⏱L'essentiel en quelques mots
Un propriétaire peut décider à tout moment de vendre son bien immobilier, et ce, même si le logement en question est loué. Le bailleur dispose alors de deux possibilités : vendre le bien loué ou délivrer un congé en vue de la vente du bien à son locataire. Cette dernière solution n’est pas forcément avantageuse financièrement. En effet, la vente d’un bien loué fait l’objet d’une décote de 5 % à 15 %.
- Le congé pour vente fait l’objet d’un formalisme strict.
- Il doit être envoyé par courrier recommandé et plusieurs mentions légales doivent figurer dans la lettre.
- La notification du congé doit respecter un préavis de 6 ou 3 mois en fonction du type de location (vide ou meublée).
- Le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien s’il le désire.
- Certains locataires disposent d’un régime de protection. Le congé ne pourra pas faire jouer ses effets dans cette situation.
Sommaire
Un propriétaire peut décider à tout moment de vendre son bien immobilier, et ce, même si le logement en question est loué. Le bailleur dispose alors de deux possibilités : vendre le bien loué ou délivrer un congé en vue de la vente du bien à son locataire. Cette dernière solution n’est pas forcément avantageuse financièrement. En effet, la vente d’un bien loué fait l’objet d’une décote de 5 % à 15 %.
- Le congé pour vente fait l’objet d’un formalisme strict.
- Il doit être envoyé par courrier recommandé et plusieurs mentions légales doivent figurer dans la lettre.
- La notification du congé doit respecter un préavis de 6 ou 3 mois en fonction du type de location (vide ou meublée).
- Le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien s’il le désire.
- Certains locataires disposent d’un régime de protection. Le congé ne pourra pas faire jouer ses effets dans cette situation.
Que faut-il savoir sur le congé pour vente ?
Le congé pour vente est donné à un locataire par le propriétaire. Son but est d’obtenir le départ de la personne occupant le bien.
Vendre un appartement ou une maison est une des trois raisons permettant de donner congé au locataire. Les deux autres sont :
- le fait pour le propriétaire de souhaiter emménager dans son logement ;
- le congé pour motif sérieux et légitime (par exemple, parce que l’occupant ne paye pas ses loyers).
Bon à savoir : Vendre son bien loué
Il est tout à fait possible de vendre un bien, même si le logement est occupé par un locataire. Le nouveau propriétaire reprend alors le bail en cours dans les mêmes conditions. Il est nécessaire d’informer l’occupant du changement et lui fournir les coordonnées du bailleur pour le paiement des loyers et le règlement des éventuels sinistres. Il ne faut pas oublier de régler la question de la caution au moment de la signature de la vente définitive chez le notaire.
Si le bien est loué vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien. Il a deux mois pour faire connaître sa décision au vendeur par courrier recommandé.
Donner un congé en vue de la vente du bien : comment faire ?
Pour donner un congé au locataire afin de vendre le bien, le propriétaire doit respecter le terme du bail. La procédure ne peut en effet être enclenchée qu’à l’approche de la date de renouvellement, c’est-à-dire :
- tous les 3 ans pour une location vide ;
- tous les ans pour une location meublée.
Si un acheteur a acquis le bien loué et qu’il souhaite le revendre sans occupant, il est dans l’obligation d’attendre la date de renouvellement du bien.
Le propriétaire doit également respecter un préavis de 6 mois pour le bail vide et de 3 mois pour le bail meublé.
Enfin, il est nécessaire de se réserver une preuve de la date d’envoi du congé. Pour cela, il faut utiliser un courrier recommandé avec accusé de réception ou faire appel à un huissier.
Bon à savoir : Les locataires protégés
Un locataire protégé ne peut pas se voir remettre un congé pour vente. Les critères pour obtenir ce statut sont les suivants :
● être âgé de 65 ans ou plus ;
● disposer de ressources inférieures aux plafonds prévus par la loi (par exemple, 24 116 € pour un Francilien vivant seul en 2022 ou 20 966 € dans les autres régions).
La protection s’applique au locataire hébergeant chez lui une personne de plus de 65 ans ayant un revenu inférieur aux plafonds en vigueur.
La rédaction d’une lettre de congé pour vendre un bien immobilier : ce qu’il faut retenir
La rédaction de la lettre de congé obéit à un formalisme strict. Elle doit contenir les éléments suivants :
- motif du congé, c’est-à-dire la vente du bien ;
- information de la vente prochaine du logement ;
- prix de vente ;
- description du bien vendu ;
- citation des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
La notification doit être accompagnée d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Le courrier doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un huissier à tous les locataires. Il est aussi possible de la remettre en main propre contre émargement ou récépissé signé. Pensez aussi aux lettres recommandées électroniques qui facilitent grandement ce type de démarches administratives.
Ainsi, si deux époux vivent dans le logement, mais qu’un seul des deux est signataire du bail, il faut adresser la lettre aux deux conjoints. Si les partenaires figurent tous les deux au bail, il faut envoyer deux courriers.
Vente d’un bien : que faut-il savoir sur la nullité du congé ?
Le locataire dispose d’un droit de contestation du congé délivré par son propriétaire. Il existe plusieurs motifs de contestation. Le premier est l’absence des mentions obligatoires sur le courrier du congé. Il est également possible de contester si les délais légaux ne sont pas respectés ou si le congé est frauduleux. Ce dernier cas arrive souvent lorsque le propriétaire n’a en réalité pas la volonté de vendre, mais veut seulement mettre fin au bail de son locataire.
La contestation doit se faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Si les deux parties ne parviennent pas à résoudre leur litige à l’amiable, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation. Si cette étape échoue également, le litige est porté devant le tribunal judiciaire.
Bon à savoir : Que devient le droit de préemption si le congé donné est nul ?
Si le congé délivré est nul, le droit de préemption du locataire l’est également.
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