisation, en fonction du type de sinistre et de son montant.

Généralement, lorsque la somme est peu importante, c’est l’assurance du locataire qui prend en charge les dommages ou celle du propriétaire selon les cas. Lorsque les sommes sont plus élevées, les assurances discutent entre elles pour déterminer les responsabilités.

Évaluation des dommages

La plupart du temps, l’évaluation des dommages est assurée par un expert habilité de la compagnie. Pour faciliter sa tâche, le locataire pourra produire des photos et vidéos, mais aussi présenter tout document permettant d’estimer la valeur des biens endommagés (factures, bons de garanties, mais aussi photos).

Le rôle de l’expert est également de déterminer les causes du sinistre, si celles-ci ne sont pas clairement établies. Il étudie les circonstances du sinistre, constate les dommages et propose une indemnisation.

Réparation et remise en état

Depuis 2018, les sinistres dégâts des eaux et incendie sont régis par la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI). Elle permet d’indemniser rapidement les victimes, les compagnies d’assurance s’organisant entre elles pour la prise en charge des réparations.

Comment prévenir les sinistres ?

La meilleure façon d’éviter les sinistres est d’avoir un bien immobilier en bon état. Pour cela, le propriétaire pourra procéder à des contrôles réguliers, en respectant le droit de jouissance exclusif du locataire.

Il est conseillé aussi d’installer des dispositifs de sécurité comme des alarmes, des détecteurs de fumée ou de monoxyde de carbone, des parafoudres…

Enfin, le propriétaire a tout intérêt à sensibiliser son locataire sur la prévention des risques en l’incitant par exemple à le prévenir de tout dysfonctionnement.