Offre d'achat : peut on faire une offre d'achat supérieure au prix demandé ?

Faire une offre prix : qu’est-ce que cela implique ?

La définition d’une offre d’achat

Lorsque l'on souhaite acheter un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou même d'un terrain, il est courant de devoir faire une offre d'achat au vendeur. Cette dernière informe le vendeur de votre intérêt pour le bien immobilier en question et permet de vous positionner en tant qu’acquéreur. 

Une offre d'achat représente un acte juridique. Elle doit être rédigée par écrit, que ce soit de manière numérique ou manuscrite pour être considérée comme valable et sérieuse. De plus, une offre d'achat doit comporter certains éléments essentiels, notamment :

• la nature du bien (maison, terrain, appartement) ;
• les caractéristiques du bien (superficie, nombre de pièces, etc.) ;
• sa localisation géographique précise ;
• la date de la présente offre ;
• le prix d’achat proposé par l’acheteur ;
• le délai au cours duquel l’offre restera valide (généralement une à deux semaines) ;
• la volonté de l’acheteur de s'engager en cas d’acceptation du vendeur doit également être précisée dans l’offre d'achat.

Si l’un de ces éléments s’avèrent manquant, on ne parle pas d’une offre d'achat, mais simplement d’une invitation à entrer en négociation.

Enfin, si le potentiel acquéreur propose un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, ce dernier dispose de deux alternatives :

• refuser l’offre ;
• formuler une contre-proposition à l’offre d'achat.

Le contrat se réalise à partir du moment où l’acheteur accepte la contre-proposition du vendeur.

Principe d’une offre au prix

« Une offre au prix » correspond à une offre d’achat dans laquelle l’acquéreur propose d’acquérir le bien au prix exact exigé par le vendeur.

Si un acheteur fait une offre au prix demandé par le vendeur, ce dernier est tenu de l'accepter si l'acheteur est le seul à faire cette proposition. En effet, dans cette situation, le vendeur ne peut pas choisir entre plusieurs offres concurrentes et se voit donc contraint d'accepter celle qui est conforme à ses attentes financières, c’est-à-dire au prix demandé. Cependant, si plusieurs acheteurs font des offres au prix, en principe, le vendeur doit obligatoirement accepter la première offre d’achat au prix. Néanmoins, le vendeur conserve la faculté de sélectionner l’offre d'achat correspondant le mieux à ses critères, que ce soit en termes :

• de profil d’acheteur (profession, situation familiale, etc.) ;
• ou de conditions de financement (clause suspensive d’obtention d’un prêt, paiement au comptant, apport personnel conséquent, etc.).

Peut-on surenchérir une offre d’achat ?

Peut-on faire une offre d'achat au-dessus du prix fixé par le vendeur ? Oui, un acheteur peut surenchérir une offre d'achat, c’est-à-dire faire une offre d'achat supérieure au prix demandé. Cette alternative s’avère d’ailleurs intéressante pour attirer l’attention du propriétaire actuel et tenter de concrétiser plus rapidement la vente.

Entre particuliers

Contrairement aux idées reçues, il est donc autorisé de faire une offre au-dessus du prix de vente demandé. En revanche, la surenchère n’est permise dans une négociation immobilière qu’en cas de vente gérée par un agent immobilier. En effet, cette pratique est interdite entre particuliers. Dans un tel cas de figure, le vendeur s’expose à devoir verser des dommages et intérêts aux autres éventuels acheteurs intéressés, mais lésés après avoir fait une offre d'achat au prix. 

En présence d’un professionnel de l’immobilier

Pour surenchérir une offre d’achat, il faut impérativement que le vendeur donne mandat à une agence immobilière ou à un agent immobilier indépendant, pour prendre en charge et en son nom :

• les démarches liées à la recherche d’acheteurs ;
• les négociations.

Ce type de mandat, appelé mandat d’entremise, limite les pouvoirs de l’intermédiaire immobilier. De fait, ce dernier ne peut engager son client sans clause explicite en ce sens. À ce titre, le rôle de l’agence immobilière consiste simplement à présenter les différentes offres d'achat au vendeur afin qu’il retienne la proposition de son choix, indifféremment du prix. 

A contrario, un mandat de représentation donne pouvoir à l’agent immobilier d’exécuter la vente au nom et pour le compte du vendeur. Ce type de mandat contraint donc le vendeur à accepter la première offre d’achat au prix.

Le vendeur est-il dans l’obligation d’accepter une offre au-dessus du prix ?

Surenchérir une offre d’achat ne suffit pas toujours à décrocher le bien tant convoité. En effet, deux possibilités peuvent amener le vendeur à refuser une offre d'achat supérieure au prix demandé :

• si ce dernier a déjà accepté une offre au prix de la part d’un autre acheteur. Dans ce cas, l’offre devient définitive et le vendeur est déjà engagé dans le processus de vente ;
• si la solidité financière du dossier du potentiel acquéreur ne convainc pas le propriétaire actuel. Ce dernier pourrait alors choisir une offre au prix faite par des acheteurs disposant d’une meilleure solidité financière.

Dans quels cas faire une offre d’achat supérieure au prix demandé ?

Faire une offre d'achat supérieure au prix demandé peut être justifiée dans deux situations :

• si le bien immobilier est très convoité avec de nombreux acheteurs potentiels, il peut être nécessaire de surenchérir pour se démarquer et avoir une chance d'obtenir le bien ;
• si l'acheteur a un véritable coup de cœur pour ledit bien immobilier, afin d’être certain de l’obtenir, il peut proposer un prix supérieur.

Je veux à tout prix le logement : comment me démarquer ?

Pour vous démarquer des autres potentiels acheteurs intéressés par le même bien immobilier, deux possibilités s’offrent à vous :

• mettre en avant votre profil d’acheteur et votre situation personnelle/professionnelle : rassurez le vendeur sur la solidité financière de votre projet de financement, le montant de votre apport personnel, votre profession, etc. Pensez notamment à consulter préalablement votre banquier pour obtenir un accord de principe sur un prêt immobilier. Ceci confortera le vendeur à vous vendre son bien en priorité ;
• sympathiser avec le vendeur ou l’agent immobilier. En effet, à situation personnelle identique, le propriétaire penchera davantage vers les acheteurs avec lesquels il aura eu un contact privilégié.