Faut-il avoir peur du DPE ?

Haro sur le diagnostic de performance énergétique. Une énième émission de télévision à une heure de grande diffusion et sur une chaîne du service public le 20 mars dernier a ravivé la plaie. Quelques heures plus tôt, préférant prévenir que guérir, la ministre du Logement, Valérie Létard, avait annoncé un « plan ambitieux pour restaurer la confiance dans le DPE ». En fait, la suspicion ne porte pas sur le diagnostic, mais sur les diagnostiqueurs…

En quelque vingt ans, cette jeune profession, née de la volonté de transparence quant aux biens immobiliers vendus ou loués, a changé radicalement de statut : perçue au début comme parasite dans la chaîne de valeur, venant alourdir le coût des transactions, elle est désormais le juge de paix redouté, dont les conclusions des constats impactent lourdement le marché. Selon qu’un diagnostiqueur va bien ou mal classer dans l’échelle de la performance écologique un logement, il pourra être loué ou pas, le montant de son loyer, sa valeur vénale varieront à la hausse ou à la baisse, sa liquidité même pourra en être remise en cause.

Enfin, désormais, le DPE compte pour le banquier sollicité pour un prêt. Indifférent il y a encore deux ans, ce document pèse dans l’instruction d’une demande de crédit et c’est un signe des temps: le crédit immobilier en France est juridiquement « personnel », et non « réel » : l’établissement financier le consent à un emprunteur, dont il examine la capacité durable à le rembourser, et au fond l’objet même de l’opération ne l’a jamais beaucoup intéressé.

Changement radical de paradigme avec l’exigence de transition environnementale du parc immobilier, scénarisée par la loi Climat résilience du 22 août 2021. En effet, une passoire énergétique, c’est-à-dire un logement affecté d’une lettre E, F ou G sur l’étiquette colorée dont les ménages sont devenus familiers depuis 2006, n’a pas un destin paisible et le prêteur, qui doit regarder la situation sur la durée longue du crédit, 15, 20 ou 25 ans, doit le prendre en considération. Ainsi, s’il finance l’investissement dans un logement interdit à la location en 2028 ou en 2034 selon son classement, il sait qu’il ne sera plus productif à ces échéances et que l’emprunteur ne pourra plus faire face à ces traites. En copropriété, les obligations de programmation des travaux sont là pour provoquer des décisions, qui créeront des charges majorées pour les accédants à la propriété…

Le banquier n’aime guère ces mauvaises surprises, qui constituent à ses yeux un aléa de fragilisation de l’emprunteur. En tout cas, il préfèrera anticiper et prévoir une enveloppe complémentaire pour des travaux éventuels et s’assurer que l’emprunteur pourra la supporter. Pour l’acquisition d’une maison individuelle, c’est l’évolution de la valeur qu’il anticipera: en cas de revente précipitée, elle sera affectée de façon négative, dans des proportions que l’observatoire des notaires a calculées, pouvant mener à une décote de 20 %, ou à l’inverse une appréciation équivalente si la maison est vertueuse au plan énergétique. Enfin, plusieurs prêteurs récompensent le choix d’un bien performant par des taux d’intérêt plus bas, orientant les emprunteurs vers de tels logements.

Bref, on comprend que la fiabilité du DPE constitue un sujet crucial et que les Français tremblent à l’idée qu’elle puisse être prise en défaut. À cet égard, un chiffre du très sérieux Conseil d’analyse économique relativise le problème : en 2024, 1,71 % des 800 000 DPE étaient anormaux, insincères ou complaisants. Il reste que c’est toujours trop et le gouvernement ne prend pas les choses à la légère. Recours à l’IA pour débusquer les diagnostics erronés, à la géolocalisation pour repérer les actes faits sans déplacement, codage des professionnels pour vérifier la validité de leur certification et des DPE pour s’assurer de leur réalité dans le fichier de l’ADEME, des contrôles plus fréquents des organismes de formation et de certification, des sanctions alourdies pour les diagnostiqueurs indélicats, rien ne sera négligé.

En outre, deux missions confiées à des personnalités : l’une pour mesurer la pertinence d’un ordre des diagnostiqueurs, l’autre pour préfigurer des formations initiales supérieures menant à des diplômes reconnus par l’État et pour améliorer la formation continue existante à ce jour. Le gouvernement vise le 0 défaut et les syndicats de diagnostiqueurs s’associent à ces efforts. Ils témoignent même d’une solidarité que leur nombre excessif - on n’en compte pas moins de sept ! - aurait pu compromettre. Il faut dire que l’heure est grave et que l’enjeu ne souffre pas d’à peu près : refonder la confiance dans les diagnostiqueurs immobiliers. 

Dans l’attente de ce résultat, on rappellera que les ménages comme les professionnels donneurs d’ordre, agents immobiliers, réseaux de mandataires ou administrateurs de biens, disposent de voies de recours : le DPE est opposable et il engage la responsabilité de la femme ou l’homme qui le signe, dûment assuré au titre des fautes professionnelles pour le cas où son diagnostic se révèlerait non conforme.

Pas de raison de psychose par conséquent, surtout pas pour l’avenir proche, que les pouvoirs publics veulent plus sûr, pas non plus pour le présent, qui a prévu les faux pas et leur réparation. Il reste un point, qui ressortit au bon sens, pas toujours la chose la mieux partagée du monde : le DPE porte de tels enjeux qu’il ne faut pas lésiner sur son prix. Le temps passé pour mesurer, analyser la qualité technique du bien, rassembler les factures attestant de travaux structurels, la formation, la certification du cabinet, tout cela coûte. Refuser une facturation raisonnable et faire le jeu du dumping, c’est s’exposer à un DPE mal réalisé. Succomber à la tentation d’infléchir le résultat objectif d’un diagnostic par des moyens inavouables est aussi à bannir : ce comportement n’est pas moins répréhensible pénalement chez les clients ou les prescripteurs que chez les diagnostiqueurs… À bon entendeur…