Investir dans une cave : comment s'y prendre ?

Pourquoi investir dans une cave est-il une bonne idée ?

Dans un contexte où les prix de l’immobilier augmentent et les mètres carrés se raréfient, l’achat d’une cave séduit de plus en plus d’investisseurs. Moins chère qu’un logement classique, elle peut constituer un investissement locatif accessible, à rentabilité parfois élevée.

La demande d’espaces de stockage reste constante dans les grandes villes, notamment à Paris, où les logements sont souvent petits et les sous-sols très recherchés. Certaines caves peuvent aussi servir à la conservation de vin ou à un usage personnel (archivage, meubles, matériel).

Autre avantage : les frais de gestion et les charges restent limités. Cela en fait une option intéressante pour diversifier un investissement immobilier à moindre coût. Et en cas de location, le régime micro-foncier peut s’appliquer, ce qui simplifie la déclaration de revenus.

Quels sont les critères à prendre en compte pour bien acheter sa cave ?

L’achat d’une cave est une opération simple sur le papier, mais plusieurs critères méritent attention pour limiter les risques et optimiser la rentabilité.

La localisation de la cave

La situation géographique est déterminante. Une cave à Paris, à Lyon ou dans une grande ville présente généralement un bon potentiel locatif. Dans certains quartiers, la location de cave peut atteindre entre 15 et 25 €/m² selon l’offre locale. La proximité avec les transports, les quartiers d’affaires ou les centres anciens ajoute généralement une plus-value.

L’état général et la salubrité

Avant d’acheter, il est essentiel de visiter et d’examiner l’état de la cave : humidité, ventilation, traces de moisissures, revêtement du sol. Une cave insalubre ne pourra ni être louée ni utilisée pour conserver du vin ou des objets sensibles. Un système de ventilation naturel ou mécanique est recommandé pour préserver les lieux.

Le niveau d’accessibilité

Une cave facilement accessible, sans marches abruptes, bien éclairée et équipée d’une porte sécurisée ou d’un cadenas solide est plus attrayante. L’accès par ascenseur peut aussi être un atout, notamment dans les caves situées dans un immeuble récent.

La surface et le volume

La superficie est à prendre en compte selon l’usage envisagé. Une petite cave à vin de 3 m² suffira pour quelques caisses, tandis qu’un espace de 6 à 8 m² conviendra à du mobilier ou du matériel. Il faut également vérifier la hauteur sous plafond pour évaluer le volume de stockage réel.

Le statut juridique de la cave

Certaines caves en copropriété sont en fait des parties communes attribuées à un lot, sans propriété exclusive. Il faut donc bien lire le règlement de copropriété et vérifier que la cave constitue un lot privatif, avec numéro cadastral. Cela conditionne la revente ou la location.

Le type d’usage envisagé

Enfin, le choix d’une cave dépend de l’usage que l’on souhaite en faire : simple stockage personnel, location à un tiers ou conservation de bouteilles de vin. Chaque option implique différentes exigences en termes d’hygiène, de température, de ventilation et de sécurité.

Combien coûte une cave ?

Le prix d’une cave varie fortement en fonction de la localisation, de l’état général et de la rareté du bien.

En province, il est généralement possible de voir des caves entre 300 et 800 €/m², tandis qu’en région parisienne, les tarifs dépassent facilement 1 000 à 1 500 €/m², voire 3 000 €/m² dans les quartiers les plus recherchés. Une cave à Paris de 5 m² peut ainsi coûter entre 7 000 et 15 000 €. Certaines ventes atteignent même 20 000 €, notamment dans les arrondissements centraux.

Le marché étant moins liquide que celui des logements, il faut parfois attendre plusieurs mois avant de trouver une offre de vente cave correspondant à ses critères.

Dans certains cas, il est possible de financer l’achat de cave via un crédit immobilier, notamment si l’achat est couplé à celui d’un appartement.

Investir dans une cave : à quel rendement peut-on s’attendre ?

Selon une étude relayée par les Échos en 2025, la rentabilité brute d’une cave peut atteindre 8 à 11 %, voire plus dans certaines villes où la demande locative est forte.

Investir dans une cave peut constituer un bon type d’investissement locatif, à condition de bien choisir le bien et sa localisation. Le rendement net dépendra des charges de copropriété, de la fiscalité (micro-foncier ou régime réel) et du taux de vacance. Certains propriétaires ont ainsi rentabilisé leurs espaces de stockage en quelques années grâce à la location de cave dans les grandes agglomérations.

Il est, dans tous les cas, recommandé de comparer les annonces, de réaliser une simulation de prêt immobilier et d’estimer précisément la durée de location, le loyer moyen, ainsi que les frais annexes pour déterminer le rendement réel.

Quels peuvent être les risques pour l’achat d’une cave ?

L’achat d’une cave n’est pas sans risques. Le principal reste la qualité du bien. Une cave trop humide, mal ventilée ou inondable peut perdre toute valeur, voire devenir inutilisable. Il est impératif de visiter physiquement les lieux et, si nécessaire, de faire appel à un professionnel du bâtiment.

Autre point de vigilance : le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location de caves. De plus, certaines copropriétés imposent des charges élevées, réduisant la rentabilité.

Enfin, le marché des caves étant plus étroit, la revente peut prendre du temps. Mieux vaut donc considérer l’investissement sur le long terme. Il est aussi conseillé de se méfier des annonces trop alléchantes ou imprécises sur les dimensions ou la localisation exacte du bien.