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Immobilier : faut-il vraiment attendre avant d’acheter ?

Rédigé par Empruntis le 30/01/2014

Immobilier : faut-il vraiment attendre avant d’acheter ?

Oui les prix dans l’ancien baissent, les notaires de France, la FNAIM, Standards and Poor's, tous s’accordent à dire qu’ils reculent. De 2, 3 ou 4% selon les études. La logique demanderait donc d’attendre une vraie baisse des prix pour acheter son bien à prix réduit.

Oui mais voilà. Pour un achat immobilier, le bien n’est pas la seule chose que l’on paye, il faut aussi prendre en compte le coût de l’emprunt qui lui, va très certainement augmenter.

Alors que faire ? Attendre la baisse des prix et la hausse des taux d’intérêts ou profiter de cette période d’équilibre ? Empruntis.com vous guide dans vos calculs. 

Les prix de l'immobilier commencent à baisser

Il n’y a plus de doute. Les principaux observateurs du marché de l’immobilier vont dans le même sens : les prix dans l’ancien ont baissé en 2013 et continueront de baisser en 2014.

Bien sûr on ne parle pas de chute spectaculaire, plutôt des légères baisses de l’ordre de 3% mais pour un bien à 200 000€, cela représente tout de même une économie de 6 000€.

Les taux sont bas…. pour le moment

Alors si les prix baissent, pourquoi se presser ? « L’attente peut être une option intéressante dans le cas où les taux se maintiendraient à des niveaux totalement équivalents » analyse Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. Pour rappel les taux sont actuellement à des niveaux historiques stagnant sous la barre des 4% pour des emprunts jusqu’à 25 ans.

Malheureusement cette période semble toucher à sa fin : « si nous envisageons un premier trimestre avec des taux stables, tout laisse à penser que cela ne sera pas le cas durant toute l’année » prédit Maël Bernier.

Deux signaux laissent en effet présager une hausse  des taux : d’abord les OAT, récemment augmentés à 2,30% et ensuite le taux directeur de la Banque Centrale Européenne déjà à un niveau plancher à 0.25%. « Nous pouvons donc miser sur une stabilité des taux jusqu’en mars mais ils vont inexorablement augmenter ensuite pour  atteindre les 4% sur 20 ans à la rentrée » prévoit encore Maël Bernier.

Une histoire de calcul

Alors que faire ? Quel est exactement l’effet d’une hausse des taux face à une baisse des prix ?
Pour Maël Bernier, la réponse est claire : « l’impact d’une hausse des taux, même faible annulerait purement et simplement cette baisse des prix des biens immobiliers et aurait même un impact négatif sur le pouvoir d’achat des candidats à l’acquisition ».

Pour vérifier ce constat nous avons pris ici deux exemples, l’un pour un bien à 150 000€, l’autre pour un bien à 300 000€ :

 

Valeur du bien

Taux de crédit actuel

Durée du crédit

Mensualités

Coût total du crédit

Montant de l’opération

 1

150 000€

3,50%

20 ans

870€

58 800€

208 800€

 2

300 000€

3,50%

20 ans

1 740€

111 300€

411 300€

Voici l'évolution de ces montants si les prix de l'immobilier baissent de 3% et que les taux augmentent de 50 points :

 

Valeur du bien (-3%)

Taux de crédit (+50 pts)

Durée du crédit

Mensualités

Coût total du crédit

Montant de l’opération

 1

145 000€

4%

20 ans

881€

66 024€

211 524€

 2

291 000€

4%

20 ans

1 764€

132 288€

423 288€

On constate que même après une baisse des prix immobiliers, si les taux augmentent, le coût de l’opération grimpe aussi (de 2 724€ dans l’exemple n°1 et de 11 988€ dans l’exemple n°2).

Notre conseil

Si bien souvent, psychologiquement, une baisse des prix est plus rassurante qu’une baisse des taux faites bien attention au coût final de votre opération.

Face à une hausse de 50 points des taux, votre achat immobilier commencera à être vraiment plus intéressant si les prix chutent d’au moins 4%. Pour l’instant, les moyennes annoncées par les professionnels sont en dessous de cette barre, mais il y aura certainement des zones où les baisses dépasseront les 5%, dans ce cas, si la demande est faible attendez avant d'acheter.

« Les particuliers qui cherchent à acheter dans un lieu où les prix pourraient baisser de plus de 10% doivent patienter avant l’achat. Mais pour les villes où la baisse prévue est faible, alors il faut foncer pour profiter des taux encore exceptionnellement bas » conclut Maël Bernier. 

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