10 conseils à suivre pour bien acheter votre logement

1.Définir vos objectifs avant d’acheter un bien immobilier

La première étape essentielle de l’achat immobilier consiste à bien définir vos objectifs. Les modalités d’acquisition, les critères de recherche et les conditions de financement sont en effet bien différents selon que vous cherchiez à faire l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif.

Vous ne consacrerez ainsi pas forcément le même budget pour un projet résidentiel que pour un projet d’investissement. Les critères de choix peuvent également se révéler différents.

2.Connaître les avantages et les inconvénients d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien

La détermination de vos objectifs d’achat doit également vous pousser à vous interroger sur le choix d’investir dans un bien ancien ou dans un bien neuf.

Les avantages de l’achat neuf

Si la majeure partie des transactions sont réalisées dans l’ancien, le neuf présente pourtant certains avantages :

• il permet de bénéficier de frais de notaire moins élevés que dans l’ancien ( 2 à 3 % contre 7 à 8 % pour l’ancien) ;
• il offre la possibilité de bénéficier des logements construits selon les dernières normes thermiques et environnementales par exemple en termes d’isolation et de chauffage ;
• le neuf propose très souvent des prestations complémentaires difficiles à trouver dans l’ancien (balcon, terrasse, parking, cave, etc.) ;
• il vous évite enfin de réaliser des travaux de rénovation et d’aménagement puisque vous pouvez (dans la mesure du possible) personnaliser votre bien avant sa livraison.

Pourquoi se tourner plutôt vers l’ancien ?

Pour autant, le neuf présente certains inconvénients :

• les programmes immobiliers neufs sont souvent situés en périphérie des villes, là où l’ancien peut permettre de vivre en plein centre à proximité immédiate de toutes les commodités ;
• le neuf est généralement plus cher que l’ancien avec des prix de vente supérieurs de 15 à 20 % en moyenne, notamment du fait de l’application d’un taux de TVA immobilière de 20 %;
• il nécessite également un délai d’attente important le temps que la construction se finalise ;
• les logements neufs sont souvent standardisés et ne permettent pas toujours de retrouver le charme de l’ancien.

3.Calculer votre budget avant de commencer vos recherches

Une fois votre recherche affinée, vous devez également déterminer quelle est votre marge manœuvre d’un point de vue financier afin de voir si votre budget répond à vos critères prédéfinis. Ainsi, la grande majorité des acheteurs passent par un emprunt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Le montant de celui-ci dépend alors de la durée du prêt mais aussi de vos revenus réguliers ainsi que de vos charges fixes régulières. Votre taux d’endettement ne peut pas dépasser, sauf très rares exceptions, 35 %.

Les frais accessoires

En plus du prix du bien stricto sensu, le coût d’un achat immobilier doit également tenir compte de tous les frais annexes du projet, comme notamment :

• les frais de notaire ;
• les frais d’agence dans le cas où vous passez par un intermédiaire pour rechercher le bien ;
• les frais de garantie ;
• les frais de dossier ;
• etc.

Gardez à l’esprit également qu’il existe une différence entre le prix net et le prix FAI (frais d’agence inclus).

L’apport personnel

Pour obtenir un emprunt immobilier, vous devez la plupart du temps présenter un apport personnel correspondant à 10 % du prix de vente pour prendre en charge les frais annexes du projet.

4.Demander une attestation de financement

Avant d’entamer vos recherches, vous pouvez solliciter une attestation de financement auprès d’une banque.

Cela vous permettra tout d’abord de faire votre recherche en toute connaissance de cause et donc d’éviter de perdre du temps sur des biens apparaissant comme hors budget pour votre profil. Il s’agit d’autre part d’un excellent gage de confiance pouvant permettre de rassurer les vendeurs.

5.Bien se renseigner sur le marché de l’immobilier avant d’acheter

Votre enveloppe financière déterminée, vous pouvez alors vous baser sur ce budget pour partir à la recherche des biens affichés pour ce montant. Afin de ne pas fait d'erreurs de jugement, il vous sera indispensable de connaître le marché de l'immobilier.

Vous devez alors vous référer aux prix moyens du mètre carré pratiqués dans le secteur concerné ainsi qu’à la surface envisagée, au nombre de pièces ou encore à l’état du bien (neuf, ancien, avec travaux…). Les équipements et prestations complémentaires potentiellement recherchées (dernier étage, balcon, terrasse, sous-sol, parking…) viennent également augmenter la valeur d’un logement et mécaniquement le prix au mètre carré.

Au moment d’effectuer vos visites, renseignez-vous en amont sur le quartier, sur sa réputation, sur les commerces, transports ou commodités à proximité ainsi que sur les nuisances potentielles. Investiguez également sur d’éventuels projets d’infrastructures à venir.

6.Définir vos critères de choix par ordre de préférence

La recherche immobilière implique parfois de faire des compromis par rapport à son objectif de départ.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous allez alors devoir hiérarchiser les priorités et vous concentrer sur quelques critères indispensables sur lesquels vous ne souhaitez pas transiger.

7.Mener vos recherches sans relâche

Pour trouver le bien tant convoité, vous allez la plupart du temps devoir procéder à de nombreuses visites infructueuses et parfois même essuyé quelques refus. Vous devez donc parfois faire preuve de persévérance. Diversifiez ainsi vos sources de prospection, par exemple avec les sites d’annonces ou en démarchant physiquement les agences immobilières du secteur recherché.

Certains intermédiaires peuvent vous aider dans vos démarches. C’est le cas notamment de l’agent immobilier évidemment, mais également du chasseur de bien, du notaire négociateur ou des promoteurs immobiliers pour les logements neufs ou en VEFA (vente en futur état d’achèvement). Le courtier immobilier pour sa part va vous accompagner dans la recherche de votre crédit.

8.Ayez un regard avisé lors de vos visites

Les visites constituent une étape très importante du processus d’achat. Prenez le temps d’inspecter le logement de fond en comble, de vérifier le bon fonctionnement des équipements. Tentez de vous projeter dans le logement en faisant abstraction de la décoration actuelle et en envisageant un aménagement qui pourrait vous convenir.

Sollicitez enfin les différents diagnostics obligatoires à la vente (plomb, amiante, termites, diagnostic de performance énergétique) pour déceler de potentiels freins à la vente qui peuvent également constituer autant d’arguments pour tenter de négocier le prix de vente à la baisse.

9.Poser les bonnes questions lors des visites

De nombreux points importants peuvent être abordés pendant les visites. Renseignez-vous notamment sur la surface habitable exacte, sur l’ancienneté du bien, sur la qualité de l’isolation et sur les possibilités d’aménagement (murs porteurs ou non, configuration des raccordements, possibilité d’aménagement de combles, etc.).

Interrogez également le vendeur ou l’agent immobilier sur l’aspect financier à savoir le montant des charges de copropriété et les potentiels travaux prévus (ravalement de façade, réfection de toiture, etc.), le montant des impôts locaux et la consommation d’énergie mensuelle des occupants qui constituent des données importantes à prendre en compte.

La présence d’une cave, d’un garage, d’une place de parking, d’une dépendance ou de servitudes sont également autant d’éléments à connaître qui impactent également le prix du bien.

Vous pouvez enfin tenter de mener discrètement une enquête de voisinage à propos d’éventuelles nuisances sonores.

10.Créez un lien de sympathie avec les vendeurs et l’agence

Au-delà de toutes les considérations matérielles, techniques et financières autour du bien, ne négligez pas l’aspect relationnel et humain avec votre interlocuteur. Celui-ci peut notamment vous fournir de précieux renseignements sur le statut de la vente, comme par exemple le délai depuis la mise en vente ou encore le nombre de visites effectuées. Cela peut ensuite éventuellement vous permettre de mieux négocier.

Enfin, même si votre processus d’achat échoue sur un bien en particulier du fait de la concurrence, de bonnes relations avec une agence immobilière peuvent vous permettre d’être prévenu rapidement en cas de nouvelle opportunité.