Encadrement des loyers en 2025 : les modalités et les villes concernées

Encadrement des loyers : explications

L'encadrement des loyers est une mesure qui a pour objet de réguler les prix des loyers dans certaines zones tendues où le rapport entre la demande et l'offre de logements est fortement déséquilibré. Cette régulation a pour but principal de protéger les locataires contre des hausses excessives du montant du loyer, mais aussi d’assurer un certain équilibre dans le marché immobilier. L'encadrement des loyers se traduit par la fixation de loyers de référence selon la surface habitable, au-delà desquels les propriétaires ne peuvent pas aller, sauf dans certaines conditions spécifiques.

Différence entre encadrement des loyers et plafonnement des loyers

Il est important de ne pas confondre l'encadrement des loyers avec le plafonnement des loyers. L'encadrement des loyers impose une fourchette de prix à respecter, avec un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, calculés sur la base des loyers pratiqués dans le secteur. En revanche, le plafonnement des loyers est une mesure plus stricte qui fixe un plafond absolu au loyer, sans possibilité de dépassement.

L'encadrement des loyers est une mesure flexible qui ouvre droit à des ajustements basés sur des critères spécifiques de chaque logement, tels que son emplacement, son état ou les services proposés. Le plafonnement des loyers, plus rigide, est rarement appliqué en France.

Villes concernées par l'encadrement des loyers

Actuellement, l'encadrement des loyers est en vigueur pour les locations dans certaines grandes villes françaises où la tension immobilière est particulièrement forte. Ces villes sont sélectionnées en fonction de critères précis tels que la croissance démographique, la pression sur le marché immobilier et le taux de vacance des logements.

Ces villes ont choisi d'adopter cette mesure pour contenir l'inflation des loyers et assurer un accès au logement plus équitable pour leurs habitants. Cependant, l'application de l'encadrement des loyers dépend souvent de la volonté politique locale, ce qui explique pourquoi toutes les villes ne l'adoptent pas, même en cas de marché immobilier tendu.

Comment savoir si ma ville applique l’encadrement des loyers ?

Pour déterminer si votre ville applique l'encadrement des loyers, il existe plusieurs outils.

Outils pour vérifier l'encadrement des loyers

1. Le site service-public.gouv.fr tient une liste à jour des municipalités concernées ;
2. Le site de la mairie de votre commune : les municipalités publient généralement des informations sur les mesures locales relatives à l'immobilier, y compris l'encadrement des loyers.
3. Les plateformes immobilières en ligne : des sites spécialisés proposent des listes (voire parfois un simulateur) des villes où l'encadrement des loyers est en vigueur.

Liste des villes appliquant l'encadrement des loyers

Actuellement, les principales zones où l'encadrement des loyers s’applique sont les suivantes :

• Paris (et dans sa région) ;
• Lille, Hellemmes et Lommes ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Grenoble (en partie) ;
• Bordeaux ;
• Pays Basque.

Ces zones sont soumises à des régulations spécifiques en matière de loyer, et de nouvelles villes pourraient rejoindre cette liste à l'avenir en fonction de l'évolution de leur marché immobilier. D'autres communes sont candidates pour devenir éligibles à l'encadrement des loyers, et des démarches d'un certain délai sont en cours pour évaluer leur situation.

Encadrement des loyers : comment est déterminé le loyer de référence ?

Le loyer de référence est déterminé par le préfét en fonction de plusieurs critères liés aux baux :

• la zone géographique : chaque zone est définie par la préfecture et comprend des quartiers ayant des caractéristiques similaires ;
• le type de logement : le loyer de référence varie selon le type de logement mis en location (studio, deux pièces, trois pièces, etc.) ;
• les caractéristiques du logement : la date de construction, l'état général, les équipements (ascenseur, parking, etc.) influencent le loyer de référence.

Ces loyers de référence sont publiés chaque année par les observatoires locaux des loyers. Ils sont fixés sur la base des loyers observés au cours des années précédentes et sont ajustés pour refléter les conditions actuelles du marché.

Que faire en cas de loyer non conforme ?

Si vous constatez que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré autorisé, plusieurs recours sont possibles.

• Demander une réduction de loyer : vous pouvez adresser une demande écrite à votre propriétaire qui vous loue le logement pour qu'il ajuste le loyer conformément aux normes en vigueur.
• Saisir la commission de conciliation : si votre propriétaire refuse de baisser le loyer, vous pouvez envoyer un courrier pour saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un accord amiable.
• Engager une action en justice : en dernier recours, il est possible de porter l'affaire devant le tribunal pour faire respecter la loi.

Quels sont les risques si un propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Le non-respect de l'encadrement des loyers peut entraîner des sanctions pour le propriétaire.

• Amendes administratives : les propriétaires qui fixent des loyers au-delà des limites autorisées peuvent se voir infliger des amendes allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI par exemple).
• Obligation de remboursement : le propriétaire peut être contraint de rembourser les trop-perçus au locataire.
• Pénalités supplémentaires : en cas de récidive, les sanctions peuvent être alourdies, incluant des pénalités financières plus importantes et des restrictions sur la possibilité de louer le bien.

Dans quels cas est-il possible de dépasser l’encadrement du loyer ?

Certaines situations permettent de dépasser les plafonds de loyer fixés par l'encadrement. Ces exceptions sont appelées « compléments de loyer » et s'appliquent dans des cas spécifiques où le logement offre des caractéristiques exceptionnelles. Sous certaines conditions il est possible d’appliquer un complément de loyer.

• Caractéristiques particulières : le logement doit disposer d'éléments ou de services particuliers qui ne sont pas pris en compte dans le calcul du loyer de référence, comme une vue exceptionnelle, une grande terrasse, des prestations de luxe, etc.
• Accord des parties : le complément de loyer doit être mentionné dans le bail et accepté par le locataire lors de la signature (et dans son éventuel renouvellement)

Le complément de loyer doit rester justifié et proportionné aux avantages offerts par le logement. En cas de litige, le locataire peut contester le complément devant la commission de conciliation ou le tribunal.