La crise immobilière se reflète dans le parc locatif privé. En cause : la hausse des prix mais également le durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier qui grippent la rotation locative. Les Français ne pouvant accéder à la propriété, occupent des biens lorgnés par des ménages qui se retrouvent confrontés à un manque d’offre ou à des prix élevés.
Dans sa dernière étude, le réseau des Observatoires locaux des loyers (OLL), portés par des Agences d’information sur le logement (ADIL), des Agences d’urbanisme et l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), fait le point sur les écarts de loyers entre les différentes régions françaises. L’étude offre également un éclairage sur les défis que rencontrent les locataires, mais aussi les politiques publiques.
Taux Empruntis relevés le 25/04/2025
Des écarts de loyers conséquents
Les données des Observatoires locaux des loyers 2023 reposent sur la comparaison des loyers médians hors charges des biens les plus fréquemment loués, en l’occurrence les appartements 3 pièces. À Paris, par exemple, le loyer médian des appartements de 3 pièces atteint un niveau record de 24,1 € par m² et 15,4 € par m² pour le reste de l’agglomération.
Ce n’est pas une exception : les villes proches des zones touristiques ou des côtes méditerranéennes, comme Nice et Marseille, affichent également des loyers élevés, dépassant parfois les 12 ou 13 € par m².
Dans des villes comme Châteauroux, Alençon ou Saint-Étienne, les loyers sont plus abordables, souvent inférieurs à 8 € par m². Cependant, cette « moindre tension » sur les prix cache certaines difficultés : un marché locatif peu dynamique et un faible choix de logements.
Un tiers des logements du parc locatif privé construit avant-guerre
L’autre point relevé par l’étude concerne les logements construits avant 1946. Ces bâtiments, souvent mal isolés et nécessitant des rénovations importantes, représentent une part non négligeable du parc locatif privé français (1 résidence principale sur 5).
L’étude précise que « les loyers des logements construits au cours des Trente glorieuses (entre 1946 et 1970) sont les plus bas (10,8 €/m² en médiane) mais s’accompagnent de niveaux de charges plus élevés du fait de faibles performances énergétiques et de la présence régulière de chauffages collectifs. Les niveaux de loyers médians les plus élevés s’observent pour les logements construits après 1990, qui présentent davantage de confort ». Toutefois, selon leur localisation ainsi que leur composition (proches de centres historiques par exemple), les logements construits avant la guerre peuvent atteindre un prix médian par m² de 17,5 €.
Les locataires doivent ainsi faire face à des loyers élevés et des conditions de vie souvent dégradées.
« Les immeubles construits avant-guerre sont fréquemment situés dans des centres anciens à caractère patrimonial. Ils sont sujets d’attention des politiques publiques en faveur du parc privé, qui visent à préserver un patrimoine vieillissant exposé aux problématiques de vacance et de décence des logements. »
Les politiques de rénovation urbaine, comme le Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), tentent de répondre à cette problématique. « Des dispositifs de soutien à l’investissement locatif s’adressent également directement aux bailleurs pour les encourager à rénover leurs biens par le biais d’incitations fiscales (Denormandie, Loc’Avantages). »
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