Marché immobilier : la baisse des prix serait inéluctable

Si la crise sanitaire n’a pas encore provoqué de krach immobilier, ses effets sur le prix de la pierre se mesureront dans les prochains mois compte tenu de l’allongement des délais de transaction. Malgré les taux bas du crédit immobilier, un recul à deux chiffres est envisageable. 

Six premiers mois « hors contexte »

Le premier semestre 2020 a été ravageur pour des pans entiers de l’économie. Tourisme, hôtellerie-restauration, industries automobile et aéronautique, culture et événementiel… La liste est fournie et a nécessité une mobilisation sans précédent de l’État pour éviter faillites et pertes d’emploi. Et pendant ce temps, alors que la bourse a cédé avant même le confinement début mars, les prix de l’immobilier sont restés sur leur courbe ascendante : +5% sur un an à l’issue du premier semestre d’après le baromètre LPI-SeLoger. Comme si rien ne s’était passé. Résilience extrême, valeur refuge plus forte que la crise ou photographie trompeuse ? 

L’effet domino, c’est pour bientôt

Certes, l’immobilier est privilégié par rapport aux placements financiers. Certes, le déconfinement a vu les compromis de vente repartir 3,5 fois plus vite qu’en mai 2019 comme l’indiquait le dernier baromètre LPI-SeLoger. Mais la Covid-19 a bien eu un impact sur l’immobilier. D’abord, elle a freiné les transactions, puisque le groupe BPCE s’attend à un recul à 820 000 en 2020, alors qu’on avait franchi le million l’année dernière. Ensuite, le confinement et le ralentissement général de l’activité économique a plombé les revenus de certains ménages en dépit du chômage partiel et des aides gouvernementales pour les indépendants. De plus, leur solvabilité va décliner au rythme des défaillances d’entreprises ces prochains mois, la Banque de France tablant déjà sur un pic du chômage à 11,5% et une courbe supérieure à 10% jusqu’en 2022, contre 7,6% en début d’année. La capacité d’emprunt des ménages pourrait donc fortement être entamée. Il existe néanmoins un outil pour permettre de découvrir rapidement et gratuitement, combien il est possible d’obtenir par la banque. La calculette capacité d’emprunt se base sur le rapport entre les charges et les revenus du futur emprunteur. Par ailleurs, pour les ménages aux faibles revenus, il est conseillé de vérifier son éligibilité aux dispositifs d’aide à l’accession comme le PTZ ou le prêt Pas. Un courtier en crédit immobilier peut se charger de la recherche du meilleur financement en fonction du profil et du besoin de l’emprunteur. 

Un recul des prix jusqu’à -10%

Selon les experts, l’horizon semble s’obscurcir et avec lui les projets d’achat immobilier. Ceux-ci pourraient être remis à plus tard (pour la plupart des cas), ou tout bonnement annulés. Les prix des ventes signées dans le contexte actuel ne seront lisibles qu’au second semestre. C’est à partir de là que la hausse devrait faiblir progressivement avant de dessiner une courbe descendante en 2021, Le Revenu, média spécialisé dans le conseil en placements financiers, s’attendant même à une baisse à deux chiffres avant un hypothétique rebond. Néanmoins, Paris devrait y échapper et les grandes agglomérations mieux s’en sortir, mais cela signifie aussi que de nouvelles marges de négociation vont apparaître ! Les emprunteurs souhaitant concrétiser leur projet immobilier malgré le contexte incertain menacé par une deuxième vague pourront tout de même compter sur des taux de prêt immobilier très bas (1,26% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Par ailleurs, l'aide d'un courtier est vivement conseillée au vu des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. En effet, les conditions d'octroi se sont resserrées et passer par un professionnel du crédit immobilier est l'assurance d'optimiser ses chances d'être financé aux meilleures conditions.