Loi Alur : ce qui va changer pour les propriétaires dès 2014

Après la loi Hamon, c’est au tour de la loi Duflot de passer devant le Conseil constitutionnel. Votée le 20 février dernier elle doit encore passer cette dernière étape pour être définitivement valide. Sénateurs et députés UMP ont en effet saisi le Conseil lundi dernier. 

Entre la GUL, l’encadrement des loyers et les modèles types de bail vous ne savez plus en quoi consiste la Loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) ? Empruntis vous rappelle les grandes lignes :

Des loyers encadrés

Mesure centrale de la loi, la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot introduit l’encadrement des loyers pour les régions où la demande de logement est supérieure à l’offre. Dans ces zones dites « tendues » où les prix ont tendance à trop escalader, les propriétaires devront fixer leur barème de location en fonction d’un loyer médian établi par les préfets locaux, revu chaque année et accessible sur Internet. Ce dernier prendra en compte le quartier mais aussi la qualité du bien.

Les propriétaires ne pourront pas aller au-delà de 20% de ce loyer sauf si leur bien présente des avantages indéniables comme une très bonne situation géographique ou un confort haut de gamme. Le propriétaire d’un appartement très bien situé pourra ainsi profiter de ce « complément de loyer exceptionnel ».

Enfin, si un loyer est fixé en dessous du loyer médian il sera considéré comme sous-évalué.

Des loyers sécurisés

Pour limiter les risques d’impayés, (moins de 2% des loyers aujourd'hui) la loi instaure aussi une « Garantie Universelle des Loyers » joliment surnommée « GUL ». Cette sorte de sécurité sociale de l’immobilier permettra aux propriétaires d’être couverts pendant 18 mois si leur locataire n’est plus en mesure de régler son loyer.

Après une franchise d’un mois, ils continueront donc d’être payés l’équivalent du loyer médian de référence. Ce point ayant entraîné de nombreuses contestations, Cécile Duflot a dû reculer sur l’universalité du dispositif : d’abord obligatoire, l’adoption de la GUL se fera finalement au choix des propriétaires. S’ils préfèrent garder le système actuel de caution il leur suffira de cocher une case sur le bail.

Enfin la GUL pourra être complétée par une assurance privée et sera cumulable avec la caution dans le cas de location étudiante.

Lire notre article : la Garantie Universelle des Loyers a été adoptée

Des relations locataires-propriétaires codifiées :

La loi ALUR fixe aussi plusieurs règles concernant la relation entre locataires et propriétaires. 

Tout d'abord, ils devront adopter un état des lieux et un bail prédéfinis par la loi. Le bail précisera ainsi obligatoirement le loyer médian de référence, celui payé par le dernier locataire et la décision ou non du bailleur de recourir à la GUL. Ensuite, les pièces que le propriétaire pourra demander au locataire ou à la caution pour leurs dossiers seront limitées. La loi fixera une liste de pièces exigibles.

Enfin, s’il n’y a pas de réserve au moment de l’état des lieux, le bailleur devra rendre le dépôt de garantie sous un mois (contre deux actuellement).  S’il ne respecte pas cette échéance il devra dédommager le locataire à hauteur de 10% du montant du dépôt de garantie par mois de retard. 

Un système de copropriété réformé :

En ce qui concerne les copropriétés, elles devront toutes être immatriculées dans un registre et chacune devra avoir son propre compte bancaire. Il est par ailleurs prévu que les syndics ne pourront excéder le forfait annuel pour la gestion courante que pour certains cas définis par décret. Enfin, les convocations aux assemblées générales pourront se faire par mail.

De nouvelles règles pour les professionnels de l’immobilier

Mis à part les frais liés à la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire qui seront partagés avec de dernier, l’ensemble des frais d’agence seront à la charge du propriétaire.

Quant aux professionnels de l’immobilier, ils devront suivre une formation continue et un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières représentera la profession et veillera à leur moralité et leurs compétences.

Les mal-logés plus protégés

La loi Alur va prolonger la trêve hivernale de 15 jours, jusqu’au 31 mars. Enfin, pour lutter contre l’habitat indigne, si le propriétaire d’un logement jugé indécent refuse de faire des travaux de rénovation malgré les ordres des pouvoirs publics, il devra payer une pénalité de 1 000€ par jour de retard. 

Toutes ces mesures entreront en vigueur au fur et à mesure après la promulgation de la loi qui ne peut avoir lieu tant que le Conseil constitutionnel saisi lundi ne s'est pas prononcé sur la constitutionnalité de la loi.