Comment faire cesser l'indivision par licitation ?

Licitation : définition

La licitation est la vente aux enchères judiciaires d’un bien indivis lorsqu’il ne peut matériellement pas être partagé. C’est le cas d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain dans une certaine mesure) ou d’un bien mobilier (meuble, objet de collection, tableau…).

La licitation est automatique si :

• la division du bien entraîne une dépréciation ;
• le morcellement du patrimoine entraîne une exploitation difficile et coûteuse ;
• le partage en nature cause un préjudice aux héritiers ;
• l’établissement des lots cause des dépréciations occasionnées par des servitudes.

La vente aux enchères permet de récupérer une somme d’argent qui est répartie entre les indivisaires. La licitation fait de facto cesser l’indivision. Elle est courante lorsque les héritiers d’une succession ne sont pas d’accord sur la répartition des lots. La licitation est aussi utilisée en cas de divorce ou de séparation.

La licitation peut s’effectuer publiquement ou être réservée aux indivisaires. C’est le cas par exemple lorsqu’un ou plusieurs indivisaires veulent acheter les parts des autres

Comment se déroule une licitation pour cesser une indivision ?

Licitation à l’amiable : comment ça marche ?

La procédure amiable est toujours privilégiée et les indivisaires doivent tout mettre en œuvre pour sortir de l’indivision de manière concertée. La procédure judiciaire ne peut intervenir qu’en second lieu.

La licitation peut alors prendre la forme de vente des parts d’un ou plusieurs indivisaires à celui qui veut conserver la propriété du bien. Lorsque deux tiers des indivisaires veulent sortir de l’indivision, ils peuvent interroger le tiers restant sur une vente amiable. Le notaire rédige un acte transmis par huissier aux indivisaires qui ont trois mois pour faire connaître leur réponse.

La licitation judiciaire

En cas de désaccord entre les indivisaires, il faut entamer une procédure de licitation judiciaire. La demande doit être faite auprès du tribunal d’instance du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire la dernière résidence du défunt.

Le demandeur doit préciser :

• la nature du bien indivis à partager ;
• ses prétentions au partage ;
• les démarches effectuées pour tenter un partage à l’amiable.

Le tribunal ordonne alors la vente aux enchères judiciaire du bien. Un avocat dépose au greffe du tribunal un cahier des charges déterminant les conditions de la vente. Un procès-verbal de description du bien est rédigé par un huissier de justice.

Les indivisaires sont informés de la date d'adjudication au moins un mois avant et disposent dans tous les cas de la priorité sur le bien. Une fois la vente prononcée, n’importe qui peut faire une surenchère dans les dix jours, faute de quoi le montant de la vente est réparti entre les indivisaires par le notaire selon leur quote-part respective.

Combien coûte une licitation ?

Les frais liés à l’adjudication

La licitation judiciaire est une procédure longue et coûteuse. Surtout, elle est moins intéressante, car le prix d’adjudication est toujours plus faible que la valeur réelle. C’est pour cette raison que la voie amiable est toujours favorisée. La licitation occasionne les dépenses suivantes :

• frais de représentation de l’avocat ;
• honoraires de l’avocat ;
• frais de procédure pour les actes et intervenants à la vente aux enchères ;
• frais d’émoluments proportionnels pour un actif immobilier dont la valeur est supérieure à 60 000 € ;
• frais d’inscription foncière (8,67 % du montant de l’adjudication finale).

Lorsque les acquéreurs sont originaires de l’indivision (par exemple ayant-droit, parent ou enfant, conjoint…), les frais de licitation sont limités à la taxe de publicité foncière et sont de 2,5% du prix d’adjudication.

Qui paie les frais dans le cas d’une licitation ?

Les frais de licitation sont à la charge de l’acheteur à l’issue de la vente aux enchères. Néanmoins, ils peuvent être partagés entre l’acquéreur et les vendeurs par convention.