Donner de l'argent à son enfant pour un achat immobilier : la marche à suivre

Comprendre la donation d'argent

La donation est un acte par lequel le donateur transfère la propriété d’un bien au donataire. Le bien peut être mobilier (argent, meubles, bijoux…) ou immobilier. La donation d’argent à un enfant ou à un proche permet de l’aider financièrement, mais aussi pour lui permettre d’acheter un bien immobilier.

Quels sont les types de donation ?

Il existe différents types de donation. Vous pouvez faire une donation en passant chez le notaire, mais ce n’est pas obligatoire.

Les donations ne nécessitant pas un acte notarié sont le don manuel, la donation indirecte et la donation déguisée (par exemple vente pour un euro symbolique).

Les donations impérativement notariées sont les suivantes :

• donation-partage, par anticipation à la succession ;
• donation graduelle obligeant le donataire à conserver le bien pour le donner à une troisième personne lors du décès du donateur ;
• donation résiduelle (même chose que la graduelle mais sans obligation pour le donataire de conserver le bien) ;
• donation avec charge dans laquelle le donateur exige la réalisation de quelque chose avec le bien ;
• donation entre époux ou au dernier vivant.

À qui peut-on faire une donation ?

Vous pouvez faire une donation à une personne de votre famille : enfants ou petits-enfants, conjoint ou partenaire, autre membre de la famille. Il est également possible de faire une donation en faveur d’une personne étrangère à la famille ou à certaines associations.

La plupart du temps, la donation est utilisée pour transmettre un patrimoine aux descendants en avance sur la succession. La donation permet aussi d’aider un enfant à acquérir un bien immobilier.

Quel montant maximum puis-je donner à mon enfant ?

Le montant de la donation est libre et vous pouvez donner ce que vous voulez à votre enfant. Par contre, la somme d’argent donnée est soumise à une imposition spécifique appelée droits de donation. La somme doit donc être déclarée aux impôts à la fois par le donateur et par le donataire (les droits ne sont bien entendu payés qu’une seule fois).

Il existe des abattements permettant de bénéficier d’une exonération, l’imposition s’applique à la part taxable après abattement. Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 €.

Abattement pour les droits de donation

Part taxable après abattement (pour un enfant)	Droits de donation
Jusqu’à 8072 €	5 %
De 8 073 € à 12 109 €	10 %
De 12 110 € à 15 932 €	15 %
De 15 933 € à 552 324 €	20 %
De 552 325 € à 902 838 €	30 %
De 902 839 € à 1 805 677 €	40 %
Plus de 1 805 677 €	45 %

Donner de l’argent à son enfant : quelles sont les exonérations ?

L’avantage de la donation est de pouvoir bénéficier d’exonérations de droits de donation jusqu’à un certain montant. La hauteur de l’abattement dépend du lien de parenté avec le donateur. L’abattement n’est valable que tous les 15 ans et varie de 100 000 € à 5310 €. 

Abattement selon le lien de parenté

Lien de parenté avec le donateur	Abattement
Enfant	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière-petit-enfant	5310 €

Si la personne donataire est handicapée, un abattement spécifique de 159 325 € se cumule avec l’abattement de son degré de parenté.

L’abattement s’applique pour chaque parent : ainsi un couple peut faire une donation de 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans payer d’impôts.

Utiliser cette donation pour l’apport d’un projet immobilier

Le donataire de la somme d’argent peut l’utiliser à sa guise. L’enfant peut intégrer la donation à son plan de financement pour acheter un bien immobilier. La donation peut servir de diverses manières :

• constituer ou s’ajouter à l’apport personnel permettant à l’enfant d’obtenir un prêt immobilier plus intéressant ;
• payer ou participer au paiement des frais de notaire inhérent à l’achat immobilier ;
• financer le dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente ;
• financer des travaux dont le montant n’aura pas besoin d’être inclus dans le prêt…

Les autres catégories de dons possibles

Vous pouvez recourir à d’autres types de dons pour aider votre enfant à financer son bien immobilier.

Le don manuel

C’est le mode le plus simple de don, qui consiste à remettre à quelqu’un de la main à la main un bien (objet, voiture, meuble…) ou une somme d’argent. Le don manuel ne peut pas concerner un bien immobilier. Le don manuel doit être déclaré, même s’il n’est pas soumis au paiement de droits. Il est imposable seulement dans les cas suivants :

• le don est transmis par une personne dont vous êtes l’héritier ;
• le don est constaté à l’occasion d’une décision de justice ;
• le don est constaté dans un acte soumis à enregistrement (taxe par exemple).

 Le don manuel diffère du présent d’usage (une somme d’argent remise par une personne à l’occasion d’un anniversaire, fête, Noël…). Ces sommes ne sont pas imposables.

Le don d’immeuble

Vous pouvez aussi aider l’enfant en lui donnant un bien immobilier. Dans ce cas, il faut payer des droits de donation, mais aussi de publicité foncière pour indiquer le changement de propriétaire. Attention, s’il y a plusieurs enfants, vous ne pouvez pas priver les autres enfants de leur part d’héritage minimal.

La donation-partage

La donation-partage est un type de donation particulier qui consiste pour le donateur à transmettre les biens non pas à un seul enfant, mais à tous ses enfants. La donation-partage permet d’anticiper la succession en effectuant une répartition équitable des biens de votre vivant.

La donation-partage avec réserve d’usufruit permet au donateur de conserver l’usage du bien immobilier (par exemple, vous pouvez continuer à habiter la maison concernée). Les enfants sont nus-propriétaires et, à votre décès, paieront moins de droits de mutation (puisqu’ils sont déjà propriétaires du bien). Les droits de mutation sont calculés selon la valeur de la nue-propriété et selon l’âge de la personne ayant l’usufruit. 

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
22 à 31 ans	80 %	20 %
32 à 41 ans	70 %	30 %
42 à 51 ans	60 %	40 %
52 à 61 ans	50 %	50 %
62 à 71 ans	40 %	60 %
72 à 81 ans	30 %	70 %
82 à 91 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Donation à son enfant : les questions fréquentes

Quel intérêt à faire une donation à ses enfants ?

Le principal intérêt de faire une donation à ses enfants est fiscal. Les droits de donation sont exonérés dans la limite de 100 000 € par parent et par période de 15 ans. Le principe de la donation permet aussi d’aider un enfant en difficulté financière. Enfin, la donation est un moyen d’avantager un des enfants, si on le souhaite.

Quels sont les frais lors d'une donation entre parents et enfants ?

En cas de donation par acte notarié, il faudra prévoir le paiement des frais de notaire. Ces derniers sont calculés selon la valeur de la donation. Pour la donation de biens immatériels et de sommes d’argent, le barème est le suivant :

• jusqu’à 6500 €, les frais sont de 2,322% HT ;
• entre 6500 € et 17 000 €, les frais s’élèvent à 0,958 % HT ;
• entre 17 000 € et 60 000 €, les frais sont de 0,639 % HT ;
• au-delà de 60 000 €, les frais sont de 0,479 % HT.

Le barème est différent pour les autres donations.

Comment faire une donation d'un bien immobilier à son enfant ?

La donation de bien immobilier à un enfant doit obligatoirement passer par un acte notarié, puisqu’il y a changement de propriétaire. Il existe plusieurs types de donation de bien immobilier :

• la donation simple ;
• la donation-partage au profit de tous les enfants ;
• la donation-partage avec réserve d’usufruit qui permet de réduire les droits de succession ;
• la création d’une société civile immobilière (SCI).