Investir dans une cave : quel prix au m2 ?

Comment investir dans une cave ?

Pour devenir propriétaire d’une cave, vous disposez de trois solutions : 

• acheter une cave existante : celle-ci est rattachée à une propriété existante ou est détenue en propriété indépendante ;
• acquérir une cave au sein d’une copropriété : les caves peuvent constituer des lots distincts. Un propriétaire peut se décider à vendre une cave dont il n’a pas l’utilité. La vente peut être ouverte aux autres copropriétaires, mais également à des personnes extérieures ;
• construire une cave neuve : si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez envisager de faire creuser une cave sous le logement. Cela demande d’obtenir les autorisations administratives obligatoires. Lorsque cela est possible, c’est une bonne manière de pallier le problème de la rareté des caves sur le marché immobilier.

Quel est le prix d’achat d’une cave ?

Le prix d’une cave varie en fonction de plusieurs critères dont : 

• sa surface ;
• sa localisation (centre-ville, quartier résidentiel, campagne…) ;
• son accessibilité. 

Il est possible de faire une estimation du prix au mètre carré d’une cave dans le secteur recherché. Pour cela, vous pouvez commencer par faire une recherche comparative. Regardez les prix des caves en vente sur les sites de petites annonces et sur ceux des agences immobilières locales. Vous disposerez alors d’un premier ordre de grandeur. 

Ensuite, conduisez une analyse de l’emplacement de la cave que vous envisagez d’acheter. Observez le quartier, l’accessibilité, l’environnement. Cela permet de déterminer si le secteur est recherché ou non. Si c’est le cas, le prix de vente sera certainement plus important que le prix moyen constaté. 

Puis, il vous faut prendre en compte les caractéristiques de la cave. Faites la liste de ses points forts et de ses points faibles. En fonction de ses atouts par rapport aux autres biens similaires mis en vente, vous pouvez adapter votre prix. 

Enfin, n’hésitez pas à consulter des experts immobiliers. Ils pourront valider votre estimation ou vous aiguiller vers un résultat plus précis. Grâce à leur connaissance du marché, leur avis est précieux. 

Pour vous donner une idée des prix d’une cave au mètre carrée en fonction de la localisation, voici un tableau récapitulatif : 

Prix moyen au mètre carré d’une cave dans les grandes métropoles

Secteur	Prix du m² - moyenne basse	Prix du m² - moyenne haute
Paris	2 000 € / m²	3 800 € / m²
Bordeaux	2 400 € / m²	3 000 € / m²
Lyon	1 100 €/ m²	2 000 €/ m²
Marseille	1 000 € / m²	1 900 € / m²
Lille	700 € / m²	1 150 € / m²

Les prix indiqués dans le tableau sont fournis à titre indicatif. Il est recommandé de consulter un expert immobilier pour obtenir une estimation précise. 

Avec tous ces éléments, vous pouvez déterminer une estimation du prix de votre investissement. Celui-ci vous sera utile pour anticiper le montant d’un prêt immobilier à demander à un organisme bancaire, notamment.

 

Les critères à utiliser pour bien choisir la cave ? 

Afin de réaliser le meilleur investissement possible, il est indispensable de bien choisir la cave à acheter. 

Plusieurs critères peuvent vous orienter. 

• L’emplacement : choisissez la localisation de la cave en fonction de la demande des locataires. Généralement, ce sont dans les villes que ces locaux sont le plus demandés. Renseignez-vous sur les quartiers où les espaces de stockage sont les plus prisés. Par exemple, dans certains quartiers de Paris, les caves sont particulièrement recherchées du fait de la faible superficie des logements ou de leurs loyers élevés. 

• L’état de la cave : vérifiez que la cave n’est pas inondable en hiver. Regardez s’il y a des traces de moisissure au mur ou au sol. Les objets entreposés par les futurs locataires ne doivent pas s’abîmer au fil du temps. L’atmosphère doit être saine. L’isolation de la cave est un réel avantage, notamment si elle sert de cave à vin. S’il y a un soupirail, pensez à vérifier s’il ferme correctement et si les vitres n’en sont pas cassées. Si des travaux sont à prévoir, il est nécessaire de les budgétiser. 

• La sécurité : la cave est un espace de stockage. Les locataires n’y vont pas tous les jours. Ils doivent pouvoir laisser leurs affaires sereinement, sans craindre une effraction. Assurez-vous de disposer d’une porte solide, d’une bonne serrure. 

• La taille : plus la cave est grande, plus il est possible de stocker d’affaires. Les grandes caves sont les plus recherchées. 

• L’accessibilité : il doit être possible de descendre à la cave des meubles ou des affaires encombrantes sans difficulté. Vérifiez s’il y a un ascenseur, par exemple. La présence de marche, au contraire, est un point négatif lorsqu’il s’agit d’accéder à une cave avec les bras chargés de cartons. En matière d’accessibilité, il est également essentiel de prendre en compte la possibilité de venir en voiture jusqu’à la porte de l’immeuble où se trouve la cave. 

• Les équipements : la présence d’un raccordement à l’électricité, mais aussi à l’eau courante est un vrai plus. C’est le cas aussi s’il y a des étagères pour faciliter le rangement. 

Combien louer une cave ?

Le prix du loyer va conditionner la rentabilité de votre investissement dans une cave. 

La fixation du loyer

Fixer le loyer va dépendre des spécificités de votre cave. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans votre secteur afin de proposer un tarif adéquat. Si vous ne parvenez pas à vous faire une idée, faites appel à un professionnel de l’immobilier. 

La fiscalité des revenus perçus 

Les loyers perçus dans le cadre de la location d’une cave sont des revenus fonciers.

S’ils correspondent à moins de 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime fiscal du micro foncier. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % aux revenus de l’année. Vous avez également la possibilité de choisir le régime réel. Vous ne bénéficiez pas d’abattement, mais vous imputez toutes les charges liées à la location de la cave.

Les obligations légales liées à la location 

La cave est un lieu de stockage. Les conditions de la location d’un logement ne s’appliquent donc pas. Toutefois, il reste fortement recommandé d’établir un contrat de location. Il doit a minima prévoir : 

• la description de la cave (superficie, équipement, etc.) ;
• la nature de l’utilisation ;
• le loyer ;
• la durée de la location ;
• les possibilités de hausse du loyer ;
• les options de résiliation du contrat ;
• la possibilité de sous-location ;
• la répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire. 

Il est préférable d’imposer la souscription d’une assurance multirisque. En tant que propriétaire, vous pouvez aussi souscrire une assurance afin de protéger votre bien.