Quelle est la réglementation de la TVA pour les sociétés civiles immobilières (SCI)

TVA et SCI : définitions

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant l'acquisition et la gestion de biens immobiliers par au moins 2 associés. Ils mettent ainsi en commun leurs ressources pour l'achat et se répartissent les profits de l'activité ainsi que les éventuelles pertes de façon indéfinie, subsidiaire et non-solidaire (à proportion des quote-part des associés). La SCI est généralement créée dans le but d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location mais peut également servir à acquérir et transmettre un bien immobilier au sein d'une famille. La fiscalité des SCI dépend de la nature de l’activité exercée.

Les différents types de SCI

Plusieurs types de SCI peuvent être créés selon les objectifs poursuivis :

• la SCI familiale qui permet l'acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers avec des associés ayant un lien de filiation ;
• la SCI de location-gestion visant à investir à plusieurs dans des biens immobiliers pour les louer par la suite et bénéficier de revenus locatifs ;
• la SCI professionnelle permettant la gestion d'un patrimoine immobilier lié à une activité professionnelle.

Selon la forme de SCI choisie, les règles de TVA varient et ont ainsi des implications fiscales différentes.

La TVA : de quoi s’agit-il ?

La TVA est l’acronyme de taxe sur la valeur ajoutée. Il s’agit d’une taxe indirecte appliquée à tous les biens de consommation. La TVA est payée par le consommateur final et en l’espèce le locataire. Les entreprises collectent la TVA pour le compte de l’Etat, et peuvent en contrepartie déduire la TVA de leurs charges. Le taux de TVA basique est de 20 %, mais certains secteurs d’activité peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 %, voire 5,5 %.

Les SCI sont-elles assujetties à la TVA ?

Si de manière générale, une SCI doit s'acquitter de la TVA avec un taux générique de 20 %, ce n'est pas automatiquement le cas en fonction des circonstances. Certaines SCI sont de fait soumises à la TVA et d'autres peuvent en être automatiquement exonérées. Dans certains cas, il est même possible pour les associés de décider s'ils souhaitent ou non être assujettis à la TVA. L'application de la TVA à une SCI dépend principalement de 2 facteurs à savoir :

• le type de location des biens : location meublée ou location nue ;
• leur usage : usage professionnel, usage d'habitation ou encore usage agricole.

Quelles sont les SCI soumises à la TVA ?

Une SCI peut être soumise à la TVA dans 3 cas de figure particuliers :

• si elle loue des biens meublés pour un usage professionnel ;
• si elle propose une location meublée avec au moins 3 prestations de services complémentaires comme le ménage, la fourniture, le nettoyage et le repassage du linge ou encore le petit-déjeuner. La SCI relève alors dans ce cas de figure du secteur de l'hôtellerie et pratique de ce fait une activité commerciale ;
• si elle loue des places de stationnement (à l'exception de celles rattachées directement à un bien dont la location n'est pas assujettie à la TVA).

Les revenus locatifs générés par l'une de ces activités sont soumis à la TVA dont la collecte et la gestion peut être réalisée soit au régime réel normal, soit au régime réel simplifié.

Quelles sont les SCI qui ne paient pas de TVA ?

Certaines sociétés civiles immobilières sont automatiquement exemptées de TVA. Il s'agit :

• des SCI qui louent des biens non meublés à usage d'habitation ;
• des SCI qui louent des biens meublés à des fins résidentielles mais sans proposer au-moins 3 prestations complémentaires.

Quelles SCI ont le choix d’appliquer ou non la TVA ?

Certaines sociétés civiles immobilières ont également la possibilité de choisir si elles souhaitent ou non être soumises à un régime de TVA. Cette option concerne :

• les SCI qui louent des locaux vides à usage professionnel ;
• les SCI louant des biens immobiliers mixtes, c'est-à-dire avec une partie à usage d'habitation et une autre à usage professionnel ;
• les SCI mettant en location des biens destinés à un usage agricole.

Dans ce cas de figure, la TVA doit alors être collectée par la SCI auprès de ses locataires. Cette mention doit être expressément présente dans le bail de location.

Pourquoi choisir d’appliquer la TVA en SCI ?

Le choix d'opter pour la TVA peut être très avantageux pour une SCI qui effectue d'importantes dépenses soumises à la TVA. L'établissement peut alors récupérer la TVA sur de nombreuses charges. C'est le cas par exemple d'une SCI qui prévoit d'entreprendre des travaux d'ampleur en faisant appel à des professionnels assujettis à la TVA ou encore d'effectuer des achats de mobiliers et d'équipements pour le logement.

La SCI peut même déduire les primes d'assurance versées pour le bien. La seule condition est alors que les fournisseurs et les prestataires de services sollicités soient eux-mêmes soumis à la TVA. Les frais liés au fonctionnement et à l'entretien des biens immobiliers peuvent également faire l'objet d'un remboursement. La récupération de TVA est alors concrètement matérialisée par un avantage de trésorerie.

Ce système présente cependant un inconvénient majeur puisqu’il augmente le montant du loyer (le plus souvent de 20 %) rendant ainsi le logement moins attractif à la location.

Comment demander à être assujetti à la TVA en SCI ?

Une SCI qui souhaite opter pour la TVA doit effectuer une demande écrite d'assujettissement auprès de son SIE (service d’impôts des entreprises) de rattachement. Chaque logement doit faire l’objet d’une demande distincte en cas de location de plusieurs biens. La collecte de TVA est applicable dès le premier jour du mois suivant la réception de la demande par le centre des impôts et la SCI s’engage dans cette démarche pour une durée de 9 ans avant de pouvoir révoquer cette possibilité.

Comment récupérer la TVA en SCI ?

Voici en détail la marche à suivre pour les SCI qui souhaitent collecter la TVA afin de pouvoir la récupérer par la suite sur le montant des charges.

Le fonctionnement de la TVA en SCI

Qu'elle soit automatiquement soumise à la TVA ou qu'elle ait choisi d'y être assujettie, le fonctionnement est strictement identique pour la SCI :

• elle doit d'une part collecter la TVA en facturant cette taxe sur les loyers perçus puis ensuite la déclarer au fisc ;
• elle peut d'autre part déduire la TVA des différentes charges d'exploitation du bien (lorsque celles-ci sont soumises à la TVA) en indiquant les montants potentiellement déductibles au moment de faire sa déclaration de TVA.

 A partir de la déclaration reçue, l'administration fiscale effectue un état des lieux. La déclaration permet de déterminer si la SCI a collecté et encaissé plus de TVA qu'elle n'a pu en déduire, auquel cas elle doit verser le surplus au fisc. A l'inverse, si elle a collecté et encaissé moins de TVA que ce qu'elle était en droit de déduire, elle dispose alors d'un crédit de TVA.

Quelle TVA peut-on récupérer dans une SCI ?

Parmi toutes les charges pouvant faire l’objet d’une récupération de TVA pour une SCI, on peut citer :

• la réalisation de travaux dans le logement, s’ils sont effectués par un professionnel assujetti à la TVA ;
• les dépenses d’entretien et de réparation permettant de maintenir le logement dans un état décent (sauf celles aboutissant à une modification complète du bien) ;
• les dépenses avancées par la SCI mais qui sont imputables au locataire (charges locatives telles que l’eau, le chauffage ou la taxe d’ordures ménagères mais aussi les réparations éventuelles) ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les dépenses d’amélioration du bien (achat de nouveaux meubles ou équipements améliorant le confort du logement) ;
• les frais de gestion de l’immeuble (rémunération du concierge, maintenance de l’ascenseur) ;
• les primes d’assurance relatives au bien loué (assurance propriétaire non-occupant PNO ou assurance loyers impayés) ;
• les intérêts d’emprunt si l’acquisition du bien a été réalisée à crédit ;
• certains impôts locaux (taxe foncière notamment) ;
• l’amortissement du bien sur le résultat comptable (uniquement pour les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés).

Les obligations déclaratives

La déclaration de TVA est à effectuer de façon annuelle ou mensuelle selon le choix des associés et le montant du chiffre d’affaires annuel (respectivement régime réel simplifié ou régime réel normal). Elle est à réaliser par télétransmission :

• pour le régime réel simplifié : déclaration annuelle n° 3517-S au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (CA12) si l'exercice comptable correspond à l'année civile, et dans les 3 mois suivant la clôture de l'exercice (CA12E) dans tous les autres cas ;
• pour le régime réel normal : déclaration n° 3310-CA3 à réaliser chaque mois ou chaque trimestre à condition que le montant de TVA dû soit inférieur à 4 000 €.

Le paiement de la TVA

Le paiement de la TVA dépend là encore du choix du régime d’imposition :

• pour le régime réel simplifié : paiement d'acomptes semestriels dont le montant dépend de la TVA due au cours de l'année ou au cours de l'exercice précédent ;
• pour le régime réel normal : paiement à réaliser tous les 3 mois sur le compte fiscal professionnel de la SCI s’il est inférieur à 4 000 €.