Résidence principale ou investissement locatif : entre les deux mon coeur balance

Acheter sa résidence principale : avantages et inconvénients

Vous vous posez la question : faut-il acheter sa résidence principale à tout prix ? Envie majeure des Français, l’achat de sa résidence principale procure de nombreux avantages, mais pose également quelques inconvénients.

Les avantages à acheter sa résidence principale

Plus de la moitié des ménages en France sont propriétaires de leur résidence principale. Cela présente en effet de nombreux avantages.

Un objectif de vie

Dans un premier temps, être propriétaire de sa résidence principale, c’est répondre à un objectif de vie. Selon une étude du Conseil supérieur du notariat réalisé avec Harris Interactive en octobre 2019, 70 % des Français ont cette ambition.

De nombreux locataires disent l’être par obligation et non par choix. Il est alors essentiel pour certains de prétendre accéder un jour à la propriété pour leur logement de vie.

Plus intéressant qu’une location

Dans certaines villes, il peut être plus intéressant d’acheter son bien plutôt que de le louer. Il est alors opportun de regarder le prix au m² d’un bien à acquérir face à un montant de loyer pour un bien sensiblement similaire. En fonction du résultat, vous pouvez vite réaliser qu’il vaut mieux acheter votre résidence principale.

Plus de charges après un certain temps

C’est un fait, une location ne s’arrête jamais. Vous devez payer votre loyer à votre bailleur tant que vous êtes dans le logement.

En revanche, si vous achetez votre résidence principale, vous pouvez le faire sans crédit et dans ce cas vous n’avez aucune charge d’emprunt ni de loyer.

Vous pouvez aussi l’acheter en sollicitant un financement qui a une date de fin. Ainsi, dès que le crédit immobilier se termine, vous serez propriétaire de votre résidence principale sans loyer à régler.

La possibilité de se projeter et d’effectuer des travaux

Enfin, contrairement à la location, vous pouvez faire ce que vous souhaitez (dans la mesure des possibilités) dans votre habitation si vous en êtes l’heureux propriétaire. Envie de casser quelques cloisons, de refaire la cuisine ou la salle de bain, d’intégrer un passe-plat entre la cuisine et la salle à manger, etc. En étant propriétaire de votre résidence principale, c’est possible. Il est alors plus facile de se projeter au sein de votre logement.

Les inconvénients à acheter sa résidence principale

Si acheter sa résidence principale procure de multiples atouts, il est important de prendre également en compte les inconvénients inhérents à cette acquisition.

Contraignant en cas de mobilité

Si vous êtes amené à être muté régulièrement dans un autre secteur géographique, ou que vous avez la bougeotte, l’achat de votre résidence principale n’est peut-être pas l’investissement le plus opportun. Dans ce cas, entre résidence principale ou investissement locatif, c’est le second qui prévaut. Il permet d’être plus libre en matière de mobilité.

Difficulté de trouver le bien idéal

Lorsqu’on achète son propre bien, on est forcément plus exigeant que pour une location. Par ailleurs, il est important que vous trouviez un équilibre entre :

• vos émotions : bien coup de cœur ;
• votre raison : dispose-t-il d’atouts suffisants pour le revendre rapidement si besoin ?

L’emplacement est par exemple l’un des critères principaux en matière d'achat de résidence principale.

Dépendance au marché immobilier

Acheter son bien immobilier plutôt que de le louer, c’est être dépendant des fluctuations du marché immobilier. Selon les taux de crédit notamment, le coût de l’immobilier varie. En cas de revente, la question de la plus-value peut ainsi se poser. Selon la période, il peut être opportun de s’interroger sur le fait d’acheter sa résidence principale.

Location parfois plus intéressante

Dans certaines villes, les prix au m² sont élevés pour un achat immobilier. Il peut alors être plus intéressant pour vous de louer votre logement de vie et d’utiliser votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif à plus petite surface.

Constitution nécessaire d’un apport personnel

Acheter sa résidence principale, c’est avoir un apport personnel minimum :

• de la totalité du bien sans faire appel à un crédit si vous en avez la possibilité financière ;
• de 10 % minimum pour faire face aux différents frais liés à un financement immobilier (frais de notaire, coût de garanties, frais de dossier, etc.).

Nécessité d’avoir un emploi stable

Dans une grande majorité des cas, les Français sollicitent un financement pour pouvoir acheter leur résidence principale. En ce sens, vous devez présenter un dossier complet, mais également disposer d’un emploi stable aux revenus réguliers et suffisants pour acheter votre bien immobilier.

Alors, faut-il acheter sa résidence principale ? Finalement, tout dépend surtout de votre situation personnelle et professionnelle. Entre investissement locatif ou résidence principale, vous avez parfois des contraintes qui ne vous laissent pas le choix.

Faire un investissement locatif : avantages et inconvénients

Au même titre que l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif a des avantages, mais aussi des inconvénients.

Les avantages de l’investissement locatif

Les avantages d’un investissement locatif sont multiples.

Développer son patrimoine immobilier

Un investissement locatif, c’est l’occasion de vous constituer ou d’augmenter votre patrimoine immobilier. Investir dans la pierre est en général bienvenu pour développer votre patrimoine en général.

Pouvoir être mobile

Si vous êtes amenés à bouger par nécessité ou par envie, vous n’êtes pas contraints avec un investissement locatif. Peu importe pour le locataire que vous soyez à côté de lui ou à l’autre bout de la terre, tant que vous êtes joignable et que vous gérez, même à distance, la bonne tenue de son logement.

Générer des revenus complémentaires

Un investissement locatif signifie encaisser des loyers. Ils sont alors le moyen idéal pour vous de générer des revenus complémentaires à vos revenus professionnels.

Anticiper la retraite

Se constituer des revenus complémentaires, c’est pouvoir compléter la baisse de revenus au moment du départ à la retraite. L’idéal est d’anticiper le projet pour faire en sorte que les crédits liés aux biens en location se terminent pour toucher à plein les loyers sans charge de prêt en face au moment de la retraite.

Se constituer un apport pour un projet d’achat de résidence principale

Investir dans du locatif peut vous permettre de vous constituer un apport pour un futur achat de résidence principale :

• en mettant de l’argent de côté, car vos loyers encaissés peuvent être plus importants que la charge de crédit ;
• en vendant le bien et en générant une plus-value en plus du capital déjà remboursé sur le prêt.

Créer du déficit foncier

Un investissement locatif peut vous permettre de réduire vos impôts sur le revenu si vous faites du déficit foncier (charges plus importantes que les loyers encaissés).

Les inconvénients de l’investissement locatif

Un investissement locatif présente également quelques inconvénients.

Source de stress

Proposer un bien à la location, c’est devoir le gérer et l’entretenir. Pour cela, il faut s’armer de patience et d’une trésorerie suffisante pour éviter le stress.

Des charges et des impôts à supporter

Charges de copropriété pour un appartement, travaux de rénovation, entretien des communs de l’immeuble ou de la maison louée, taxe foncière, etc. Un investissement locatif comprend des charges qu’il est important de connaître et de détailler avant de se lancer.

L’importance de trouver le bien idéal

L’emplacement d’un bien à louer est aussi essentiel que celui d’une résidence principale. Au-delà de la revente éventuelle, il est important que votre investissement locatif soit rentable.

Investissement locatif ou résidence principale, vous devez acheter au bon endroit et au bon moment.

Diminution de la capacité d’endettement

Si vous contractez un emprunt pour votre investissement locatif, il diminue de fait votre capacité d’emprunt pour un autre achat. En effet, le revenu généré par le loyer n’est pas pris dans sa totalité lors d’un futur financement. Selon les villes, il est pris en compte entre 80 % et 90 % par les établissements bancaires.

Contrainte de crédit

Enfin, depuis les dernières règlementations en matière de crédit, les banques sont moins souples pour financer un investissement locatif :

• calcul de l’endettement limité (35 % maximum pour le taux d’endettement) ;
• durée d’emprunt limitée à 25 ans (voire 20 ans pour certains organismes) ;
• apport personnel quasi imposé pour chaque dossier.

Résidence principale ou investissement locatif : le problème du taux d’endettement

Il est possible de réaliser un investissement locatif avant un achat de résidence principale, et inversement. Si vous devez faire un second achat, votre taux d’endettement est déjà entamé par le premier.

Exemple :

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale avec une charge d’emprunt de 810 € par mois sur 20 ans. Vos revenus sont de 3 000 € par mois. Voici votre taux d'endettement possible pour un investissement locatif :

• capacité d'endettement à 35 % : 1 050 € par mois ;
• taux d’endettement actuel : 27 % soit 810 € de charges fixes par mois ;
• capacité d’endettement supplémentaire : 8%, soit 240 € par mois.

Partons du principe que les futurs loyers perçus sont de 500 € par mois que la banque prend à hauteur de 70 % :

• nouveau revenu : 350 € par mois (70 % de 500 €) + 3 000 € de revenus professionnels = 3 350 € par mois.
• endettement de 35 % du nouveau revenu : 1 172 € ;
• capacité de charge pour le nouvel emprunt : 1 172 - 810 (prêt en cours pour la résidence principale) = 362 €.

Dans ce cas, la banque pourra mettre en place un prêt qui engendre une charge de 362 € par mois maximum.

3 questions à se poser pour choisir entre investissement locatif ou résidence principale

Quel est mon objectif de vie ?

Votre objectif de vie va orienter le choix entre investissement locatif ou résidence principale. En fonction de votre intérêt et de l’endroit où vous vivez, vous opterez plutôt pour l’un ou pour l’autre.

Quels sont mes objectifs immobiliers ?

Si votre ambition est de générer des revenus, vous allez vous diriger vers de l'investissement locatif. En revanche, si votre ambition est de ne plus payer de loyer que vous estimez inutile car le prix d'achat d’un bien est intéressant, vous pourrez plutôt opter pour l’achat de votre résidence principale.

Est-ce plus intéressant d’acheter ou de louer ma résidence principale ?

L’endroit où vous vivez est important pour déterminer si vous allez plutôt investir dans votre résidence principale ou un investissement locatif. Entre le coût d’un loyer et le prix d’un bien à acquérir, peut-être qu’il est plus intéressant de rester en location, car votre bien est plus grand que ce que vous pourriez acheter pour y vivre.

Alors, faut-il acheter sa résidence principale ou faire du locatif ? Vous avez les cartes en main pour étudier la question.