⏱L'essentiel en quelques mots
Un propriétaire bailleur a la possibilité de mettre fin au bail de sa location meublée sous certaines conditions. Il doit effectivement pouvoir justifier le congé qu’il donne à son locataire. Il doit pour cela suivre une procédure précise. Donner congé d’un bail meublé suit sensiblement les mêmes règles que pour une location vide. Procédures, délais et motifs… Empruntis vous donne toutes les informations à connaître.
Donner congé à son locataire en location meublée, c’est dans les grandes lignes :
- notifier la demande par voie réglementaire ;
- indiquer le motif de vente dans sa demande ;
- être limité en cas de locataire protégé ;
- devoir anticiper un délai de préavis d’au moins trois mois pour donner congé à date d’échéance du contrat de bail ;
- disposer de motifs précis pour notifier sa demande : vente du bien, reprise du bien, motif légitime et sérieux.
Sommaire
Location meublée : comment donner congé au locataire ?
Tout d’abord, un bailleur doit notifier sa demande de congé du bail meublé officiellement :
- par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
- par remise en main propre contre signature ou récépissé signé ;
- par envoi d’une LRE (lettre recommandée électronique) si le locataire (non professionnel uniquement dans ce cas) accepte préalablement ce mode d’envoi.
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en location meublée par envoi de mail, même si celui-ci accepte par retour de mail.
Le bailleur envoie sa demande au locataire pour la date d’échéance du bail. Il est par ailleurs dans l’obligation d’indiquer le motif qui justifie cette demande. La notification du congé s’adresse à l’ensemble des signataires du bail.
Il y a quelques cas particuliers :
- si le bail n’est signé que par un seul époux, mais que le propriétaire est informé du mariage, celui-ci doit adresser la lettre de congé aux deux époux ;
- si le contrat de bail est signé par un seul des partenaires de PACS, mais que ces deux partenaires ont demandé, en accord, que leurs deux noms figurent sur le contrat, dans ce cas le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux deux partenaires de PACS.
Cas du locataire protégé
Selon son âge et ses revenus, le locataire peut être protégé lorsque le bailleur souhaite lui donner congé. Dans ce cas, soit le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en location meublée, soit il est soumis à des conditions spécifiques.
Le locataire a moins de 65 ans
Le locataire peut être protégé si les conditions suivantes sont réunies :
- il a à sa charge une personne ayant plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
- le montant cumulé des revenus de toutes les personnes qui vivent dans le bien meublé est inférieur à certains montants (à la date de la notification du congé).
Dans cette situation, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si :
- le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ;
- ses revenus sont inférieurs aux plafonds ;
- s’il propose une solution de relogement pendant la durée de préavis à proximité du logement actuel et correspondant aux besoins du locataire.
Le locataire a plus de 65 ans
Le locataire est protégé par son âge si les revenus cumulés du foyer sont inférieurs aux plafonds.
Dans ce cas, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si :
- le bailleur a lui aussi plus de 65 ans ;
- ses revenus sont inférieurs aux mêmes montants ;
- s’il propose au locataire une solution de relogement proche du logement actuel et correspondant aux besoins du locataire.
Bon à savoir
Un logement est considéré comme meublé s’il comporte au minimum certains éléments obligatoires au moment de la date de signature du bail.
Pour un bail signé après le 15 août, les éléments obligatoires sont :
- literie avec couverture ou couette ;
- volets ou rideaux dans les chambres ;
- système de cuisson ;
- four ou micro-ondes ;
- réfrigérateur ;
- congélateur ou compartiment à congélation intégré au réfrigérateur dont la température maximale est de -6° ;
- vaisselle pour tous les occupants du logement ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et assises ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté au logement (balais, serpillière, aspirateur si présence de moquette)
En l’absence de l’un de ces éléments, le logement peut alors être considéré comme un logement vide.
Quel est le délai de préavis pour une location meublée ?
Un propriétaire peut donner congé à son locataire en location meublée pour que celui-ci libère les lieux au maximum à la date d’échéance du contrat de bail. Le locataire devra, dans ce cas, libérer les lieux et rendre les clés au plus tard à cette date.
Pour que cela soit possible, le propriétaire bailleur doit envoyer sa lettre assez en avance pour que le locataire l'ait en sa possession au moins trois mois avant la fin du bail.
Bon à savoir
- Si envoi par lettre recommandée avec AR :
le délai du préavis court dès le jour de la réception effective du courrier. Le locataire doit donc forcément réceptionner le courrier pour que le délai puisse commencer à courir. S’il est absent de son domicile et qu’il ne va pas récupérer son courrier en bureau de poste, le délai ne peut pas commencer.
Il est donc important pour un propriétaire d’anticiper cela et d’envoyer la notification le plus en avance possible afin d’envisager une remise par un commissaire de justice, si nécessaire.
À noter : même si le courrier parvient bien avant les trois mois au locataire, le délai est valable. L’échéance demeure la fin du bail.
- Si remise par commissaire de justice :
Le délai de préavis commence à courir au jour où le commissaire de justice remet la notification de congé du bail meublé au locataire.
- Si remise en main propre :
Le délai de préavis court dès le jour où le bailleur remet en main propre le courrier de congé à son locataire, contre récépissé signé ou émargement.
Les motifs valables de congé
Un propriétaire dispose de trois motifs valables pour donner congé à son locataire en location meublée.
Congé pour vente du bien
Un propriétaire peut choisir de vendre son bien mis en location. Dans ce cas, il doit donner congé à son locataire en location meublée selon le délai de préavis prévu pour une libération des lieux à date d’échéance du bail. Ce motif doit être indiqué dans la demande.
À noter : le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption pour acquérir le logement.
Congé pour reprise du bien
Le propriétaire d’un bien mis en location peut décider de reprendre le bien pour y vivre ou y loger un parent proche (époux, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant). Dans ce cas, il doit préciser dans sa lettre de demande de congé :
- le motif de la demande de congé du bail meublé ;
- le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- le lien de parenté entre le propriétaire et la personne qui reprendra le logement ;
- une indication qui justifie le caractère réel et sérieux de la reprise par le nouveau bénéficiaire.
Congé pour motif légitime et sérieux
Un propriétaire bailleur est en droit de donner congé à son locataire si celui-ci ne remplit pas l’une de ses obligations. Cela peut être le cas pour cause de nuisance de voisinage par exemple, ou d’impayés répétés de loyer.
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