PTZ 2024 et crise immobilière : il y a urgence à acheter votre premier bien, et voici pourquoi

Taux Empruntis relevés le 06/05/2024

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui existe pourtant depuis 1995, serait-il en passe de ne plus servir à grand monde ? C’est ce que laisse présager le gouvernement avec ses dernières annonces. Alors que tous les acteurs de l’immobilier espéraient de nouvelles mesures pour combattre la crise immobilière qui sévit depuis plusieurs mois, les autorités ont annoncé un recentrage drastique du PTZ. Rappel d’un coup de pouce devenu un coup de main pour de nombreux acheteurs, et de ce qu’il ne sera plus demain… décryptage de notre directrice des études, Cécile Roquelaure.

En préambule, nous avons une petite usine à gaz à vous présenter. La version actuelle du prêt à taux zéro est un peu plus complexe que les précédentes : cela permet d’en maîtriser le coût mais aussi de le réserver aux zones ou aux logements considérés comme à enjeux pour les Français.

Le prêt à taux zéro aujourd'hui

Tout d’abord, le PTZ est réservé aux primo-accédants : ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années. C’est normal, ce sont eux qui ont besoin d’un coup de main pour franchir le cap de l’accession.

Attention, c’est maintenant que ça se complique.

L’éligibilité au PTZ va être conditionnée à :

• La zone géographique où vous comptez acheter :
  • les zones où la demande de logements est plus forte que l’offre sont dites "tendues", il s’agit des zones A, Abis, B1 ;
  • celles où l’offre semble suffisante sont dites "détendues" : ce sont les zones B2 et C.
• La nature du bien que vous convoitez :
  • un achat dans le neuf : construction individuelle, Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ;
  • un achat dans l’ancien.
• Des critères concernant la composition de votre famille et ses revenus. Pour voir si vous entrez dans les grilles, il faudra vous munir de votre avis d’imposition N-2 !

Une fois le point fait sur votre projet et votre "profil", vous pourrez avoir une idée de ce que peut faire le PTZ pour vous :

• Vous achetez dans l’ancien ? Prétendre au PTZ ne sera possible qu’en zone détendue, et à condition de réaliser des travaux d’aménagement ou d’économie d’énergie à hauteur de 25 % du coût global de votre acquisition. Le montant de votre prêt à taux zéro pourra atteindre au maximum 40 % du coût total.
• Vous achetez neuf ? Vous pouvez prétendre au PTZ dans toutes les zones. Il pourra représenter au maximum 40 % de votre achat en zone tendue et 20 % en zone détendue.

Critères de zonage du PTZ

Type d’achat	PTZ en zone Tendue (A, Abis, B1)	PTZ en zone détendue (B2, C)
Achat ancien	Pas de PTZ	40 % max. du coût de l’acquisition, sous condition de travaux
Achat neuf	40 % max. du coût de l’acquisition	20 % max. du coût de l’acquisition

A ces critères s’ajoutent, nous l’avons vu, celui du niveau de revenus, mais aussi un plafond pour le montant votre opération (ce n’est pas un puits sans fond !). Il est vrai que l’affaire est un peu complexe. Vous pouvez en découvrir plus sur les conditions du PTZ dans nos pages, et l’un de nos courtiers peut tout à fait étudier votre éligibilité au dispositif si vous avez un doute !

Surtout que pour être tout à fait exhaustif, il faudrait également vous parler de l’accession à la propriété dans des HLM ou encore de la transformation d’un bien ancien en bien neuf pour les zones tendues (remise à neuf).

A ce stade, vous vous demandez peut-être si le jeu en vaut la chandelle ?

Spoiler : oui !

Car comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt sans intérêts. Mais il est aussi exonéré de frais de dossier, et offre une certaine souplesse. C’est donc un bon coup de pouce pour les primo-accédants !

Il prend toute sa force en période de taux plus élevés, et c’est pour cette raison qu’il est revenu dans les plans de financement. Rappelons qu’en 18 mois, les Français ont perdu 25 % de leur capacité d’emprunt ! Tout moyen de l’optimiser est donc essentiel et le PTZ y contribue.

Le PTZ permet aussi de bénéficier d’un différé d’amortissement : vous commencez à le rembourser, 5, 10, voire 15 ans plus tard (selon votre profil). Cela permet ainsi de limiter l’impact de vos remboursements au début de votre achat ou au contraire de maximiser le remboursement de votre crédit classique pendant cette période.

C’est également un énorme atout avec les exigences du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) 

Vous l’avez compris, un PTZ dans votre poche c’est un atout incontestable ! Vous vous dites donc qu’il va être prolongé, avec la crise que nous traversons…

Et vous avez raison : le ministre en charge du Logement a annoncé la prolongation du PTZ jusqu’en 2027, lors de la restitution des travaux du Conseil National de la Refondation.

Mais malheureusement il ne le sera pas à l’identique !

PTZ : une mort programmée ?

Nous allons connaître la 10^ème génération de PTZ (sous réserve de sa validation dans la Loi de Finances 2024) et cela ne sera sans doute pas la meilleure.

Trois modifications majeures vont impacter votre projet si vous comptez devenir primo-accédant.

1. Dans le neuf, vous ne pourrez plus bénéficier d’un PTZ en zone tendue pour la construction d’une maison individuelle ! Alors que 7 achats sur 10 en 2023 ont concerné ce type de projet et que 30 % ont bénéficié d’un PTZ pour un montant moyen de 56 437 € (+ 16 % par rapport à 2022). La construction de maison n’est pas que le projet des plus aisés. Au contraire, c’est le moyen de maîtriser son budget. D’ailleurs les foyers qui l’ont réalisé en 2023 avaient des revenus moyens de 4 255 €.
2. Si vous achetez dans le neuf en zone détendue, là où le PTZ pouvait représenter jusqu’à 20 % de l’opération, vous ne pourrez plus en bénéficier… Il est purement et simplement supprimé. Ainsi pour un couple avec deux enfants achetant un appartement neuf d’une valeur de 150 000 € et gagnant 3 000 € par mois le PTZ aurait été de 30 000 €. L’écart de mensualité avec ou sans PTZ est de 10 % et côté coût du financement, de 29 %.
3. Côté PTZ dans l’ancien, la volonté est au verdissement. Exit les travaux d’aménagement, seuls les travaux d’économie d’énergie seront éligibles au PTZ dans l’ancien. En 2023, seuls 1,1 % des projets dans l’ancien ont bénéficié d’un PTZ et aucun ne concernait un appartement. Il faut dire que faire des travaux en copropriété n’est pas toujours simple, surtout lorsqu’il s’agit de rénovation énergétique. De façon plus pragmatique, acheter pour la première fois est suffisamment anxiogène pour ne pas se lancer dans des grands travaux, surtout avec l’augmentation du coût (+ 20 % en moyenne en 2 ans)…

Si le recentrage est certain pour l’ancien, restera encore à voir les modalités d’un PTZ déjà concurrencé par l’Eco-PTZ qui n’a pas eu de succès (seulement 130 dossiers dans les 6 derniers mois selon le Parisien).

Enfin, le zonage devrait être revu, une centaine de communes devrait intégrer les zones tendues.

La difficulté se situera sans aucun doute dans l’offre disponible. En effet les derniers chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour les autorisations de logements collectifs au 1er trimestre 2023 vs le 1^er trimestre 2022 sont alarmants : 

• - 30,9 % des permis de construire
• - 11,3 % des mises en chantier

C’est d’ailleurs la faiblesse de l’offre dans le neuf qui soutient les prix dans l’ancien avec un report des acquéreurs. Et c’est mathématique : plus vous êtes nombreux à vouloir acheter un stock de produits, plus le vendeur fait grimper les prix !

Souscrivez vite le seul prêt qui ne vous coûte rien…

Que faut-il faire alors ? Attendre une potentielle baisse des prix ? Des conditions de financement meilleures ?

A contre-courant, on va vous dire non !

Non parce que la baisse des prix pourrait prendre plus de temps que prévu, alors que les taux de crédit vont poursuivre leur hausse au moins jusqu’à la rentrée, avec l’espoir d’une stabilisation (voire quelques baisses sporadiques) pour le dernier trimestre.

Et si 2024 devrait être une année plus sereine, nous n’avons pas de garantie que la baisse des prix compensera la hausse des taux, et le PTZ sera clairement recentré…

Acheter sa résidence principale, ce n'est pas acheter une plus-value potentielle… On l’a un peu oublié ces dernières années en raison de l’évolution du marché. Quand on achète sa résidence principale, on souhaite construire un patrimoine, offrir la sécurité à sa famille, ou simplement à soi-même en cas d’aléas de la vie (l’assurance emprunteur est là pour ça). On a envie d’être libre de changer la déco et s’approprier un espace à soi. Ce besoin est d’autant plus présent depuis la crise sanitaire et le temps que nous avons passé chez nous…

Alors oui, si vous avez envie de devenir propriétaire pour toutes ces raisons ou d’autres d’ailleurs (préparer votre retraite, avoir un bien immobilier qui vous serve de capital en cas de dépendance…), il faut essayer !

Alors pour vous donner toutes les chances de réussite, changez votre état d’esprit : commencez par étudier votre capacité d’emprunt, identifiez toutes les pistes pour faire baisser le coût de votre crédit, et préparez un projet raisonnable, raisonné et donc réalisable...

Et nombreux sont ceux qui réussissent, alors pourquoi pas vous ?