Une étude nationale menée par Consommation logement cadre de vie (CLCV) révèle que la grande majorité des contrats de syndic ne respecte pas le modèle fixé par la loi. Entre clauses modifiées, frais excessifs et pratiques trompeuses, les copropriétaires se retrouvent souvent démunis face à des abus pourtant encadrés depuis des années.
Taux Empruntis relevés le 06/12/2025
Un modèle type rarement respecté
Depuis 2015, les syndics doivent utiliser un contrat type fixé par décret : c’est un document prérédigé, identique pour tous, que le professionnel n’a qu’à compléter. En théorie, le cadre est strict. En pratique, il est très largement malmené.
Sur 195 contrats étudiés en 2023, seuls 29 % respectent pleinement le modèle type, sans aucune modification ni omission. À l’inverse, 71 % comportent des irrégularités, dont 35 % de violations importantes : clauses supprimées ou réécrites, indemnités légalement obligatoires réduites, ajouts de prestations indues, etc. Autant de pratiques qui faussent l’information des copropriétaires et entraînent des coûts injustifiés.
Les cabinets indépendants sont les plus concernés : seuls 12 % de leurs contrats sont conformes, contre 57 % pour les grands groupes. Cette disparité s’explique par des process internes plus homogènes dans les structures nationales, mais aussi par un contrôle encore très insuffisant du secteur.
Des pratiques lourdes de conséquences pour les copropriétaires
Parmi les anomalies les plus fréquentes, l’étude pointe :
- des vacations horaires multiples alors que la loi impose un seul tarif horaire ;
- des frais de mise en demeure atteignant 40 à 90 €, sans rapport avec la charge réelle ;
- des honoraires présentés uniquement en TTC, empêchant toute comparaison claire ;
- des mentions supprimées alors qu’elles devraient simplement être rayées pour permettre la transparence ;
- des frais illégaux, comme la mise à jour de l’état daté ou la facturation de documents pourtant strictement encadrés.
Certains syndics vont jusqu’à contourner les sanctions prévues par l’ordonnance de 2019, qui peut pourtant mener à des amendes allant jusqu’à 15 000 €. Résultat ? Les copropriétaires paient davantage, comprennent moins bien leur contrat et perdent en capacité de contrôle, notamment lors des étapes sensibles comme la signature d’un compromis de vente, où des frais injustifiés (liés par exemple à l’état daté ou au pré-état daté) peuvent s’ajouter en toute opacité.
Face à ces dérives persistantes, les associations réclament enfin la création d'une commission de contrôle, attendue depuis plus de 10 ans. Elles plaident également pour le rétablissement du plafonnement des frais de recouvrement et pour une meilleure définition des prestations incluses dans la gestion courante.
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