Pleine propriété : quels sont vos droits et devoirs ?

Comprendre la pleine propriété en immobilier et ses caractéristiques

Qu’est-ce que la pleine propriété ?

La pleine propriété désigne le fait de disposer d’un bien immobilier entièrement. Elle se différencie de deux autres notions :

• l’usufruit qui désigne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les loyers, sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation ;
• et la nue-propriété qui fait référence au droit de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance (habitation ou location). 

La pleine propriété se compose de l’usufruit (le droit de jouir du bien) et de la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Elle est détenue par une seule et même entité (personne seule ou couple), ce qui n’est pas le cas lorsque les droits d’usufruit et de nue-propriété sont séparés.

Comment la pleine propriété influence-t-elle la gestion de votre bien ?

Maintenant que vous disposez de la pleine propriété une définition, vous vous demandez ce que cette notion implique. 

Si vous disposez d’un bien en pleine propriété, vous êtes pleinement propriétaire.

Ce qui signifie que l’ensemble des droits et des obligations vous revient. Vous cumulez ceux de l’usufruitier et ceux du nu-propriétaire. 

Autrement dit, vous pouvez :

• disposer du bien, y compris le vendre, hypothéquer ou l’intégrer dans une donation ;
• l’utiliser (l’occuper par exemple) ;
• le louer pour toucher des revenus locatifs. 

En contrepartie, vous êtes tenu d’entretenir le bien et de payer les charges inhérentes (travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, impôts sur les revenus locatifs…).

Quels sont les avantages de la pleine propriété pour les propriétaires ?

Détenir la pleine propriété d’un bien offre une plus grande liberté et flexibilité que les deux autres types de propriété (usufruit et nue-propriété). En effet, le propriétaire peut à tout moment vendre le bien, s’il ne peut ou ne veut pas assumer les charges ou bien s’il cherche à améliorer sa situation financière, et ce, sans devoir en référer à un tiers. Lorsque les droits d’usufruit et de nue-propriété sont séparés, l’usufruitier peut seulement vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Quant au nu-propriétaire, il ne peut céder que sa nue-propriété. Tous deux doivent obtenir l’accord de l’autre pour que la vente de la pleine propriété se fasse. 

En pleine propriété, le détenteur peut également mettre en location le bien pour en tirer un complément de revenus ou encore d'hypothéquer dans le cadre d’un crédit par exemple.

Pleine propriété, usufruit et nue-propriété : qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

Définition du démembrement

On parle de démembrement du droit de propriété, lorsque le droit d’usufruit revient à une personne et le droit de nue-propriété à une autre, c’est-à-dire lorsque la pleine propriété n’est pas détenue par une seule personne.

La distinction entre la pleine propriété et les autres formes de propriété

Les droits entre la pleine propriété et les autres types de propriété sont différents.

Différences des droits en pleine propriété, en nue-propriété et en usufruit

Droits	Pleine propriété	Nue-propriété	Usufruit
Disposer du bien	✔️	✔️	❌
Utiliser le bien	✔️	❌	✔️
Toucher des revenus locatifs du bien	✔️	❌	✔️

Faire une donation en pleine propriété : principe et avantages

La donation désigne l’acte qui permet de transférer la propriété d’un bien à la personne de son choix. Celle-ci se fait du vivant du donateur, à la différence de la succession qui intervient après un décès.

Pour transmettre un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, il est possible de faire une donation en pleine propriété ou une donation démembrée.

Donation en pleine propriété : caractéristiques

Dans le cas d’une donation en pleine propriété, le donateur cède la totalité de ses droits au donataire. Ce type d’acte se réalise devant le notaire et est irréversible. Le donataire doit régler des droits de donation au-delà de certains montants. 

Des abattements sont prévus. Ils varient selon le lien de parenté ou la qualité du bénéficiaire de la donation. Un abattement peut être utilisé tous les 15 ans pour un même donataire et un même donateur.

Abattements applicables à la donation*

Lien de parenté ou qualité du bénéficiaire	Abattement
Enfant vivants ou représentés ou ascendants	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière petit-enfant	5 310 €
Personne handicapée	159 325 €
Conjoint ou partenaire de Pacs**	80 724 €
Frère ou sœur	15 932 €
Neveu ou nièce	7 967 €

*Chiffres provenant du site economie.gouv.fr et prélevés le 8 août 2024.

Donation démembrée : fonctionnement

La donation démembrée sépare l’usufruit et la nue-propriété. 

• Dans le cas d’une donation en nue-propriété, le donateur conserve l’usufruit. Il peut donc continuer à occuper et à jouir du bien (il peut toucher des revenus locatifs par exemple). Dans ce type d’acte, les droits de donation sont réduits car ils se calculent sur la valeur de la nue-propriété. Après le décès du donateur, les héritiers disposent du bien sans avoir à payer de droit de mutation.
• Il est possible de réaliser une donation temporaire d’usufruit. Le donateur transmet pour une durée limitée (dix ans le plus souvent) la jouissance d’un bien. Le donataire peut alors l’occuper ou tirer des revenus locatifs pendant cette période. Les droits de mutation sont calculés sur 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans. Néanmoins, le donataire doit réellement jouir du bien, sinon l’administration fiscale peut remettre en cause la donation. Après les dix ans d’usufruit temporaire, le donateur retrouve la pleine possession de son bien.

La pleine propriété et la succession : quel impact pour les héritiers

Une succession est mise en place après un décès afin de transmettre le patrimoine du défunt. Si celui-ci comporte un ou plusieurs biens immobiliers, il est obligatoire de faire appel à un notaire qui va évaluer la valeur totale du patrimoine (autrement dit l’actif net successoral), identifier les héritiers et faire valoir le testament s’il y en a un. 

Le partage des biens répond à des règles précises et fixes présentées dans le Code civil. Dans le cas d’une succession en pleine propriété d’un bien, tout dépend du testament rédigé par le défunt ou de son absence, mais aussi de son statut (marié ou non) et de la présence de descendants.

En présence de testament

S’il a des enfants, le défunt doit réserver une partie de son patrimoine à ses descendants (réserve héréditaire). Il peut attribuer la part restante librement (quotité disponible) (à un partenaire de Pacs par exemple). 

La réserve héréditaire représente :

• la moitié des biens pour un enfant ;
• les ⅔ pour deux enfants ;
• les ¾ pour trois enfants et plus.

En l’absence de testament

Les descendants du défunt héritent, ainsi que l’époux survivant.

• Le partage est réalisé entre tous les enfants à parts égales.
• La part de l’époux varie selon le régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts ou contrat de mariage) et selon la présence ou non d’enfants communs au couple ou non.
• Si le défunt n’était pas marié, ses enfants reçoivent la totalité de ses biens à parts égales.
• Le partenaire d’un Pacs ou le concubin n’a aucun droit sur la succession.

La pleine propriété d’un bien en indivision

Un bien en indivision est détenu par plusieurs personnes. Dans le cas d’une pleine propriété indivise, les personnes possèdent les mêmes droits d’usufruit et de nue-propriété sur le bien immobilier qu’ils ont en commun. 

L’indivision en pleine propriété peut se présenter dans plusieurs situations.

• Après le décès d’un parent, l’indivision est automatique, dès lors qu’il existe au minimum deux héritiers. Ils deviennent propriétaires du bien de façon indistincte (ils ont tous les mêmes droits et obligations). L’indivision prend fin quand la succession est réglée et que le patrimoine est partagé.
• Quand un bien est acheté par plusieurs personnes (couple concubin ou pacsé, amis, famille…), l’indivision apparaît. Chaque acquéreur est propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

Investir en SCPI : en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Pour investir dans l’immobilier, il est possible d’acheter un bien directement ou d'acquérir des parts dans une SCPI (Société civile de placement immobilier). L’investissement est alors indirect. 

Vous placez une somme d’argent auprès d’une société de gestion qui va se charger de trouver le bien immobilier, de faire les travaux nécessaires, de le mettre en location et d’assurer la gestion locative. En contrepartie de votre investissement, vous touchez des dividendes (une partie des revenus locatifs). 

Vous pouvez investir en SCPI en pleine propriété ou en nue-propriété.

• En achetant des parts de SCPI en pleine propriété, l’épargnant conserve l’ensemble de ses droits (dont l’usufruit). Il peut toucher des revenus de ses parts ou bien les revendre. Il est soumis cependant à la fiscalité pour ses revenus fonciers et financiers. Les taux sont variables selon le type de SCPI (de rendement, de plus-value ou fiscale).
• En investissant en SCPI en nue-propriété, l’épargnant ne touche pas de revenu pendant une durée fixe (l’usufruit revenant à la SCPI). Il acquiert ses parts à un prix inférieur (en général une décote de 20 à 35 % est appliquée) et il n’est soumis à aucune fiscalité (comme il ne perçoit aucun revenu de son investissement). Une fois la période du démembrement écoulée, l’épargnant récupère la pleine propriété des parts acquises.

La pleine propriété : ce qu’il faut retenir

• Détenir un bien en pleine propriété signifie que vous possédez tous les droits et les obligations. Vous disposez du droit d’usufruit et du droit de nue-propriété.
• La pleine propriété s’oppose donc à l'usufruit (l’usufruitier peut utiliser le bien, mais il ne possède pas) et à la nue-propriété (le nu-propriétaire détient le détient, il n’en a pas la jouissance);
• La pleine propriété permet aux propriétaires de disposer du bien comme ils l’entendent. Ils peuvent y habiter, le louer ou encore le vendre. Ils doivent aussi s’acquitter de l’entretien et des charges.
• Il est possible de transmettre un bien en pleine propriété de son vivant en réalisant une donation. Cet acte répond à une réglementation précise.
• Lors d’une succession, le patrimoine du défunt est partagé entre ses héritiers. S’il comprend un bien en pleine propriété, ce dernier revient soit à ses enfants, soit au conjoint survivant, s’il est marié. La répartition varie selon la présence ou non d’un testament.
• La pleine propriété est également possible pour des investissements en SCPI.