Le prêt à taux révisable capé, c'est quoi ?

Le prêt à taux révisable capé fonctionne sur la même mécanique que le prêt à taux révisable non capé : c’est-à-dire que le taux immobilier de départ proposé à l’emprunteur est très attractif, mais peut être revu pendant le contrat à intervalles régulières selon l'évolution des taux immobiliers. Toutefois, il apporte une sécurité en limitant la hausse du taux immobilier à l’aide du fameux "cap".

Taux révisable non capé vs taux révisable capé

Le prêt à taux révisable non capé permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux que le taux fixe à la souscription et durant la première année du prêt, mais il comporte un risque : celui de l’augmentation du taux immobilier en cours de prêt. La révision du taux d’intérêt à la hausse ou à la baisse a lieu en général à date anniversaire du contrat. Le nouveau taux est calculé selon un indice de référence, l’indice Euribor, qui correspond au prix de l’argent auquel les banques se consentent des prêts à court terme. Dans un scénario où les taux immobiliers augmentent tout au long du crédit, le coût total peut donc être significativement impacté et au final, l’emprunteur paiera son crédit beaucoup plus cher.

C’est pourquoi les banques ont créé le prêt immobilier à taux révisable capé, qui limite l’envolée des taux. Il peut exister un cap uniquement à la hausse, ou un cap à la hausse et à la baisse du taux immobilier.

Le prêt à taux révisable capé : plus sécurisé que le taux révisable

Le prêt à taux révisable capé contre donc les effets pervers du prêt à taux révisable, grâce à un cap à ne pas dépasser. En général, celui-ci varie de 1 à 3 points par rapport aux taux immobilier de départ dit taux d’appel. Par exemple, si vous contractez un prêt à taux variable de 2,5% avec un cap de 1, la hausse maximale ne pourra pas dépasser 3,5 % et la baisse maximale 1,5 %.

Certaines banques d’ailleurs limitent seulement l’augmentation du taux d’intérêt. Avant la souscription, l’emprunteur peut donc connaître à l’avance la mensualité maximale qu’il aura à payer en cas de flambée. C’est une sécurité précieuse surtout si la durée du crédit est longue. Le prêt révisable à taux capé constitue en somme une sérieuse garantie pour l’emprunteur face au prêt à taux révisable classique. Néanmoins, le taux de départ dans le prêt révisable à taux capé sera plus élevé que dans un prêt à taux révisable classique. Si le cap est limité à la hausse, plus il sera élevé (cap de 2 ou 3), plus le taux de base sera bas.

A noter, la hausse ou la baisse du taux du crédit immobilier peut se répercuter soit sur le calcul des mensualités, soit de préférence sur la durée du prêt. Il faut vérifier ces éléments précisés dans l’offre de prêt.

Dans le cadre d’un prêt à taux révisable capé, la banque n’est pas tenue de fournir un tableau d’amortissement (reprenant pour chaque échéance la part de remboursement des intérêts et celle du capital), en raison des variations possibles de taux immobilier. Néanmoins, elle doit vous présenter trois scénarios avec à chaque fois, le coût total du crédit : une projection optimiste, une moyenne et une pessimiste.

Enfin, le contrat de prêt peut prévoir une option ou une clause permettant de passer d’un taux variable à un taux fixe, selon l’offre proposée par la banque.