⏱L'essentiel en quelques mots
Vous cherchez à comprendre la fiscalité liée à la vente de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Voici ce qu’il faut savoir en la matière :
- il existe les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value ou de capitalisation, chacune ayant des objectifs bien distincts ;
- la fiscalité des revenus fonciers relève du régime micro foncier ou réel ;
- le calcul de la plus-value imposable est déterminé par la durée de détention, avec une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- il convient de mettre en place des stratégies d'optimisation fiscales en diversifiant ses investissements et en planifiant la vente de ses parts de SCPI ;
- pour optimiser ses rendements, il convient d’éviter les pièges comme la vente prématurée de ses parts.
Sommaire
- La SCPI et ses spécificités en termes de fiscalité
- Quels sont les impacts fiscaux lors de la vente de parts de SCPI ?
- Comment calculer la plus-value imposable sur les parts de SCPI ?
- Quelles stratégies adopter pour optimiser la fiscalité sur la vente de parts de SCPI ?
- Quels sont les pièges à éviter lors de la vente de parts de SCPI ?
- La fiscalité et vente de parts SCPI : ce qu'il faut retenir
La SCPI et ses spécificités en termes de fiscalité
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui permet d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les investisseurs achètent des parts de SCPI et reçoivent en retour des revenus fonciers proportionnels à leur investissement, sous forme de dividendes. La SCPI se charge de l'acquisition, de la gestion et de la valorisation du patrimoine immobilier.
Il existe trois principaux types de SCPI :
- SCPI de rendement : elles investissent généralement dans des biens immobiliers d'entreprise (bureaux, commerces, etc.) et visent à distribuer un revenu régulier aux associés ;
- SCPI fiscales : elles offrent des avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôt en échange d'un engagement de location sur une durée déterminée ;
- SCPI de plus-value ou de capitalisation : elles se concentrent sur la valorisation du capital en investissant dans des biens immobiliers qui subissent une décote pour les revendre en réalisant une forte plus-value.
En termes de fiscalité de SCPI, les revenus fonciers générés par la détention de parts de SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les associés peuvent opter pour le régime du micro foncier, offrant un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts fonciers si ces derniers sont inférieurs à 15 000 €, ou pour le régime réel ouvrant droit à la déductibilité des charges (intérêts d'emprunt, primes d’assurance, frais d’entretien et de réparation, etc.). Chaque associé d’une SCPI est imposé individuellement en fonction de sa quote-part des revenus de la SCPI et de sa situation fiscale personnelle.
Quels sont les impacts fiscaux lors de la vente de parts de SCPI ?
Lors de la vente de vos parts de SCPI, la fiscalité est à prendre en considération, notamment pour le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition des parts majoré des frais d'acquisition réels. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu à un taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Il est important de noter qu'une surtaxe s'applique si la plus-value excède 50 000 €.
Attention, les cessions de parts de SCPI inférieures à 15 000 € sont imposables, contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct.
Bon à savoir
Pour les non-résidents de l'UE/EEE, des règles spécifiques s'appliquent, notamment l'obligation de désigner un représentant fiscal si le prix de vente est supérieur à 150 000 euros.
Comment calculer la plus-value imposable sur les parts de SCPI ?
Le calcul de la plus-value imposable lors de la vente de parts de SCPI est un processus impliquant plusieurs étapes clés :
- détermination de la plus-value, calculée en soustrayant le prix d'acquisition des parts (majoré des frais réels d’acquisition) de leur prix de vente ;
- prise en compte d’abattements progressifs selon la durée de détention, à hauteur de 0 % avant 5 ans, 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % pour la 22e année, menant à une exonération totale d’imposition après 22 ans. Concernant les prélèvements sociaux, les abattements sont de 0 % avant 5 ans, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % pour la 22e année, et de 9 % par an de la 23e à la 30e année, aboutissant à une exonération totale après 30 ans (2) ;
- calcul de la plus-value imposable après application des abattements, cette dernière étant soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % ;
- application d’une surtaxe si la plus-value dépasse 50 000 € à un taux compris entre 2 % et 6 % s’ajoutant à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quelles stratégies adopter pour optimiser la fiscalité sur la vente de parts de SCPI ?
Pour optimiser la cession de parts de SCPI en termes de fiscalité, il est fondamental de bien comprendre les règles fiscales en vigueur. Voici les différents points sur lesquels il convient de porter une attention particulière :
- les SCPI de plus-value ou de capitalisation se concentrent sur l'appréciation du capital à long terme plutôt que sur la distribution régulière de revenus. L'avantage de ces SCPI réside dans le potentiel d'une plus-value significative à la revente, surtout si la période de détention est longue ;
- la durée de détention joue un rôle essentiel dans la détermination de la plus-value imposable. Plus la période de détention est longue, plus l'abattement sur la plus-value est important. Après 22 ans de détention, vous bénéficiez d’une exonération d'impôt sur le revenu. Concernant les prélèvements sociaux, cette exonération totale intervient après 30 ans ;
- la diversification des investissements permet de mixer des SCPI de plus-value, fiscales et de rendement, pour une meilleure gestion des risques et une meilleure optimisation fiscale ;
- la consultation d'experts : il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels pour élaborer des stratégies personnalisées et ainsi optimiser la fiscalité appliquée sur la vente de vos SCPI.
Quels sont les pièges à éviter lors de la vente de parts de SCPI ?
Lors de la vente de parts de SCPI, il est important de se méfier de certains pièges courants afin d'éviter des erreurs coûteuses :
- vendre trop tôt peut entraîner une imposition plus élevée. Il est important de planifier votre vente de SCPI en tenant compte des abattements en fonction de la durée de détention.
- vendre en période de baisse du marché immobilier diminue vos gains potentiels. Il est donc fondamental de comprendre les tendances du marché et de choisir le bon moment pour vendre.
La fiscalité et vente de parts SCPI : ce qu'il faut retenir
Voici les principales informations à retenir lors de la vente de parts de SCPI en termes de fiscalité :
- les règles fiscales des parts sont identiques à celles appliquées lors des cessions d’immeubles, à l’exception des cessions de parts inférieures à 15 000 € qui restent imposables. La plus-value est donc calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais réels ;
- des abattements progressifs sont appliqués sur la plus-value, dépendant de la durée de détention des parts avec une exonération totale possible après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et au-delà de 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- une surtaxe est appliquée sur les plus-values excédant 50 000 € ;
- les règles fiscales diffèrent pour les non-résidents qui doivent désigner un représentant fiscal ;
- les SCPI de capitalisation ou de plus-value offrent des opportunités d'optimisation fiscale grâce à leur potentiel de valorisation à long terme.
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