SCI : faut-il choisir une imposition soumise à l'IR ou à l'IS ?

Rappel de ce qu’est une Société Civile Immobilière

Définition d’une SCI

Avant de comparer les deux options fiscales d’une SCI (à l'IR ou à l’IS), il convient de bien comprendre le fonctionnement d’une SCI. Cette dernière constitue une personne morale permettant d'acquérir, gérer et transmettre du patrimoine immobilier en présence de deux associés minimum. Elle est souvent utilisée dans un cadre familial (SCI familiale) pour des activités de location. En sus des projets familiaux, la SCI peut également être utilisée pour des projets immobiliers professionnels tels que la construction, l'acquisition ou l'investissement locatif, y compris de la location meublée.

SCI à l’IR ou à l’IS : de quoi parle-t-on ?

La fiscalité d'une SCI dépend du régime d'imposition choisi lors de sa création. Par défaut, la SCI est soumise à l'IR, mais les associés peuvent opter pour l’option à l'IS. Il est donc crucial de comprendre la différence d’imposition entre ces deux régimes pour faire un choix éclairé.

Tableau comparatif pour choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR

Comment choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR ?

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition	Paiement de l’impôt sur les revenus des associés au barème progressif de l’impôt sur le revenu ; Choix possible entre régime réel et régime micro-foncier.	La SCI est imposée à l’IS au taux normal de 25 % (ou de 15 % en fonction du chiffre d’affaires de la SCI)
Déduction du déficit foncier	Déduction sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €.	Report du déficit autorisé sur les 10 années suivantes
Déduction des charges	Frais de gestion du bien Taxe foncière Intérêts d’emprunt	Frais d’acquisition Frais de gestion du bien Rémunération du gérant associé Amortissement du bien Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilières	Régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements fiscaux par année de détention (exonération après 22 ans)	Régime des plus-values immobilières professionnelles. Aucun abattement fiscal par année de détention
Obligations comptables	Aucune	Obligation de tenir une comptabilité : comptes annuels livre-journal grand-livre

Comment fonctionne la fiscalité avec une SCI à l’IR ?

Explication

Dans le régime de l'IR, les revenus de la SCI sont directement attribués aux associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Ces revenus sont ensuite ajoutés aux autres revenus des associés et imposés selon leur tranche marginale d'imposition.

Exemple d’imposition à l’IR

Imaginons une SCI détenant un bien locatif avec un chiffre d’affaires annuel de 10 000 €. Si un associé possède 50 % des parts et se trouve dans la tranche à 30 %, il paiera 1 500 € d'impôts (= 50 % de 10 000 € * 30 %).

Quels sont les avantages ?

On distingue de nombreux avantages à une SCI à l’IR :

• elle permet de déduire avant l’imposition certains frais du bénéfice, tels que les intérêts d'emprunt de l'associé pour son apport ;
• déduction du déficit foncier des revenus individuels des associés, ce qui diminue leur imposition ;
• application du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, plus avantageux que celui des professionnels, avec des réductions fiscales sur les plus-values en fonction de la durée de détention (exonération à partir de la 22e année) ;
• application d’un abattement de 30 % en régime micro-foncier pour les revenus locatifs ne dépassant pas 15 000 € ;
• dispense de formalité comptable.

Quels sont les inconvénients ?

Outre ses nombreux avantages, une SCI à l’IR induit quelques inconvénients :

• augmentation de la charge fiscale des associés à titre personnel ;
• en cas de distribution de dividendes, double imposition ;
• imposition des plus-values immobilières lors de la vente d'un bien détenu par la SCI ou lors de la transmission des parts sociales ;
• nécessité de maintenir un objet civil : interdiction d'entreprendre des actions commerciales telles que la location de logements meublés ;
• application des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (CSG-CRDS).

Comment fonctionne la fiscalité avec une SCI à l’IS ?

Explication

Dans le cadre d’une SCI soumise à l'IS, c'est la société qui est taxée sur ses bénéfices et non les associés individuellement. Bien que cela puisse paraître avantageux, car les associés ne sont pas imposés sur leurs revenus personnels, il est important de comprendre les conséquences de cette option à l’IS pour une SCI avant de prendre toute décision.

Exemple d’imposition à l’IS 

Prenons l’exemple d’une imposition de SCI à l’IS dégageant un chiffre d’affaires annuel de 10 000 €.

Le montant des charges s’élève à 5 000 €, incluant les frais d’acquisition, les frais de gestion du bien, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé et la taxe foncière.

Après déduction de ces charges de 5 000 €, il reste un bénéfice de 5 000 € (= 10 000 - 5 000). Avec un taux d'IS à 15 %, l'impôt de la SCI sera de 750 €.

Quels sont les avantages ?

Voici les trois principaux avantages d’une SCI à l’IS :

• aucune taxation des associés lorsque la SCI ne distribue pas de dividendes ;
• déduction possible de certains frais du bénéfice de la SCI avant imposition, notamment la rémunération du gérant associé et l’amortissement du bien ;
• le déficit foncier est reportable sur les bénéfices des 10 années suivantes.

Quels sont les inconvénients ? 

L'option d'une SCI à l’IS présente également des inconvénients qu'il est essentiel de connaître avant de s'engager :

• l'associé ayant contracté un prêt pour apporter des fonds dans la SCI ne peut pas déduire les intérêts de ce prêt de son imposition personnelle ;
• la vente d'un bien par la SCI entraîne une imposition sur les plus-values professionnelles ;
• aucune réduction fiscale sur les plus-values immobilières, comme celle basée sur la durée de possession en SCI à l’IR ;
• obligation de suivre une comptabilité d’engagement.

Comment choisir entre une imposition soumise à l’IS ou à l’IR ?

Le choix entre l'imposition à l’IS ou à l’IR lors de la création d'une SCI demeure fondamental. Ce dernier doit tenir compte des objectifs recherchés, de la situation fiscale des associés, ainsi que de la stratégie à long terme envisagée.

Analyser les objectifs et la situation des associés

Avant tout, il est essentiel de définir clairement les objectifs de la SCI. S'agit-il principalement d'un outil pour la gestion patrimoniale et la transmission au sein d'une famille, ou d'une structure destinée à des projets immobiliers professionnels ?

De plus, la situation fiscale des associés s’avère décisive. Si les associés se situent dans des tranches marginales d'imposition élevées, une imposition à l'IS peut, dans certains cas, se révéler moins lourde. À l'inverse, si les revenus des associés sont modestes, le régime de l'IR peut être plus avantageux.

Prendre en considération les avantages et les inconvénients

Comme nous l'avons vu précédemment, chaque régime d’imposition a ses avantages et ses inconvénients. Une SCI à l'IS permet de réduire les charges et d'amortir le bien, offrant ainsi une optimisation fiscale à court terme. Cependant, il peut conduire à une double imposition en cas de distribution de dividendes.

Quant à une SCI à l'IR, les revenus sont directement attribués aux associés. Néanmoins, ce régime fiscal ne permet pas de bénéficier de la prise en compte de l'amortissement ni de la déduction de certaines charges comme c'est le cas de l'option à l'IS.

Réfléchir avec une vision à long terme

Le choix du régime fiscal entre une SCI à l’IS ou à l’IR doit également être envisagé dans une perspective à long terme. Si l'objectif est de conserver le bien sur une longue période et de percevoir des revenus locatifs, l'un des régimes peut se montrer plus avantageux. Si, en revanche, l'objectif est de revendre le bien à moyen terme, cela pourrait influencer le choix vers l'autre régime.

Consulter un fiscaliste

Compte tenu de la complexité des enjeux fiscaux et des conséquences potentielles sur le patrimoine des associés, il est vivement recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel pourra réaliser une simulation chiffrée en fonction de la situation propre à chaque associé et ainsi proposer la solution la plus adaptée.