L’interdiction progressive de la location des passoires thermiques bouleverse le marché immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Cette restriction s’étendra aux biens classés F dès 2028. Face à cette échéance, de nombreux propriétaires bailleurs, souvent déjà engagés dans un crédit immobilier, découragés par l’ampleur des travaux de rénovation à réaliser, choisissent de vendre. Une stratégie qui, bien souvent, se traduit par une forte décote sur le prix de vente.
Taux Empruntis relevés le 25/04/2025
Des baisses de prix massives pour les appartements
Selon une étude publiée le 2 avril 2025 par le bureau d’études thermiques Ithaque, les logements notés F ou G se revendent bien en deçà du prix moyen du marché. Dans les 10 plus grandes villes françaises, un appartement énergivore perd entre 237 et 667 € par mètre carré par rapport à un bien mieux noté. Cela représente jusqu’à 49 000 € de décote à Nice pour un appartement de 40 m², 46 000 € à Strasbourg et 40 000 € à Bordeaux.
Pour les maisons, le constat est encore plus alarmant : la décote oscille entre 552 et 1 114 € le mètre carré. À Bordeaux, une maison de 150 m² notée F ou G se vend en moyenne 501 637 €, contre 755 800 € pour un logement équivalent classé A ou B, soit une perte sèche de plus de 254 000 €. Lyon et Montpellier enregistrent respectivement des écarts de 237 000 et 217 000 €.
Pourquoi les maisons sont-elles plus touchées ?
Outre leur taille plus importante, les maisons sont souvent moins bien isolées et davantage exposées aux variations de température, ce qui en fait des gouffres énergétiques. Le DPE devient ainsi un critère décisif dans les négociations entre vendeurs et acheteurs, surtout dans les régions au climat rigoureux.
L’étude d’Ithaque montre aussi que la prise en compte du DPE varie selon les marchés locaux. À Paris, par exemple, la tension sur l’offre réduit considérablement l’impact de l’étiquette énergétique : la décote des logements F ou G n’y dépasse pas 657 € le m² pour un appartement, et elle est nulle pour les maisons. À Nantes, c’est le manque de logements bien notés qui empêche une survalorisation des logements A ou B.
Le DPE, critère incontournable pour les acheteurs
Derrière ces chiffres se cache une transformation en profondeur des attentes des acheteurs. « Un logement bien classé est désormais vu comme un investissement pérenne, économe en énergie, donc plus sûr face à la hausse des charges et aux futures obligations réglementaires », analyse Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque. À l’inverse, une étiquette F ou G est perçue comme un fardeau immédiat : coût des travaux, inconfort thermique, difficulté à louer.
Le DPE, longtemps relégué au second plan, est désormais le deuxième critère d’intérêt des acquéreurs après le prix. « Les Français n’ont plus le luxe de reporter leurs travaux. Le marché intègre désormais la performance énergétique comme un critère de valorisation à part entière. L’enjeu, c’est d’anticiper pour ne pas subir », conclut Jean-Régis de Vauplane.
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