Crédits immobiliers sur 25 ans : bientôt la fin ?

Trop c’est trop ? Pour le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’embellie autour du crédit immobilier fait planer le risque du surendettement pour les ménages les plus fragiles. Sa recommandation : durcir l’accès à la propriété en n’octroyant plus d’emprunt sur une durée supérieure à 25 ans.

 Les taux bas tirent vers le haut le montant et la durée

Avec un taux de prêt immobilier tombé à 1,12% en moyenne en novembre d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’acquisition de sa résidence principale ou le financement d’un investissement locatif est devenu extrêmement attractif pour les particuliers. Et pas seulement pour les hauts revenus ! Ces conditions favorables au meilleur taux ont produit chez les Français un effet d’aubaine : c’est le moment d’acheter plutôt que de s’acquitter de son loyer chaque mois ! Du coup, le contexte a créé deux phénomènes sur les douze derniers mois :

• une hausse du nombre d’emprunteurs (+6%) ;
• une hausse du montant de production (+11%).

Si les taux bas du prêt immobilier ont augmenté l’assiette des ménages éligibles à l’emprunt, ils ont aussi encouragé ces derniers à s’engager sur une plus longue durée d'emprunt pour bénéficier d’un montant supérieur, compte tenu de la hausse des prix (+4,8% sur cinq ans d’après MeilleursTaux, +18,3% dans les dix plus grandes villes). Et la forte concurrence a incité les banques à suivre ce mouvement en généralisant les crédits jusqu’à 30 ans voire plus.

 Le HCSF durcit le ton

Le prêt immobilier "longue durée", c’est la ligne jaune pour le Haut Conseil de stabilité financière. L’autorité "macroprudentielle" française, qui veille sur le système financier, a tiré la sonnette d’alarme lors de sa dernière séance du 12 décembre sous la présidence du ministre de l’Economie Bruno Le Maire. Le HCSF, auquel siège notamment le gouverneur de la Banque de France, a relevé à la fois une augmentation de "la maturité moyenne des nouveaux crédits" (20 ans et demi, +2 ans) et de la part des crédits "présentant un taux d’effort de plus de 33%" (+5 points) par rapport à 2015.

Alerté par le Conseil européen du risque systémique à la rentrée dernière, le HCSF recommande aux banques de s’en tenir strictement à taux d’endettement maximal correspondant au tiers des revenus des emprunteurs, et à une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans. Les autorités financières ne sont prêtes qu’à accepter 15 % de la production en dehors de ces critères, principalement pour les primo-accédants et les acquéreurs de leur résidence principale.