Comprendre le calcul de la plus-value pour un terrain constructible

Comment est calculée la plus-value d’un terrain constructible ?

Pour calculer la plus-value immobilière d’un terrain, commencez par déduire le prix d'acquisition du prix de vente. Ce calcul initial donne une première estimation de la plus-value brute. Toutefois, pour obtenir la plus-value nette (qui est celle effectivement imposable), plusieurs autres facteurs doivent être pris en compte :

• Déterminer le prix d'acquisition : ce prix inclut le coût d'achat initial du terrain.
• Ajouter les frais annexes : incorporez les frais de notaire, les commissions d'agence immobilière, et toute autre dépense liée à l'acquisition.
• Inclure les coûts des travaux : si des améliorations ou des travaux ont été réalisés sur le terrain, leurs coûts doivent être ajoutés au prix d'acquisition.
• Calcul de la plus-value brute : soustrayez le total des coûts (prix d'acquisition ajusté plus les travaux) du prix de vente pour obtenir la plus-value brute.

Ce processus, en intégrant à la fois les dépenses et les abattements fiscaux, permet de calculer avec précision le montant net de la plus-value sur la vente d’un terrain, qui sera la base de l'imposition des taxes étatiques.

Comment est imposée la plus-value immobilière d’un terrain ?

Si les conditions permettant une exonération ne sont pas réunies, la plus-value d’un terrain est taxée de la manière suivante :

• Impôt sur le revenu à 19 %
• Prélèvements sociaux à 17,20 %

Prenons l'exemple d'une plus-value imposable de 15 000 €. Il faut alors réaliser le calcul suivant :

• Impôt sur le revenu : (15 000 € x 19 %) = 2 850 €
• Prélèvements sociaux : (15 000 € x 17,20 %) = 2 580 €

Ainsi, le total de la taxe de vente d’un terrain constructible dont le coût serait de 15 000 €, s'élèverait à 5 430 € (2 850 € + 2 580 €).

Toutefois, si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée selon un barème progressif :

• 2 % pour une plus-value nette entre 50 001 € et 100 000 €
• 3 % pour une plus-value entre 100 001 € et 150 000 €
• 4 % pour une plus-value entre 150 001 € et 200 000 €
• 5 % pour une plus-value entre 200 001 € et 250 000 €
• 6 % pour une plus-value supérieure à 250 000 € 

Il est important de noter que la taxe supplémentaire pour les plus-values de plus de 50 000 € n'est pas applicable aux terrains constructibles. Cependant, une taxe spécifique est aussi imposée sur la vente de terrains nus devenus constructibles suite à une modification du plan local d'urbanisme (PLU), avec un taux variant entre 5 % et 10 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Fiscalité : quels sont les abattements pour la plus-value d’un terrain ?

Abattements pour durée de détention

Pour encourager la mise sur le marché des terrains et stimuler la construction de logements, la fiscalité française prévoit des abattements progressifs sur la plus-value d’un terrain en fonction de la durée de détention du terrain. Les abattements pour durée de détention sont accordés à partir de la 6e année de possession du terrain et augmentent progressivement en fonction du nombre d'années de détention.

Ces abattements sur la plus-value d’un terrain sont distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

• Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, 4 % pour la 22e année (ce qui permet d'être totalement exonéré d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans).
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, 9 % par an à partir de la 23e année (exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans).

Abattement exceptionnel de 70 % à 85 %

Cet abattement fiscal s’applique dans le cadre de la vente d’un bien immobilier à des acteurs qui œuvrent pour la construction de logements sociaux. Plus précisément, il concerne les cessions effectuées au profit d'organismes en charge du logement social ou de promoteurs qui s’engagent à développer des programmes immobiliers comportant une part significative de logements sociaux dans les zones tendues (c’est-à-dire les zones où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible).

L’abattement sur la plus-value d’un terrain est alors normalement de 70 %, mais il peut être porté à 85 % lorsque le programme immobilier comprend un quota élevé de logements sociaux ou très sociaux.

Dans quels cas peut-on être exonéré de la plus-value pour un terrain ?

Il est possible de bénéficier d'une exonération sur la plus-value d'un terrain constructible dans plusieurs cas spécifiques :

• Valeur du terrain inférieure à 15 000 € : si le prix de vente du terrain ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value réalisée est intégralement exonérée.
• Expropriation pour intérêt public : lorsque le terrain est exproprié dans le cadre d'une procédure déclarée d'intérêt public, la plus-value est exonérée.
• Détention de plus de 22 ans : si le terrain a été détenu pendant plus de 22 ans, il bénéficie d'une exonération totale de l'impôt sur la plus-value. Cependant, les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention.
• Détention de plus de 30 ans : après 30 ans de détention, le terrain est totalement exonéré de toute taxation, y compris les prélèvements sociaux.

L'exonération de la plus-value d’un terrain est aussi envisageable lors de la vente d'un terrain constructible, aux conditions suivantes :

• Non-propriété de résidence principale : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
• Réinvestissement dans une résidence principale : le produit de la vente doit être réinvesti dans l'achat d'une nouvelle résidence principale. Si le réinvestissement est partiel, l'exonération appliquée sera proportionnelle au montant réinvesti.

Déclarer la plus-value sur la vente d’un terrain constructible : la marche à suivre

Le processus de déclaration de la plus-value immobilière liée à la vente d’un terrain constructible est en grande partie pris en charge par le notaire. Ce dernier va suivre ces différentes étapes :

• Calcul de la plus-value : le notaire s’occupe de calculer la plus-value en tenant compte de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du terrain, ajusté selon divers abattements et frais (comme les travaux ou frais d’acquisition). Ce calcul comprend également les abattements pour durée de détention et les abattements exceptionnels applicables.
• Formalités fiscales : une fois le calcul effectué, le notaire se charge de l’ensemble des démarches administratives auprès des services fiscaux. On retrouve ici la déclaration de la plus-value auprès de l'administration fiscale, ainsi que le règlement de l'impôt sur la plus-value par le biais du notaire (qui prélève directement la somme due lors de la transaction).
• Déclaration de revenus : le vendeur n’a pas à déclarer lui-même la plus-value dans sa déclaration annuelle de revenus, car celle-ci est déjà réglée au moment de la vente par le notaire. Toutefois, si des informations complémentaires sont demandées (comme le montant de la plus-value de terrain réalisée), elles devront être reportées sur la déclaration annuelle.