Puis-je vendre ma maison au prix que je veux ?

Vente immobilière : comment estimer la valeur de sa maison ?

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Pour obtenir une estimation d’un bien qui soit précise et en accord avec les prix du marché immobilier du moment, il est préférable de passer par un spécialiste. 

Non seulement cet expert va évaluer le logement en tenant compte de toutes ses caractéristiques. Mais il va aussi vous expliquer comment vendre votre maison rapidement et au meilleur prix. 

En effet, l’estimation du prix d’une maison se base sur de nombreux critères, parmi lesquels figurent :

• le type de bien (maison individuelle ou mitoyenne) et sa superficie ;
• l’emplacement géographique (centre ville recherché, campagne…) et l’environnement (près des commerces, d’une école, des réseaux de transports…) ;
• la performance énergétique indiquée par le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• les prestations de la maison (prête à habiter, avec des travaux…) ;
• des éventuels atouts (exposition, vue, matériaux de construction écologiques…).

Réaliser une estimation soi-même

Si vous souhaitez vendre votre maison, sans passer par une agence immobilière, il vous faudra fixer un prix de vente vous-même de façon méthodique et objective.

• Prenez le temps de rechercher des biens similaires au vôtre (surface, périmètre géographique, prestations…) vendus récemment pour avoir une idée de la valeur de votre maison.
• Faites le point sur tous les critères listés précédemment pour distinguer les points forts et les points faibles de votre bien. Cette étape vous est utile pour fixer le prix, mais aussi pour rédiger l’annonce descriptive.

Dans quels cas peut-on être amené à vendre sa maison moins chère ?

Plusieurs situations peuvent amener le vendeur à céder son bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. 

En effet, il peut vendre moins cher que l’estimation :

• s’il a des besoins d’argent immédiats ;
• s’il vit une situation personnelle (séparation, maladie, décès…) ou professionnelle difficile ;
• si le marché immobilier est en baisse et qu’il souhaite concrétiser la transaction rapidement (avant d’autres éventuelles chutes de prix) ;
• si le bien requiert des travaux conséquents qu’il ne peut ou ne veut pas les prendre en charge.

Quels sont les risques de vendre sa maison en dessous des prix du marché ?

Réaliser une vente immobilière sous le prix du marché comporte certains risques qu’il est important d’identifier et de mesurer.

Vendre moins cher = perte d’argent pour le vendeur

En vendant son bien moins cher, le vendeur va perdre de l’argent. Ce phénomène qui n’est pas dans la logique des choses (quand on vend, généralement on cherche à gagner de l’argent et à perdre le moins possible) peut attirer l’attention des services fiscaux, qui peuvent s’interroger sur le bien-fondé et le but de la transaction. Il est donc important que l’acte de vente à un prix inférieur soit délibéré et motivé (raison personnelle, besoin financier…) pour pouvoir apporter les justifications nécessaires si besoin. 

D’autant plus, si le futur acquéreur est un ami ou un membre de la famille. L’administration fiscale (ou un organisme de l’État comme une commune par exemple) peut dans ce cas-là se demander s’il ne s’agit pas d’une donation déguisée. Si elle a des doutes, elle est en droit de suspendre l’opération immobilière et de faire valoir son droit de préemption. Le vendeur n’est alors plus libre de céder son bien à l’acheteur de son choix.

Les risques encourus par le vendeur et l’acheteur

Les services fiscaux sont en droit d’intervenir dans le déroulement de la transaction, s’ils ont des doutes.

• Ils peuvent exercer leur droit de préemption et acheter le bien au prix demandé par le vendeur.
• Ils peuvent demander que les droits d’enregistrement (inclus dans les frais d’acquisition ou de notaire) soient calculés sur la base de la valeur réelle du bien, et non sur le prix de vente sous-estimé.
• Selon la jurisprudence, ils peuvent aussi modifier le prix de vente et l’augmenter, s’ils pensent que la baisse est trop importante par rapport aux tarifs du marché. Ce qui a pour conséquence directe de revoir à la hausse les frais de notaire réglés par le vendeur ou l’acheteur.
• Si l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une donation déguisée, elle peut également réclamer des droits de donation.

Méfiance des acheteurs et vente plus longue

Vendre sa maison à un prix vraiment inférieur au marché peut par ailleurs susciter la méfiance des acheteurs, qui vont se demander pourquoi le vendeur brade son bien, et être contre-productif. Au lieu de réaliser une transaction rapide, il se peut que l’opération s’éternise.

Comment vendre sa maison moins chère pour un besoin d’argent urgent ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous si vous désirez vendre votre maison moins cher que son prix d’achat ou que sa valeur réelle actuelle, afin de combler un besoin financier.

Définir une stratégie de vente avec un professionnel de l’immobilier

Vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière afin de mettre en place une stratégie de vente rapide et efficace. En fonction de vos objectifs, celle-ci peut définir un prix attractif, vous proposer un mandat de vente en accord avec vos attentes et diffuser l’annonce dans un maximum de canaux (internet, journaux, vitrine d’agence…).

Opter pour une vente en direct

Choisir de vendre aux enchères est une autre option pour une transaction rapide. Selon immobilier.notaires.fr, le processus prend entre deux et quatre mois entre la validation de la réquisition de mise en vente et la séance d’adjudication. Pour une opération immobilière classique, il faut compter plus de trois mois en moyenne entre les visites et la signature de l’acte authentique chez le notaire.