Les frais de dossier de prêt immobilier | Empruntis

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Que sont les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

Frais de dossier pret immobilier

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, la banque procède d’abord à la vérification de votre solvabilité et vous demande de lui fournir des documents relatifs à votre situation financière et à votre projet. L’étude de ce dossier représente un coût qui est appliqué sous forme de pourcentage sur le crédit immobilier. C’est ce que l’on appelle les frais de dossier.

Les frais de dossier sont des frais dits "administratifs". Ils sont compris dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le coût total de votre prêt immobilier. Outre le taux d’intérêt du crédit, le TAEG comprend tous les frais liés à votre crédit comme les frais de dossier, de garantie, de l’assurance, etc. Le TEAG est obligatoirement mentionné dans toute offre de prêt.

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Quel est le montant des frais de dossier ?

Le calcul des frais de dossier peut varier d’un établissement à un autre ou en fonction du type de crédit. En général, on parle d'un montant de 500 à 1 000 euros ou de 1% du montant du crédit avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 000 euros.

La banque n’applique pas de frais de dossier dans le cas de certains prêts aidés comme le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt épargne logement par exemple. Par ailleurs, les frais de dossier sont limités dans le cas du Prêt à l’accession sociale (PAS) ou du Prêt locatif social (PLS).

Pensez à bien vérifier que les frais de dossier sont affichés en TTC (toutes taxes comprises). Dans certains cas, les frais sont présentés en HT (hors taxes), ce qui ne permet pas de connaître précisément leur montant.

Quelles banques appliquent les frais de dossier les moins élevés ?

Les frais de dossiers diffèrent selon les établissements. Vous pouvez d’ores et déjà avoir une idée des frais de dossier que les banques appliquent en consultant directement leurs grilles tarifaires. Vous devez tout de même garder à l’esprit que les frais administratifs diffèrent selon la complexité de votre dossier de demande de crédit, les grilles tarifaires ne sont donc pas définitives.

Quand payer les frais de dossier de prêt immobilier ?

Démarcher plusieurs banques ne signifie pas que vous devrez régler des frais de dossier pour chaque établissement sollicité qui aurait étudié votre profil et échangé avec vous sur votre projet. Les frais de dossier ne sont réclamés que lorsque l’offre de prêt est signée.

Si, après signature du contrat, le projet pour lequel vous avez sollicité un crédit immobilier n’aboutit pas dans les 4 mois (durée pendant laquelle les conditions de l’offre de prêt restent valables), les frais de dossier ne sont généralement pas appliqués. Dans le cas où ils le sont, leur montant est plafonné à 0,75% du montant du capital emprunté dans la limite de 150€.

Le paiement des frais de dossier par l’emprunteur est généralement effectué après le déblocage des fonds, en plus des premières échéances de crédit. Les frais de dossier doivent être réglés grâce à votre apport personnel.

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Les autres cas d’application des frais de dossier

Devez-vous des frais de dossier pour renégocier ou faire racheter votre prêt immobilier ?

Vous avez déjà un prêt immobilier et vous voyez que les taux baissent. Vous sollicitez votre banque pour procéder à une renégociation de votre prêt immobilier et profiter de cette baisse. Celle-ci évalue la faisabilité du projet et statue sur votre demande. En contrepartie de cette étude, et si l’opération de renégociation est bien confirmée, la banque applique des frais de dossier. En conclusion, dès lors qu’une nouvelle offre de prêt est éditée, des frais de dossiers peuvent être appliqués.

Si vous sollicitez le rachat de votre crédit immobilier par une autre banque, des frais de dossier sont appliqués par le nouvel établissement.

Dans tous les cas, faire appel à un courtier immobilier peut vous permettre de réduire voire supprimer ces frais de dossier.

Le cas du prêt multiligne

Pour réduire le coût de votre crédit immobilier, la banque peut vous proposer de souscrire non pas un, mais deux crédits immobiliers, l’un sur une durée courte et l’autre sur une durée longue. Ces prêts peuvent être lissés pour obtenir une mensualité constante. Des frais de dossiers sont également appliqués pour une demande de prêt multiligne. Leur montant est équivalent à une demande de prêt classique.

Les frais de dossiers liés à l’assurance de prêt immobilier

La souscription d’une assurance de prêt immobilier peut selon les cas occasionner des frais de dossier :

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Peut-on négocier les frais de dossier ?

Il est possible de négocier les conditions de votre crédit immobilier, y compris les frais de dossier. Pour y parvenir, vous devez d’abord faire jouer la concurrence. Cela va vous permettre d’obtenir des arguments de comparaison qui donneront du poids à votre demande.

Deux éléments peuvent faire pencher la balance en votre faveur : la simplicité de votre dossier et sa qualité. Plus le dossier a été facile à étudier et à monter, plus vous avez de chances que la banque accepte de revoir ses frais administratifs à la baisse. C’est d’autant plus le cas lorsque vous présentez un profil d’emprunteur rassurant avec de solides garanties.

Les contreparties peuvent aussi faire pencher la balance en votre faveur : par exemple, la domiciliation de vos comptes d'épargne dans la banque prêteuse, ou la souscription d'une assurance multirisque habitation ou d'une assurance auto auprès de celle-ci.

Passer par un courtier immobilier pour réduire ou supprimer les frais de dossier

Un courtier en crédit immobilier est un professionnel qui prend en charge votre demande de financement. Il vous accompagne dès la recherche de votre crédit jusqu’au déblocage des fonds. Son rôle est de s’assurer que vous obteniez la meilleure offre de prêt. Pour cela, il n’hésite pas à négocier les conditions qui figurent sur le contrat, dont les frais de dossier. Son expertise du métier et son savoir-faire multiplient vos chances d’obtenir une réduction voire la suppression des frais de dossier de prêt immobilier.

Pour parvenir à la suppression ou la réduction des frais de dossier, le courtier en prêt immobilier va d’abord préparer le terrain en étudiant votre projet ainsi que votre profil. Puis il constitue votre dossier à l’aide des documents que vous lui transmettez, afin de le présenter à ses partenaires bancaires. Ce travail préparatoire permet de faciliter la négociation. En effet, la banque sera plus encline à concéder une diminution ou une suppression des frais de dossier lorsque le travail préparatoire est réalisé.

L’avantage de recourir à un courtier immobilier est de pouvoir négocier d’autres éléments de votre offre de prêt, notamment le taux d’intérêt. Si les frais de dossiers représentent généralement 1%, les intérêts constituent la plus grosse partie du coût total du crédit. Et votre courtier en crédit immobilier peut vous obtenir le meilleur taux rapidement. Autre levier qui permettrait de faire baisser le coût total de votre crédit : la délégation d’assurance. En optant pour un contrat d’un autre établissement que l’organisme prêteur, vous multipliez vos chances de réduire le coût de votre assurance. Votre courtier immobilier  vous accompagne là aussi dans la recherche de votre assurance de prêt immobilier.

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