Garantie de prêt immobilier : hypothèque ou caution  ?

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, la banque exige la mise en place d'une garantie de crédit permettant de récupérer la somme prêtée en cas de défaillance de l'emprunteur. Deux types de garanties sont généralement privilégiées : l'hypothèque, qui est une sûreté dite "réelle", et la caution. Comment faire votre choix de garantie de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Comment fonctionne la caution de prêt immobilier ?

La caution de prêt immobilier ou cautionnement, désigne l’engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant en cas de défaillance dans les remboursements de votre prêt immobilier. Ces sociétés créées par les banques elles-mêmes effectuent le remboursement partiel ou total du capital restant dû. 60% des garanties souscrites dans le cadre d’un crédit immobilier sont des cautions telle que la caution Crédit Logement).

Pour mettre en place ce type de garantie, votre banque soumet les éléments constitutifs de votre dossier à l’organisme de cautionnement qui après étude, donne sa réponse sous 48h en général. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de cautionnement se substitue à lui et rembourse directement la banque, puis il entame un dialogue avec l’emprunteur afin de se faire rembourser. 

Combien coûte la mise en place d'une caution bancaire ?

La caution bancaire de prêt immobilier est la plus modulable et la moins coûteuse pour un prêt immobilier. En effet, elle suppose de verser une commission comprise entre 150 et 600 euros et de participer à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur de 0,8% du montant de votre crédit immobilier. Une partie de cette participation est dans certains cas restituée à la fin du prêt immobilier (jusqu’à 75% selon la société de cautionnement choisie). Pour en savoir plus sur cette restitution de participation, rendez-vous sur notre page de ce remboursement par Crédit Logement.

Avantages et inconvénients de la caution de crédit

La caution de prêt immobilier permet d'obtenir le plus vite possible un accord de prêt de la part de la banque tout en évitant les démarches administratives. C'est le conseiller bancaire qui fait étudier le dossier de l'emprunteur à l'organisme de cautionnement et qui se charge de toutes les démarches.

Si vous rencontrez des difficultés de remboursement au cours de la vie du crédit, le bien n'est pas immédiatement saisi : l'organisme de caution demandera la restitution des sommes avancées en votre nom, en privilégiant les solutions amiables comme l'échelonnement de la dette par exemple, avant de lancer une procédure de recouvrement judiciaire.

Enfin, il s'agit donc de la garantie la moins onéreuse, avec la restitution partielle de la caution versée et l'absence de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé (contrairement à l'hypothèque).

La souscription de cette garantie requiert néanmoins des conditions liées à votre dossier (revenus, endettement, apport, ancienneté au travail…). Si votre profil est jugé à risque, la société de cautionnement peut vous refuser la souscription et dans ce cas l’hypothèque sera conseillée. La caution n’est pas non plus accessible pour les prêts à l’accession sociale (Prêt PAS) contrairement à l’hypothèque, et ne peut pas être utilisé dans le cadre d’un prêt à taux zéro (PTZ) adossé à un prêt PAS (puisqu'il faut une sûreté réelle pour le prêt PAS).

Selon l’organisme de caution choisi, votre participation au FMG peut être restituée en fin de garantie :

Organisme de cautionnement	Restitution de la caution en fin de garantie
Crédit Logement	Oui
SACCEF	Non
CAMCA	Non
SOCAMI	Oui
CMH	Non
Bred Habitat	Oui

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L'hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui doit être inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques. C'est une sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur la valeur du bien objet du crédit immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, ce droit de saisie permet à l’établissement prêteur de vendre le bien pour récupérer le capital restant dû.

Quel est le coût d'une hypothèque ?

Il s’agit de la garantie la plus onéreuse pour l’emprunteur, et représente environ 2% du montant du prêt qui vous est octroyé. En effet, contrairement à la caution, lorsque vous effectuez un remboursement anticipé total (ce qui est le cas si vous revendez votre bien), vous devez vous acquitter de frais dits de "mainlevée d’hypothèque". Ainsi, le notaire va annuler l’inscription de votre hypothèque pour permettre l’opération. Ces frais de mainlevée sont directement calculés sur le montant initial du prêt immobilier.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque

L'hypothèque permet de garantir un prêt dans les cas où un cautionnement n'est pas possible (refus de dossier par l'organisme de cautionnement, montage de votre prêt avec PTZ et prêt PAS, ou prêt PAS supérieur à 15 000 euros). 

Comme dans le cas de la caution, la conséquence d'une défaillance de l'emprunteur peut être la saisie du bien immobilier. La banque peut néanmoins mettre en place des solutions amiables avant de saisir le bien pour se faire rembourser.

La mise en place d'une hypothèque est un peu plus chronophage et demande d'effectuer quelques démarches administratives. En effet, le notaire doit établir un acte qui sera publié au service de publicité foncière.

L'hypothèque s'avère enfin la garantie la plus onéreuse, notamment en raison des frais de mainlevée, qui s'appliquent en cas de remboursement anticipé total du prêt immobilier (revente du bien avant la fin du crédit immobilier). Pour que l'hypothèque disparaisse d'elle-même sans frais, il faut atteindre un an après le paiement de la dernière échéance du prêt.

Pour comparer le coût d'une hypothèque avec celui d'une caution bancaire, voici une simulation des coûts relatifs à la mise en place d'une garantie pour un crédit immobilier de 300 000€, avec remboursement anticipé (ou vente du bien avant le terme du prêt).

	Hypothèque (bien neuf ou ancien)	Caution Crédit Logement (Barème Classic)
Coût de mise en place	3 800  euros	3 390 euros
Frais de mainlevée	1 171 euros	0 euro
Restitution au remboursement du prêt	0 euro	2 100 euros
Coût TOTAL	4 971 euros	1 290 euros

*Simulation à titre indicatif réalisée en 2019, basée sur les chiffres ANIL, Chambre des notaires de Paris et Crédit Logement