Comment se calcule la plus-value immobilière après une succession ?

Comment est calculée la plus-value immobilière en cas de succession ?

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien hérité dans le cadre d'une succession est calculée en prenant en compte la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition, qui est évalué à la date de la succession. Cette plus-value est ensuite soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après application d'éventuels abattements pour durée de détention.

En cas de succession ou de donation, le prix d’acquisition d’un bien immobilier n’est pas le montant initial payé par le défunt ou le donateur, mais plutôt la valeur retenue lors de la succession ou de la donation. Voici comment ce prix est déterminé dans chaque cas :

• Dans le cadre d'une succession : le prix d'acquisition est fixé selon la valeur vénale du bien au jour du décès, c'est-à-dire sa valeur sur le marché immobilier à cette date. Ce montant est généralement établi par un notaire, parfois en s'appuyant sur une estimation réalisée par un expert immobilier ou une agence. Ce prix sert de base pour le calcul de la plus-value lorsque les héritiers décident de vendre le bien.
• Dans le cadre d'une donation : le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue au jour de la donation. Cette valeur doit également être fixée par un notaire lors de l'acte de donation. Si le donataire décide de vendre le bien plus tard, la plus-value sera calculée sur la base de cette valeur, et non sur le prix payé initialement par le donateur.

Quelle fiscalité s'applique à la plus-value immobilière en cas de succession ?

En cas de vente d’un bien immobilier hérité lors d’une succession, la plus-value immobilière est soumise aux mêmes règles fiscales que celles appliquées à une vente classique. Le calcul de la plus-value se base sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien au moment de la succession. Cette plus-value est ensuite soumise à :

• l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Cela porte le taux global d'imposition à 36,2 %. Toutefois, des abattements et exonérations peuvent réduire la base imposable.

Les droits de succession

Lors d’une succession, les héritiers doivent s’acquitter des droits de succession sur la valeur du patrimoine transmis. Ces droits varient selon le lien de parenté avec le défunt et les abattements en vigueur. Les taux peuvent aller de 5 % à 45 % pour les héritiers directs, et beaucoup plus pour des héritiers plus éloignés ou non apparentés.

Les abattements possibles pour réduire l'impôt sur la plus-value

Les abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement la base imposable de la plus-value immobilière en fonction du nombre d'années pendant lesquelles le bien a été détenu. Ces abattements deviennent particulièrement intéressants après 5 ans de détention. Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique entre la 6e et la 21e année de détention, suivi d’un abattement de 4 % pour la 22e année, ce qui conduit à une exonération totale après 22 ans de détention.

Concernant les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % par an est appliqué entre la 6e et la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année. À partir de la 23e année, l’abattement passe à 9 % par an, permettant une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Quant aux abattements pour travaux : si vous avez réalisé des travaux dans le bien, il est possible de déduire leur coût pour réduire la base imposable, à condition que ces travaux n’aient pas déjà été pris en compte lors de l’évaluation de la valeur du bien au moment de la succession.

Peut-on bénéficier d'une exonération de la plus-value immobilière ?

Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière :

• Vente du bien à un organisme de logement social : en cas de cession à un organisme social, l’exonération peut être totale.
• Exonération pour résidence principale : si le bien hérité a été la résidence principale du défunt, les héritiers peuvent bénéficier d'une exonération de la plus-value s’ils vendent le bien dans un délai raisonnable après la succession.
• Exonération pour les personnes âgées ou invalides : si les héritiers sont des retraités ou des personnes invalides et ne dépassent pas un certain plafond de revenus, ils peuvent être exonérés de la plus-value.
• Exonération pour la vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 € : si la valeur du bien hérité est inférieure à ce seuil, la plus-value n’est pas imposée.

Peut-on être concerné par l’IFI en cas de succession ?

Oui, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut s’appliquer aux biens immobiliers transmis lors d’une succession. Si après l’héritage, la valeur nette du patrimoine immobilier détenu dépasse le seuil de 1,3 million d’euros, les héritiers seront redevables de l'IFI sur la partie excédentaire. Toutefois, les dettes éventuelles (comme un prêt immobilier restant à rembourser) peuvent être déduites pour calculer la valeur nette du patrimoine immobilier soumis à l'IFI.

Quelles sont les démarches pour déclarer la plus-value immobilière après une succession ?

1.Calcul de la plus-value par le notaire

Le notaire est responsable du calcul de la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien hérité. Il effectue ce calcul en prenant en compte la différence entre le prix de vente du bien et la valeur du bien au moment de la succession. Il inclut également les abattements pour durée de détention et les éventuelles déductions, comme les frais de notaire ou les travaux réalisés. Le notaire se charge également des formalités auprès de l'administration fiscale et du paiement de l'impôt sur la plus-value.

2.Remplir le formulaire de déclaration de la plus-value

Pour déclarer la plus-value immobilière, certaines démarches administratives sont requises :

• Formulaire 2048-IMM : ce formulaire est dédié à la déclaration de plus-values immobilières. Le notaire s’occupe généralement de remplir ce document au moment de la vente. Il y inscrit le montant de la plus-value calculée, les abattements appliqués, et le montant de l’impôt dû.
• Paiement de l’impôt sur la plus-value : le notaire prélève directement l'impôt sur la plus-value au moment de la vente et le reverse aux services fiscaux. Vous n’avez donc pas à vous en occuper lors de la déclaration de vos revenus annuels.

3.Validation et enregistrement auprès des services fiscaux

Une fois le formulaire 2048-IMM rempli par le notaire, il est transmis aux services fiscaux compétents, qui enregistrent la déclaration de la plus-value. Le notaire veille à ce que le montant de l'impôt soit réglé dans les délais légaux, vous évitant ainsi de gérer directement cette partie administrative.

4.Déclaration annuelle de revenus

Bien que la plus-value immobilière soit déjà déclarée par le notaire, elle peut figurer sur votre déclaration annuelle de revenus. Le montant de la plus-value réalisée peut vous être demandé à titre informatif, mais l'impôt aura déjà été prélevé par le notaire.