Privilège de prêteurs de Deniers (PPD) : comment ça fonctionne ?

Qu'est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?

Le PPD, aussi appelé IPPD (Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers), fait partie des trois types de garanties (caution, hypothèque et PPD) qui assurent à un organisme prêteur d'être remboursé dans le cas où vous ne pourriez plus régler vos mensualités. A l’image de l’hypothèque, il s’agit d’une sûreté dite "réelle", c’est-à-dire prise sur le bien lui-même. La caution diffère de ces deux garanties car elle est acceptée uniquement après examen du dossier de l’emprunteur par l’organisme de caution et repose sur un principe de mutualisation.

Son fonctionnement se rapproche de l'hypothèque. Il permet en effet à l'organisme de crédit, en cas de défaillance de paiement, de se rembourser via la saisie et la vente aux enchères du bien immobilier pour lequel vous avez fait une demande d'emprunt.

Comme son nom l'indique, le Privilège de prêteur de deniers donne à l'organisme de crédit auprès duquel vous avez trouvé votre financement et votre taux d'emprunt, un privilège sur vos éventuels autres créanciers : 

• Il est prioritaire sur les autres hypothèques et devra donc être indemnisé en premier. 
• Le Privilège de prêteur de deniers repose ainsi sur une hiérarchisation des bénéficiaires de l'hypothèque. 
• La désignation du premier organisme ayant droit à la saisie du bien pour se rembourser confère une sécurité au créancier prêteur. Celui-ci a donc plein droit sur le bien, son remboursement est prioritaire par rapport à ceux des éventuels autres créanciers à qui vous devriez les montants empruntés.

Le PPD est régi par l'article 2324 du Code civil. D'autre part, l'article 2373 du Code civil distingue le PPD des deux autres types de sûretés sur immeuble : les privilèges, l'hypothèque et le gage immobilier (qui concerne une dette autre qu'un crédit immo).

Quels sont les crédits immobiliers concernés ?

Cette garantie n'est valable que si votre crédit immobilier finance l'achat d'un bien déjà existant : maison, appartement ou terrain. Il n’est donc pas possible de mettre en place une garantie de type Privilège de Prêteur de Deniers dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). De même, le PPD ne peut porter sur des travaux réalisés sur un bien pour lequel l’emprunteur aurait contracté un crédit immobilier.

Comment mettre en place un privilège de prêteur de deniers ?

Pour mettre en place le privilège de prêteur de deniers, certaines démarches doivent être effectuées afin que cette garantie soit valide :

• Le PPD doit faire l'objet d'un acte notarié, c'est-à-dire rédigé par un notaire. Ce dernier doit spécifier que l'emprunt bancaire est destiné à l'acquisition du bien en question ;
• Dans l'acte notarié, établi après la vente du bien, doit être spécifié que la vente a été réalisée avec les sommes empruntées ;
• Pour finir, le privilège de prêteur de deniers doit être inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière dans les deux mois qui suivent la vente.

Le PPD prend effet le jour de la vente et non, contrairement à ce que l'on pourrait croire, à la date de son inscription au service de la publicité foncière.

Le PPD est inscrit par le notaire du créancier au service de la Publicité foncière, institution administrative et fiscale rattachée à la Direction générale des Finances publiques.

Combien coûte la mise en place d'un PPD ?

L'ensemble des frais sont à la charge de l'emprunteur. En étant exonéré de la taxe de publicité foncière, le privilège de prêteur de deniers est ainsi moins cher qu'une hypothèque et s'établit généralement entre 0,50 % et 1 % du montant du prêt immobilier. 

Comment prend fin un PPD ?

Le PDD prend fin automatiquement deux ans après le remboursement de la totalité de votre crédit immobilier sans engendrer de frais.

A l'inverse, si vous revendez votre bien avant la fin de votre emprunt vous devez faire une demande de mainlevée (payante) afin d'annuler le PPD et que le nouveau propriétaire ne soit pas engagé par cette garantie. En effet si vous ne faites pas cette démarche, la banque pourra toujours vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé ! La chambre des notaires a mis en place un outil vous permettant d'évaluer à combien s'élèveraient les frais de mainlevée.

Dans le cas où le choix vous est permis entre les 3 types de garanties : PPD, caution, ou hypothèque, et que la possibilité de vendre votre bien ou de rembourser par anticipation votre crédit immobilier ayant servi à financer son acquisition n'est pas totalement exclue, il est préférable d'avoir recours à la garantie par cautionnement. En effet, le coût d'une caution Crédit Logement, par exemple, est moins élevé puisqu'aucuns frais n'est à prévoir si votre prêt immo est écourté. Vous récupérez même une partie de la contribution versée au Fond Mutuel de Garantie (FMG).

Les avantages et inconvénients du Privilège de Prêteur de Deniers

Le privilège de prêteur de deniers présente plusieurs avantages notables pour l'achat d'un bien immobilier. Tout d'abord, son coût initial est moins élevé qu'une hypothèque conventionnelle, ce qui permet de réduire les frais bancaires lors de la signature du contrat. Cette économie peut être significative, particulièrement pour l'acquisition d'une maison ou d'un appartement de grande valeur. Le PPD offre également une certaine exclusivité à l'établissement prêteur, qui bénéficie d'une priorité absolue en cas de défaut de paiement des mensualités. Par ailleurs, les démarches administratives sont généralement plus simples et les délais de mise en place plus courts.

Cependant, le PPD présente aussi des inconvénients qu'il convient de considérer. Il ne peut être utilisé que pour l'achat d'un bien existant et ne couvre pas les travaux ou la construction, contrairement à l'hypothèque. De plus, en cas de revente anticipée, les frais de mainlevée peuvent s'avérer conséquents. Le PPD peut également compliquer une future renégociation de prêt avec un autre établissement. Enfin, certaines annonces immobilières en exclusivité, peuvent nécessiter une réactivité que le délai de mise en place du PPD ne permet pas toujours.

Différence entre le PPD et l'hypothèque légale

L'hypothèque légale, qui peut remplacer le PPD dans certaines situations, présente des différences essentielles à connaître. Contrairement au PPD qui ne concerne que l'achat de biens existants, l'hypothèque légale peut couvrir tous types de projets, y compris la construction ou les travaux de rénovation. En termes de coût, l'hypothèque est plus onéreuse car elle est soumise à la taxe de publicité foncière.

L'hypothèque s'applique dès la signature de l'acte authentique et concerne l'ensemble du bien, y compris les pièces ajoutées ultérieurement, alors que le PPD ne porte que sur les éléments décrits lors de l'occupation initiale. De plus, l'hypothèque peut être constituée pour une durée indéterminée et utilisée comme garantie pour plusieurs créanciers, tandis que le PPD est spécifique à un seul prêteur et prend fin automatiquement deux ans après le remboursement complet.

Pour les biens situés au pied des commerces ou à proximité des commodités urbaines, souvent plus susceptibles d'être revendus rapidement, l'hypothèque offre l'avantage d'être potentiellement transférable, ce que ne permet pas le PPD qui reste attaché au bien d'origine. Cette flexibilité peut être déterminante pour les emprunteurs qui envisagent de vendre leur maison ou appartement avant la fin du remboursement des mensualités bancaires.