Les conditions pour obtenir le statut LMNP : ce qu'il faut savoir

Que faut-il savoir sur le statut LMNP ?

Par le terme LMNP, on désigne le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce statut est attribué aux particuliers qui décident de mettre en location un bien meublé - neuf ou ancien -  dont ils sont propriétaires.

Le statut LMNP est notamment reconnu pour :

• être un complément de revenus intéressant ;
• ses nombreux avantages en matière de fiscalité ;
• faire figure d’investissement peu risqué.

Le statut LMNP n’est pas à confondre avec celui de LMP. En effet, le loueur en meublé professionnel est un investisseur qui fait de la location sa source de revenus principale, là où le loueur en meublé non professionnel s’apparente davantage à un particulier qui souhaite un complément de revenus.

Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions. D’une part, on retrouve une réglementation stricte concernant le logement à louer et les équipements fournis. De l’autre, c’est davantage sur les revenus tirés de cette location que va dépendre la nature professionnelle ou non de votre statut de loueur en meublé.

Quelles conditions relatives au logement ?

En premier lieu (et même si cela paraît évident), il convient de mentionner que vous devez être propriétaire du bien à mettre en location. D’une même manière, le logement doit impérativement justifier d’une superficie minimale supérieure à 9m².

Vient ensuite la question des équipements du bien. Vous trouverez ci-après la liste complète des éléments à fournir obligatoirement dans votre logement d’après les directives de l’État :

• literie avec couette ;
• présence de volets ou de rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-onde
• réfrigérateur ;
• congélateur ou compartiment à congélation intégré au réfrigérateur (température maximale de - 6°) ;
• vaisselle en nombre suffisant ;
• ustensiles de cuisine (couteaux, poêles, casseroles, etc.) ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, serpillière, etc.).

En clair, le logement doit être immédiatement habitable par le résident qui investit les lieux.

Les conditions concernant les revenus locatifs

Ici, la première chose à savoir est que vous devez impérativement être un particulier et non un investisseur immobilier. Autrement dit, si vous êtes inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) et que l’activité de location meublée constitue votre activité principale, alors vous vous destinez au titre de LMP et non au statut LMNP.

Il existe également des conditions de revenus pour être loueur en meublé non professionnel:

• les recettes totales de l’activité de location meublée sont inférieures à 23 000 € ;
• les recettes totales de l’activité de location meublée sont inférieures au montant total des revenus annexes de votre foyer fiscal.

Si vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions, alors vous respectez les critères du statut LMNP.

Quels sont les avantages d’investir en LMNP ?

Les avantages liés à un investissement en LMNP sont nombreux. Tout d’abord, on peut évoquer le fait que vous contribuez à vous constituer un patrimoine. L’accès à la propriété est d’ailleurs facilité auprès des banques par la nature de votre investissement locatif. La perception de loyers récurrents est en effet un gage de sécurité supplémentaire auprès des établissements bancaires.

En outre, en tant que propriétaire, vous pouvez faire le choix de récupérer ou de vendre votre bien lorsque vous ne souhaitez plus le mettre en location. À ce titre, le statut de loueur en meublé non professionnel est très apprécié des particuliers. L’ensemble des démarches et déclarations relevant de la gestion de votre bien sont simples et faciles.

Dans un même ordre d’idées, on peut mentionner que la grande majorité des propriétaires qui font le choix d’investir en LMNP ne s’embêtent pas avec les questions de gestion locative. C’est d’autant plus vrai pour les propriétaires qui font le choix d’acheter au sein d’une résidence de services. Ici, c’est  à l'exploitant de la résidence que revient la responsabilité de trouver les locataires et de récolter les loyers. Un gain de confort précieux, notamment si vous exercez une activité professionnelle chronophage.

Il est aussi à noter que le statut LMNP n’exige pas nécessairement de devoir investir des sommes conséquentes. Acquérir une chambre au sein d’une résidence étudiante est possible. Or, un achat en LMNP permet généralement un taux de rendement situé autour de 4%. Un investissement peu risqué et accessible pour de nombreux particuliers.

Enfin, le statut LMNP est aussi réputé pour ses avantages en matière de fiscalité.  Selon le régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez par exemple bénéficier d’un abattement de 50%. Une économie non négligeable pour quiconque souhaite faire fructifier son investissement.

LMNP : que faut-il savoir sur la fiscalité ?

Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, c’est aussi jouir d’une fiscalité très avantageuse. Vous devez savoir que les revenus issus de votre activité locative sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous avez la possibilité d’opter pour deux régimes :

• le régime micro-BIC ;
• le régime dit de bénéfice réel.

Le régime micro-BIC vous est attribué par défaut si la totalité de vos revenus locatifs est inférieure à 72 600 €. Il vous permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 50 %. À noter toutefois que vos charges ne peuvent être déduites dans le cadre du régime micro-BIC.

À l’inverse, si vos revenus déclarés sont supérieurs à 72 600 €, alors vous êtes obligatoirement soumis au régime dit de bénéfice réel. Ici, il convient de déduire les charges et les frais de vos revenus afin de déterminer votre revenu net imposable.

Il est également bon de rappeler que l’investissement en LMNP était aussi et surtout connu pour les avantages apportés par la loi Censi-Bouvard. Cette dernière permettait à l’acquéreur d’un bien en résidence de services de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’acquisition du logement ainsi que de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % de ce même montant. Mais depuis le 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard ne s’applique plus, n’ayant pas été prolongée dans le cadre du projet de loi finances 2023.

Dans quelle ville investir en LMNP ?

Sans surprise, vous devez tout d’abord vous montrer attentif au cadre de vie de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Cela passe notamment par :

• le réseau de transports en commun ;
• la qualité de vie (commodités à proximité, etc.) ;
• le dynamisme du marché de l’emploi ;
• la zone géographique (en bord de mer, à proximité d’une grande ville, etc.) ;
• la demande en matière d’immobilier.

En clair, plus une ville est attractive, plus vous trouverez facilement des locataires. Cela signifie également que les loyers seront plus élevés, et donc l’opération s’avèrera plus rentable pour vous. Mais en contrepartie, le montant à investir pour acquérir le bien sera lui aussi plus important.

Une fois ces critères pris en compte, c’est logiquement du côté des villes et agglomérations qui ont le vent en poupe que l’on se tourne. On peut par exemple mentionner :

• Paris, pour sa très forte demande en matière de logement et son énorme bassin de population ;
• Lille, pour sa vie étudiante florissante qui attire chaque année des milliers de jeunes bacheliers ;
• Lyon, pour son dynamisme économique et sa forte concentration d’étudiants ;
• Nantes, pour son cadre de vie et sa proximité avec la mer ;
• Bordeaux, qui attire chaque année de plus en plus d’investisseurs.

Comme mentionné précédemment, les résidences de services constituent un atout phare des acquisitions en LMNP. Selon que vous privilégiez investir dans un logement étudiant, un EHPAD ou encore une résidence touristique, le choix de la région et de l’agglomération est déterminant.