Vente immobilière : qui paie les frais d'agence ?

Les frais d’agence : de quoi parle-t-on ?

Les frais d’agence (aussi appelés honoraires d’agence) servent à couvrir toutes les actions qu’engage l’agent immobilier pour vendre un bien. Il s’agit le plus souvent :

• des démarches réalisées pour l’édition et la diffusion de l’annonce ;
• des déplacements liés aux visites du logement ;
• de la rémunération du temps consacré à la transaction (estimation du prix de vente, renseignements aux acheteurs potentiels, rédaction des documents comme le compromis de vente…).

Les frais d’agence sont aussi perçus lors de la mise en location d’un bien. Dans ce cas, ils couvrent les frais liés à la constitution du dossier du locataire, aux visites, à la rédaction du bail, aux états des lieux, etc.

Les frais d’agence sont à régler au moment de la signature de l’acte définitif (acte de vente chez le notaire ou bail de location).

Comment sont calculés les honoraires d’agence immobilière ?

Le montant des frais d’agence n’est pas réglementé ni encadré par la loi : les professionnels de l’immobilier peuvent donc les fixer librement. Ils prennent la forme d’un pourcentage du prix de vente ou d’une commission fixe.

Lorsqu’ils sont calculés en fonction du prix de vente, le pourcentage varie entre 3 et 10%. Pour les locations, le prix peut aussi varier selon le montant du loyer. Dans tous les cas, en vertu de la loi Alur, les agences sont tenues d’afficher ces informations sur leurs supports physiques (plaquettes, vitrine…) ou dématérialisés (site internet) les éléments suivants :

• qui paie les frais d’agence (vendeur ou acheteur, bailleur ou locataire) ;
• le montant des honoraires TTC en pourcentage du prix net vendeur, ainsi que le prix frais d’agence inclus et les prix hors honoraires si les frais sont à la charge de l’acquéreur ;
• le prix de vente hors honoraires si les frais sont à la charge du vendeur ;
• le mode de calcul des frais d’agence pour les locations si le montant dépend du prix du loyer.

La plupart du temps, les frais d’agence sont fixés par paliers progressifs (on parle de barème d’honoraires).

Qui paie les frais d'agence ?

Les frais d’agence peuvent être dus entièrement par l’une ou l’autre des parties ou bien partagés entre les deux. Quelle que soit la solution choisie, cela n’a pas d’incidence sur le montant perçu par le vendeur ou versé par l’acheteur, puisque la somme concernant les frais d’agence est de toute façon versée au professionnel.

Les honoraires d’agence pour une vente

Aucune réglementation ne précise qui doit payer les frais d’agence lors d’une vente : c’est donc l’agence qui fait ce choix. Il est cependant à noter que :

• La situation la plus fréquente est de faire payer les frais d’agence au vendeur, puisque c’est lui qui mandate le professionnel pour vendre son bien. Dans ce cas, les prix sont affichés FAI (frais d’agence inclus). L’acheteur règle alors le montant total au vendeur, qui verse le montant des honoraires d’agence au professionnel.
• Si l’agence fait supporter les frais à l’acheteur, elle affiche également les prix FAI, ainsi que le montant hors honoraires, en précisant que ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur. Lors de la vente, l’acheteur règle aussi le montant total et une partie de la somme est conservée par l’agence pour les frais.

Qui paie les frais d’agence pour une location ?

Dans le cas d’une location immobilière, les frais d’agence sont généralement partagés entre le bailleur et le locataire. Ils correspondent aux frais de visite, de dossier et de rédaction du bail. Le montant payé par le locataire ne peut pas dépasser :

• la moitié de la totalité des frais d’agence ;
• et un montant maximum calculé au prix TTC/m² selon la zone du logement.

Pour ce qui concerne les états des lieux, les frais sont également partagés, en étant au maximum de 3 € TTC par m² de surface habitable sans pouvoir dépasser la moitié des frais facturés. Tous les autres frais facturés par l’agence sont à la charge du bailleur.

Frais d’agence immobilière : quel impact sur les frais de notaire ?

Pour le vendeur, que les honoraires d’agence soient à sa charge ou non, cela n’a aucune incidence puisqu’il reçoit dans tous les cas le prix net vendeur pour son bien. En revanche, pour l’acheteur, régler les frais d’agence touche directement le montant des frais de notaire, puisqu’ils sont fixés selon la somme transférée au vendeur. Lorsqu’il supporte les honoraires d’agence, l’acheteur paie moins de frais de notaire.

Par exemple, pour une maison vendue 200 000 € avec 6 % de frais d’agence et 8 % de frais de notaire :

• si le vendeur règle les frais d’agence, l’acheteur paie au total : 212 000 FAI au vendeur + 16 960 € au notaire = 228 960 € ;
• si l’acheteur règle les frais d’agence, il paie au total : 200 000 € au vendeur + 12 000 € à l’agence immobilière + 16 000 au notaire = 228 000 €.

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Les honoraires de l’agence étant librement fixés par le professionnel, il est tout à fait possible de les négocier. Le vendeur peut discuter leur montant au moment de signer le mandat de vente, en faisant jouer la concurrence ou en optant pour un mandat exclusif.

S’il reçoit une proposition de prix inférieure au prix de vente initial, le vendeur peut négocier les frais d’agence pour compenser tout ou partie de l’écart. L’acheteur peut aussi négocier les frais d’agence, notamment pour gagner sur les frais de notaire.