Marché immobilier : la FNAIM annonce un coup de froid en 2019

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), premier syndicat des professionnels de ce secteur, a une voix qui porte lorsqu’il s’agit d’évoquer la pierre. Son bilan 2018 du marché immobilier et ses perspectives pour 2019 livrent donc des enseignements pertinents et riches en informations. Malgré une possible récession, le marché de l’ancien tire son épingle du jeu contre toute attente. 

Une augmentation des transactions immobilières dans l’ancien

La Fnaim a recensé 965 000 ventes sur le marché de l’ancien en 2018, soit une augmentation de 0,3% par rapport à 2017. La rotation du parc est restée à un niveau élevé du fait des taux du crédit immobilier toujours très bas, qui ont achevé l’année à 1,44% en moyenne d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Néanmoins, la Fnaim souligne une perte de confiance chez les Français depuis décembre 2018 (-18 points), liée à un sentiment de perte de pouvoir d’achat et une moindre capacité à épargner. Difficile dans ce contexte de se projeter dans un achat important. Notons que l’inflation a grimpé à 1,9% alors qu’elle se situait à 1,2% en 2017. La Fnaim conclut donc à une possible inflexion de la tendance pour 2019. 

Des prix et des durées de crédit immobilier à la hausse

En parallèle, l’augmentation du prix du m2 dans l’immobilier en France s’est poursuivie en 2018 : +2,7%. Avec une variation en fonction du type de biens – les appartements sont ainsi plus chers que les maisons – et selon les régions. Pour 17 m2 en Ile de France, on achète 77 m2 à Dijon ! La baisse des taux du crédit immobilier ne suffit pas à compenser cette augmentation des prix : la tendance est donc à l’acquisition de logements plus petits et/ou financés par des prêts immobiliers plus longs. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a ainsi noté une durée moyenne de 19 ans, la plus longue jamais constatée pour les crédits immo. 

Des perspectives pour 2019 compensées par l’amendement Denormandie

La taxe foncière constitue également un frein à l’investissement locatif : elle a augmenté en effet de 33,9% au cours des 15 dernières années ! Dans ce contexte plutôt défavorable, l’amendement Denormandie constitue malgré tout une opportunité pour les investisseurs s’enthousiasme la Fnaim. À l’instar du dispositif Pinel dans le neuf, il permet de défiscaliser les investissements immobiliers dans l’ancien avec travaux, dans l’une des 222 villes bénéficiant du dispositif Action Cœur de ville. Ainsi, il est possible de défiscaliser entre 12 et 21% du prix de revient, dès lors que les travaux engagés s’élèvent à au moins 25% du total de l’opération immobilière. Un test effectué sur 6 villes montre que le rendement est supérieur à 5% pour un logement de 60 m2 loué sur 6, 9 ou 12 ans, donc bien supérieur à une épargne classique ou une assurance vie et ce, malgré l’évolution de la hausse du prix de l’immobilier.