Parts de SCPI : quels sont les financements possibles ?

Financer les SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit est l’un des modes d’acquisition les plus courants. Le financement ressemble alors à un investissement locatif à l’aide d’un crédit immobilier. Cependant, le prêt est affecté et ne doit servir qu’à l’achat des parts.

Les avantages de l’achat de SCPI à crédit

L’achat à crédit de parts de SCPI est avantageux pour deux raisons principales. D’abord, l’investisseur peut ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit. Les revenus perçus vont ainsi servir, en grande partie, à rembourser le prêt immobilier, diminuant ainsi l’effort financier d’autant.

Le deuxième avantage est fiscal : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des impôts sur les revenus fonciers. Pour cela, il faut que le crédit soit affecté à l’achat des parts SCPI.

Les caractéristiques du crédit SCPI

Le prêt destiné à l’achat de parts en SCPI peut être de différents types :

• le crédit immobilier amortissable classique remboursé chaque mois ;
• le crédit à la consommation si le montant est inférieur à 75 000 € (mais le taux est souvent moins intéressant qu’un prêt immobilier) ;
• le prêt in fine n’a plus autant d’intérêt depuis le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Acheter des parts de SCPI comptant

L’acquisition de parts de SCPI au comptant est la plus simple de toutes et la plus rapide. Elle demande néanmoins de disposer de liquidités suffisantes pour couvrir l’investissement.

L’achat au comptant de parts SCPI vous permet de percevoir les loyers de la SCPI tous les trimestres selon un rythme régulier. Ainsi, vous vous constituez un complément de revenus appréciable.

L’autre avantage du paiement comptant est de pouvoir placer des fonds avec un taux de rendement beaucoup plus intéressant qu’avec un livret ou sur des fonds en euros.

Acheter des SCPI en démembrement

Acheter ses parts de SCPI en démembrement est un montage financier particulier.

Définition du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (la jouissance du bien) de la nue-propriété. En achetant des parts de SCPI en démembrement, vous achetez en fait la nue-propriété, mais les loyers sont toujours perçus par l’usufruitier.

Au décès de ce dernier, vous récupérez la pleine propriété et donc la jouissance des loyers. La SCPI en démembrement est aussi utilisée dans le cadre du viager.

Les avantages d’acheter des SCPI en démembrement

Ce montage peut paraître contre-productif si l’on souhaite générer des revenus fonciers, puisque ceux-ci n’interviennent qu’à la fin du démembrement. Il est surtout intéressant pour deux raisons :

• les parts de SCPI en démembrement sont moins chères qu’en pleine propriété (il y a donc potentiellement une plus-value plus importante) ;
• l’achat en démembrement permet aux contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de sortir les parts de SCPI de la base taxable et donc de payer moins d’impôt.

L’achat de SCPI en démembrement permet aussi de transmettre un patrimoine en évitant les frais de succession, par exemple en plaçant les enfants comme usufruitiers d’une propriété détenue par les parents.

Investir dans les SCPI via une assurance-vie

La dernière façon d’acquérir des parts de SCPI consiste à passer par le biais d’une assurance-vie. Il faut pour cela disposer des fonds nécessaires au comptant. Au lieu d’acheter directement les parts, les fonds sont confiés à la société d’assurance-vie : c’est elle qui va acheter les parts de SCPI pour votre compte.

Les avantages de ce choix sont multiples :

• les plus-values générées ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu comme pour un achat au comptant, puisque l’assurance-vie est soumise à la fiscalité sur l’assurance ;
• la revente des parts de SCPI est beaucoup plus simple via une assurance-vie, puisque les liquidités sont garanties par la compagnie d’assurance.

Cependant, l’investissement en SCPI par une assurance-vie est plus limité et, souvent, la banque ou l’assurance ne vous laisseront pas le choix des SCPI. Par ailleurs, il n’est pas possible de demander un crédit pour acheter des parts de SCPI en assurance-vie.