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Immobilier : comment se porte le marché en Île-de-France ?

Rédigé par Empruntis le 05/06/2014

Immobilier : comment se porte le marché en Île-de-France ?

Chaque trimestre, la Chambre des Notaires de Paris publie des chiffres sur le marché immobilier francilien à partir des transactions auxquelles ils ont assisté.

Leur dernier bilan porte sur les trois premiers mois de 2014. Voici les grandes lignes à retenir 

Alors que les prix avaient entamé une baisse franche en 2013, le premier trimestre de 2014 ralentit légèrement ce mouvement. Un phénomène surtout remarqué dans les appartements anciens qui restent majoritairement stables par rapport au dernier trimestre 2013. Les maisons anciennes continuent, elles, de voir leurs prix baisser :

 

Prix moyen du m² d'un appartement ancien

Evolution par rapport au dernier trimestre 2013

Paris

8 160€

-1,6%

Petite Couronne

4 370€

-0,3%

Grande Couronne

3 020€

-2%

Ile-de-France

5 410€

-1,2%

Source : indices Notaires-INSEE

 

Prix moyen d’une maison ancienne

Evolution par rapport au dernier trimestre 2013

Petite Couronne

346 200€

-0,5%

Grande Couronne

272 600€

-1,8%

Ile-de-France

294 000€

-1,4%

Source : indices Notaires-INSEE

Paris : de la Chapelle à Saint-Thomas-d'Aquin

Pour ce qui est de la Capitale, les contrats de ventes quartier par quartier montrent bien que 8 160€ le m² n’est qu’une moyenne. Les prix dans l’ancien peuvent ainsi clairement doubler selon qu’on achète dans le 18ème ou dans le 6ème :

 

Quartier

Arrondissement

Prix au m² des appartements anciens

Evolution par rapport au premier trimestre 2013

Quartiers les moins chers

La Chapelle

18

6 150€

47,1%

La Goutte-d’Or

18

6330€

39,1%

Pont de Flandre

19

6380€

36,3%

Saint-Fargeau

20

6420€

26,6%

La Villette

19

6 660€

32,7%

Quartiers les plus chers

Saint-Thomas-d’Aquin

7

13 540€

2,8%

Odéon

6

12 400€

-0,2%

Monnaie

6

12 270€

-10,6%

N-D-des-Champs

6

11 670€

-3,3%

Les Invalides

7

11 420€

Non signalé

Source : indices Notaires-INSEE.

A noter que les quartiers les plus accessibles voient leurs prix exploser par rapport à il y a un an, quand à l’inverse, ceux des plus chers stagnent voire baissent. 

Petite Couronne : Vitry-sur-Seine vs Neuilly-sur-Seine

Si la Petite Couronne suit le mouvement de baisse des prix, c’est dans des dimensions très limitées dans l'ancien : -0,3% pour les appartements et -1,9% pour les maisons.

Sans surprise, les appartements anciens les plus chers sont en Hauts-de-Seine, et les plus accessibles en Seine-Saint-Denis :  


 

Prix au m² des appartements anciens

Evolution par rapport au T1 2013

Seine-Saint-Denis

3 230

0,3%

Val-de-Marne

4 230

-0,1%

Hauts-de-Seine

5 310

-0,6%

Source : indices Notaires-INSEE.

On observe aussi en Petite Couronne le même phénomène qu’à Paris : la zone la plus chère enregistre les plus fortes baisses, quand les plus accessibles stagnent ou augmentent. Ainsi les hausses les plus marquées sont en  Seine-Saint-Denis (chiffres retenus parmi les communes enregistrant le plus de ventes):

Département

Commune

Prix au m²

Variation annuelle

Seine-Saint-Denis

Montreuil

4 710€

10,3%

Saint-Denis

3 170€

3,1%

Rosny-sous-Bois

3 030€

-1,7%

Pantin

4 320€

9,4%

Noisy-le-Grand

3 280€

4,5%

Val-de-Marne

Saint-Maur-des-Fossés

4 660€

3%

Vincennes

6 990€

2,3%

Créteil

3 210€

-2,8%

Ivry-sur-Seine

4 010€

-3,7%

Vitry-sur-Seine

3 080€

-8,2%

Hauts-de-Seine

Boulogne-Billancourt

7 010€

0,2%

Asnières-sur-Seine

5 060€

-0,8%

Courbevoie

5 640€

-2,3%

Levallois-Perret

 7610€

-3,3%

Neuilly-sur-Seine

8 680€

-1,2%

Source : indices Notaires-INSEE.

En ce qui concerne les maisons anciennes, le classement reste le même entre les trois départements:

 

Prix moyen  des maisons anciennes

Evolution par rapport au T1 2013

Seine-Saint-Denis

266 500

- 2,1%

Val-de-Marne

344 300

-2,1%

Hauts-de-Seine

564 300

-1,5%

Source : indices Notaires-INSEE.

 

En revanche, le tableau change totalement si l’on regarde les communes ayant enregistré le plus de ventes au premier trimestre : 

 

Département

Commune

Prix moyen des maisons anciennes

Variation annuelle

Mensualité sur 15 ans *

Seine-Saint-Denis

Montreuil

415 000€

0,2%

2 814€

Livry-Gargan

277 500€

6,7%

1 882€

Aulnay-sous-Bois

235 000€

-5,2%

1594€

Gagny

273 000€

-13,3%

1 851€

Drancy

255 000€

13,3%

1 729€

Val-de-Marne

Saint-Maur-des-Fossés

534 000€

11,3%

3 621€

Fontenay-sous-Bois

480 000€

8,9%

3 255€

Champigny-sur-Marne

290 000€

-14,7%

1 967€

Sucy-en-Brie

350 000€

1,4%

2 373€

Vitry-sur-Seine

350 000€

-8,2%

2 373€

Hauts-de-Seine

Colombes

450 000€

0,2%

3 052€

Asnières-sur-Seine

490 000€

-0,8%

3 323€

Rueil-Malmaison

800 000€

-2,3%

5 425€

Nanterre

 490 000€

-3,3%

3 323€

Antony

490 000€

-1,2%

3 323€

Source : indices Notaires-INSEE.

* Assurance comprise, mensualité obtenue à partir du taux minimum sur 15 ans proposé par Empruntis.

 

Grande Couronne : Sarcelles vs Saint-Germain-en-Laye

Sur les trois premiers mois de 2014, toutes les ventes d’appartements anciens en Grande Couronne se sont faites à la baisse.

Mis à part les Yvelines où le m² se vend en moyenne 1000€ plus cher que dans les autres départements, les prix sont relativement similaires d’une zone à l’autre :

 

Prix au m² des appartements anciens

Evolution par rapport au T1 2013

Seine-et-Marne

2 660€

-1,8%

Essonne

2 670€

-1,8%

Val-d’Oise

2 740€

-1,9%

Yvelines

3 760€

-2,2%

Source : indices Notaires-INSEE.

Si l'on regarde ville par ville parmi celles qui ont enregistré le plus de ventes au premier trimestre 2014, c’est Chelles, en Seine-et-Marne, qui bat les records de hausse de prix, quand les Ulis, en Essonne, plonge à la baisse :

Département

Commune

Prix au m²

Variation annuelle

Seine-et-Marne

Melun

2 640€

-0,8%

Fontainebleau

3 230€

1%

Avon

2 100€

6,8%

Chelles

3 340€

23,4%

Meaux

2 690€

-3,9%

Essonne

Evry

1920€

-3,8%

Massy

3 230€

2,3%

Savigny-sur-Orge

2 600€

-16,5%

Les Ulis

2 050€

-14,9%

Val-d’Oise

Cergy

2 710€

-6,6%

Franconville

2 560€

-3,2%

Pontoise

2 570€

-7%

Sarcelles

 1 790€

-3,7%

Montmorency

3 130€

-6,2%

Yvelines

Versailles

5 270€

-4,4%

Houilles

3 970€

6,6%

Sartrouville

3 060€

-15,7%

Elancourt

2 670€

-1,9%

Saint-Germain-en Laye

5 810€

4,3

Source : indices Notaires-INSEE.

 

Du côté des maisons anciennes, les baisses de prix sont encore plus fortes, tout département confondus :

 

Prix moyen des maisons anciennes

Evolution par rapport au T1 2013

Seine-et-Marne

231 100€

-2,7%

Essonne

275 800€

-2,7%

Val-d’Oise

270 000€

-2,3%

Yvelines

355 300€

-2%

Source : indices Notaires-INSEE.

 

Et voici la répartition ville par ville, en fonction des communes ayant enregistré le plus de ventes :

Département

Commune

Prix moyen des maisons anciennes

Variation annuelle

Mensualité sur 15 ans *

Seine-et-Marne

Savigny-le-Temple

252 600€

11,3%

1 713€

Pontault-Combault

289 000€

1,4%

1 960€

Villeparisis

233 000€

-10,4%

1 580€

Chelles

294 000€

6,9%

1 994€

Mitry-Mory

242 000€

2,3%

1 641€

Essonne

Corbeil-Essonnes

233 000€

-1,3%

1 580€

Yerres

281 000€

-3,4%

1 906€

Savigny-sur-Orge

276 000€

3,9%

1 872€

Gif-sur-Yvette

390 000€

Non signalé

2 645€

Draveil

285 000€

1,8%

1 933€

Val-d’Oise

Osny

238 000€

-12%

1 614€

Herblay

310 000€

-2,3%

2 102€

Cormeilles-en-Parisis

390 000€

9,4%

2 645€

Argenteuil

 272 800€

-9,1%

1 850€

Montmorency

312 500€

-24%

2 119€

Yvelines

Rambouillet

330 000€

12,2%

2 238€

Houilles

333 000€

0%

2 258€

Sartrouville

343 200€

-4,9%

2 327€

Conflans-Sainte-Honorine

263 000€

-2,2%

1 783€

Montesson

503 500€

Non signalé

3 414€

Source : indices Notaires-INSEE.

*Assurance comprise, mensualité obtenue à partir du taux minimum sur 15 ans proposé par Empruntis.

 De bons volumes de ventes dans l’ancien…

Même si l’on peut se réjouir du mouvement des prix à la baisse, on ne note pas de chute radicale malgré les volumes de ventes assez modestes. « Les prix font preuve d’une étonnante résistance », constate d’ailleurs la Chambre.  En cause de cette résistance, une offre de biens  toujours inférieure à la demande et cette situation ne risque pas de s’arranger vue la faiblesse des constructions neuves.

Le marché immobilier semble donc se maintenir grâce à l’ancien qui a trouvé facilement preneur au semestre dernier. La Chambre des Notaires relève ainsi une hausse de 9% du volume des ventes de biens anciens par rapport au premier semestre de 2013. En tout ce sont en effet 31 210 maisons et appartements anciens qui se sont vendus en Ile-de-France au premier trimestre 2014. La Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et l’Essonne enregistrant un engouement particulier :

 

Variation sur un an du nombre de ventes d’appartements anciens

Variation sur un an du nombre de ventes de maisons anciennes

Paris

11%

-

Petite Couronne

12%

21%

Hauts-de-Seine

1%

-3%

Seine-Saint-Denis

29%

31%

Val-de-Marne

18%

27%

Grande Couronne

2%

5%

Seine-et-Marne

2%

4%

Yvelines

-7%

0%

Essonne

16%

9%

Val-d’Oise

-2%

8%

Ile-de-France

9%

9%

Source : indices Notaires-INSEE.

 

Si ces résultats sont positifs, ils sont vite nuancés si on les compare avec les volumes moyens des années précédentes : « il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de des dix dernières années », déplore la Chambre des Notaires.

… mais le résultat des ventes globales est terni par les mauvais chiffres du neuf

Enfin, ces chiffres de ventes restent plombés par un marché du neuf complètement à la traîne. « Le nombre de ventes d’appartements neuf a baissé de 26% en un an sur l’ensemble de la région » constatent les notaires de Paris. Les chiffres montrent même un recul de 47% des vente d’appartements neuf en Hauts-de-Seine et Val-de-Marne. Seule Paris tire son épingle du jeu :  

 

Variation sur un an du nombre de ventes d’appartements neufs

Paris

17%

Petite Couronne

-34%

Hauts-de-Seine

-47%

Seine-Saint-Denis

-12%

Val-de-Marne

-47%

Grande Couronne

-19%

Seine-et-Marne

-21%

Yvelines

3%

Essonne

-18%

Val-d’Oise

-31%

Ile-de-France

-26%

Source : indices Notaires-INSEE.

 

En ce qui concerne les maisons neuves, le rapport note seulement une baisse des ventes de 4% en Ile-de-France.

Un avenir incertain

Si la Chambre des Notaires est assez pessimiste sur l’avenir du marché immobilier francilien : « il ne semble pas raisonnable d’espérer un rebond franc du marché, dans le contexte économique et social actuel », elle espère une reprise de la construction neuve et des ventes pour rééquilibrer l’offre et la demande des biens. Ce qui aurait pour conséquence une baisse plus franche des prix. 

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