Immobilier : des espoirs de relance du marché en 2024 ?
Écrit par : Dounia Zemour - Relu par : Solange Rigon
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En 2023, le marché immobilier français subit une accélération de la baisse des prix, touchant même les grandes villes telles que Paris et Lyon. Cette tendance déclinante a des répercussions variables selon les régions, avec une diminution des prix signés de 2,1 % sur l'ensemble du marché, en contraste avec une hausse de 4.6 % en 2022. Les ventes, elles, ont chuté de 16,8 %, selon le baromètre LPI pour décembre 2023.
Cette année a été marquée par un contexte de crise similaire à des périodes de récession antérieures, affichant une dégradation conséquente du marché. Pour 2024, malgré la conjoncture instable, des opportunités prometteuses pour l’avenir restent à envisager.
Une baisse surprenante du prix de l’ancien
En 2023, le marché immobilier a été marqué par une baisse généralisée des prix des logements anciens, bien que cette tendance n'ait pas été uniforme sur l'ensemble du territoire. Les variations de prix ont été très disparates d'une région à l'autre. Malgré cette baisse des prix, les ventes ont diminué dans tous les secteurs, surtout dans les zones urbaines et les départements où l'immobilier était le plus onéreux.
Plusieurs facteurs ont contribué à cette baisse des ventes : l'environnement économique défavorable, la hausse des taux d'intérêt et des restrictions dans l'octroi de crédits ont affaibli la demande. Au cours des premiers mois de l'année, la baisse des prix a été incertaine, ne montrant qu'une légère inflexion sur une période annuelle jusqu'au début de l'été, rapporte l'étude.
Cependant, durant les mois estivaux, malgré une reprise apparente du dynamisme du marché, les prix ont nettement et rapidement diminué. Ce fléchissement s'est accentué pendant l'automne, marquant une forte instabilité sur le marché. Les prix signés ont ainsi enregistré une baisse de 2,1 % sur l'ensemble du marché en 2023, comparativement à une hausse de 4,6 % en 2022 (- 2,4 % pour les appartements et - 1,7 % pour les maisons).
La tendance à la baisse a également été observée pour les prix affichés, bien que la diminution ait été moins marquée pendant l'automne. Cette constatation laisse présager des incertitudes futures voire une possible inflexion de la courbe des prix.
Baromètre LPI-ida. Décembre 2023
Une augmentation rapide du prix des maisons neuves en 2023
La chute des ventes sur le marché des logements neufs en 2023 a marqué une activité au plus bas depuis les années 90. Les projets immobiliers des ménages ont été freinés par des conditions économiques défavorables, des dispositifs publics affaiblis et des restrictions d'accès au crédit.
Malgré cette baisse des ventes, les prix des maisons neuves ont augmenté de 5,2 % sur l'année. Cependant, une tendance à la déflation a été constatée en été, mais a pris fin à l'arrivée de l'automne.
Au printemps dernier, la chute des ventes s'est stabilisée, marquant un renouvellement des clientèles et un redressement de la courbe des prix. La disparition imminente du PTZ dans les zones B2 et C a incité de nombreux ménages à anticiper la réalisation de leurs projets, contribuant à cette stabilisation.
À l'inverse, les prix des appartements commercialisés par des promoteurs ont continué à baisser pendant une grande partie de l'année 2023. Cette diminution de la demande s'est accentuée au fil des mois. Malgré les contraintes économiques des promoteurs, cette révision des prix a permis de réduire légèrement le stock de biens disponibles à la vente. Les prix n'ont augmenté que de 0,3 % sur un an, après une hausse de 5,2 % en 2022.
La hausse des prix se poursuit en province
En 2023, le marché immobilier a subi des transformations majeures. La demande s'est déplacée, quittant les centres-villes onéreux pour rejoindre les périphéries des grandes villes, les villes moyennes de Province et les communes (semi-)rurales. Ce déplacement s'opère vers des marchés où les prix correspondent mieux aux capacités financières des acheteurs, limitées par des exigences d'apport personnel et une hausse des taux de crédit, imposée par les restrictions de la Banque de France.
La baisse des prix des appartements anciens a touché 95 % des villes franciliennes de plus de 40 000 habitants, contribuant à un changement significatif de la courbe des prix dans toute la France pendant l'été, une première depuis 2015. En Île-de-France, les prix ont chuté de 5,5 % en 2023, bien que cette baisse n'ait pas impulsé automatiquement une reprise du marché, alors qu'en 2022 ils avaient encore progressé de 1.4 % malgré un marché déjà affaibli (+ 6,4 % en 2021).
En revanche, dans les villes de Province, les prix ont augmenté dans 48 % des cas, avec une hausse moyenne de 5 %. Dans 15 % de ces villes, les prix ont grimpé d'au moins 6 %, affichant une augmentation moyenne de 10,1 %. Paradoxalement, l'activité a mieux résisté voire progressé dans ces villes attirant la demande grâce à des prix attractifs.
Cependant, parmi les villes provinciales de plus de 100 000 habitants, la situation est contrastée. Si Nîmes a enregistré une accélération de la hausse des prix en 2023, la plupart des autres villes ont connu un ralentissement, voire une stagnation, comme à Aix-en-Provence, Amiens, Brest, Marseille, Nice ou Saint-Étienne. D'autres villes telles que Montpellier, Rennes et Rouen ont vu leurs prix osciller entre ralentissements et progression.
Baromètre LPI-ida. Décembre 2023
