L'épargne résiduelle pour un prêt immobilier : l'atout charme des emprunteurs en 2024

Épargne résiduelle : définition

Lors d’un projet immobilier, la banque analyse votre situation financière, professionnelle et familiale afin de déterminer le risque consenti à vous accorder un prêt. Elle porte notamment son attention sur :

• votre contrat de travail ;
• votre salaire et vos perspectives d’évolution ;
• votre épargne ;
• vos dépenses ;
• vos projets familiaux ;
• etc.

Parmi ces points importants, la banque se focalise principalement sur votre épargne - et par extension - l’apport que vous pouvez mettre sur la table. D’une manière générale, il est communément admis que ce dernier doit représenter aux alentours de 10 % de la valeur totale du bien pour que la banque accepte le crédit immobilier. Or, dans la conjoncture actuelle, c’est un autre indicateur qui va retenir toute l’attention des organismes prêteurs : l’épargne résiduelle.

Par épargne résiduelle, il faut comprendre la somme d’argent restant sur votre compte en banque suite à la déduction de l’apport. À titre d’exemple, si vous avez pour projet l’achat d’une maison évaluée à 250 000 € et que votre épargne est de 60 000 €, l’apport demandé est fixé à 25 000 € (10 % de 250 000 €). Votre épargne résiduelle est donc estimée à 35 000 € (60 000 € - 25 000 €).

Prêt immobilier : faut-il mettre toute son épargne dans l’apport personnel ?

Au premier abord, il est tentant de se dire que transformer la totalité de son épargne en apport personnel est un choix judicieux dans le cadre d’un crédit immobilier. En effet, cette démarche semble notamment permettre de :

• rassurer la banque en lui présentant un apport largement supérieur au seuil recommandé ;
• d’obtenir des conditions de prêt préférentielles (baisse de la durée de remboursement du prêt, du taux d’intérêt, etc.).

Toutefois, n’importe quel conseiller bancaire ou courtier vous conseillera de ne surtout pas placer tous vos œufs dans le même panier. S’il peut vous inciter à viser un apport personnel plus élevé que la norme (autour de 15 à 20 %) dans le cas où votre situation financière le permet, l’objectif est ici de pouvoir vous appuyer sur une épargne résiduelle conséquente. Les raisons sont multiples :

• vous devez savoir réagir financièrement en cas d’imprévu (achat d’une nouvelle voiture, frais médicaux, perte d’emploi, etc.) ;
• l’achat d’un logement peut engendrer des travaux importants qui ne sont pas toujours prévus (changement de la toiture, fuite d’eau, etc.) ;
• être propriétaire implique des frais annexes (taxe d’habitation, achat de mobilier, etc.) ;
• vous aurez très certainement d’autres projets à financer au cours de la période de remboursement (l’arrivée d’un ou plusieurs enfants a un coût !).

Quel est le montant d’épargne résiduelle demandé par les banques ?

Se lancer dans un projet immobilier n’est pas donné à tout le monde. En effet, les taux affichent des montants records, alors qu’en parallèle, les conditions pour obtenir un prêt sont de plus en plus strictes. Afin de minimiser les risques consentis, les établissements bancaires accordent une importance de plus en plus importante à la part d’épargne résiduelle des emprunteurs. Aujourd’hui, on l’estime entre 20 et 30 % du montant total du bien immobilier.

Pour vous donner une idée de ce que l’épargne résiduelle peut représenter dans l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez vous baser sur le tableau suivant :

Coût total du bien immobilier	200 000 €
Montant de l’apport personnel	20 000 € (10 %)
Montant de l’épargne résiduelle	50 000 € (25 %)

Pourquoi l’épargne résiduelle est un véritable atout pour les banques ?

Si l'épargne résiduelle occupe une place croissante dans la décision d’accord de prêt des établissements bancaires, c’est parce qu'elle fait figure de gage de sécurité au sein d’une période marquée par l’inflation et la hausse des taux.

Aujourd’hui, les acquéreurs potentiels rencontrent des difficultés dans l’obtention d’un crédit immobilier. À travers une épargne résiduelle importante, la banque s’assure que vous êtes en mesure de faire face aux divers imprévus qui jalonnent un quotidien.

De la même manière, votre bonne santé financière est une donnée non négligeable dans la proposition de futurs prêts à la consommation. Vous sachant emprunteur de confiance, la banque a tout intérêt à vous accompagner dans vos projets à venir et pourra récompenser votre fidélité par le biais de crédits à conditions préférentielles. Toujours dans cette idée de fidélisation, la banque qui vous accorde votre prêt immobilier a beaucoup à gagner à vous proposer diverses offres d’épargne et de placement.

Est-il possible d’emprunter sans épargne résiduelle en 2023 ?

Dans la théorie, il est tout à fait possible d’emprunter sans épargne résiduelle, ou du moins avec un faible montant restant sur votre compte en banque. Dans les faits, la chose s’avère plus compliquée.

Dans le cas de figure où vous bénéficiez d’une épargne résiduelle nulle ou très faible après déduction de votre apport personnel, l’obtention d’un crédit immobilier reste néanmoins envisageable. Il va pour cela falloir vous montrer très convaincant auprès de la banque et justifier de votre fiabilité. Dans cette optique, vous devez parvenir à monter un dossier de prêt très solide.  Ainsi, vous avez tout intérêt à mettre en avant :

• votre stabilité financière ;
• la sécurité de votre emploi ;
• la très bonne gestion de votre épargne ;
• la pertinence de votre projet par rapport à votre budget et à votre situation financière ;
• les garanties que vous pouvez proposer (soutien financier des parents en cas de coup dur, etc.) ;
• etc.