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Les meilleurs taux immobiliers nationaux en 2022

Après deux années exceptionnelles marquées par l’arrivée de la crise sanitaire, une flambée des prix de l’immobilier et des taux à leur plus bas historique, 2022 constitue un tournant. Si la pandémie est restée au cœur de l’actualité, son impact a été minime. En revanche, le retour de l’inflation et l’explosion des prix de l’énergie ont poussé la banque centrale à engager un changement de politique monétaire. Conséquence ? Le marché est entré en 2022 dans une nouvelle dynamique. Avec la hausse continue des taux directeurs, les taux immobiliers se sont redressés tout au long de l’année 2022. Pour autant, avec plus d’un million de transactions immobilières, 2022 s’affiche comme une année record et montre encore une fois que la pierre reste la valeur refuge des Français.  

Un premier trimestre qui marque un changement de cycle

L’année 2022 débute avec un climat favorable aux projets. Les établissements bancaires continuent en janvier d’afficher des valeurs planchers. Pour rappel, un emprunteur peut espérer un taux moyen de 1 % pour un prêt sur 20 ans en début d’année. Cette stabilité des taux à leur plus bas n’est toutefois que provisoire. Sous l’effet de la forte inflation et de la hausse des coûts de l’énergie, les banques centrales ont en effet décidé de relever leurs taux. En raison de cette hausse de l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) sur 10 ans qui sert de référence pour établir les taux fixes, les banques vont vite devoir ajuster leurs barèmes. 

Après une hausse des taux moyens mesurée de 0,10 % en février, le mois de mars s’inscrit dans une tendance haussière plus marquée. De 1,10 % en février, le taux du marché passe à 1,30 % en mars pour un prêt contracté sur 20 ans (+0,20 point). Et pour la première fois depuis longtemps, les taux minimums, réservés aux meilleurs profils, s’orientent aussi vers la hausse. Ainsi, le taux minimum progresse de 0,25 point sur 20 ans pour atteindre 0,90. Toujours sur le même segment, il dépasse même la barre symbolique de 1 % sur 25 ans (+0,30 point) en mars 2022. 

Le premier trimestre 2022 vient trancher après des semaines de baisse des taux d’emprunt. Si les taux restent à des niveaux plutôt bas comparables à la fin de l’année 2021, le contexte laisse présager d’une nouvelle remontée des taux. Les banques affichent toutefois leur soutien au crédit et appliquent des hausses maîtrisées favorables aux candidats qui souhaitent se lancer dans un projet immobilier. Bien que les établissements restent dans une stratégie de conquête de nouveaux clients, il est important de souligner qu’ils restent vigilants dans le choix des dossiers, notamment en ce qui concerne le reste à vivre des futurs acquéreurs. 

 

Au deuxième trimestre, les taux grimpent

La hausse de l’OAT, engagée depuis la 3e semaine de décembre, continue d’impacter les banques, et donc les taux. Et pour cause, les OAT 10 ans sont passées d’un niveau proche de 0 en janvier 2022 à 1,72 % au mois de juin 2022. Par ailleurs, l’inflation déjà présente s’amplifie et se répercute sur le taux d’endettement ainsi que sur la capacité d’emprunt des ménages. Conséquence, en 6 mois, le taux moyen sur 20 ans a grimpé de 55 centimes, et atteint en juin 1,55 %, loin de son plus bas historique de 1 % à fin 2021. 

Fait nouveau, l’augmentation des taux immobiliers se fait au rythme de l’évolution du coût de refinancement, plusieurs fois par mois, et non plus en une seule fois. Preuve que les banques font le choix de répercuter de façon hétérogène ces augmentations afin de maintenir des objectifs ambitieux. 

Certains établissements de crédit concèdent même des décotes sur les taux immobiliers afin d’attirer de nouveaux clients. Toutefois, les marges de manœuvre des banques sont minimes, car celles-ci sont contraintes par un taux d’usure trop bas et par le respect des règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fixe un taux d’endettement des profils emprunteurs à 35 % maximum (assurance incluse). Pour rappel, le seuil d’usure désigne le TAEG que la banque ne peut dépasser pour accorder un prêt. À l’approche de l’été, il est nécessaire pour le candidat à la propriété de faire preuve d’une capacité d’emprunt élevée. Pour accéder au crédit immobilier, l’emprunteur doit présenter un apport d’au moins 10 % de la valeur du bien à acquérir.

Le faible relèvement des taux d’usure contraint l’accès au crédit

La hausse amorcée depuis le début de l’année 2022 sur les taux de crédit immobilier s’accélère au troisième trimestre. Au cours de l’été, les taux continuent d’augmenter et les conditions d’octroi se durcissent. La vague de chaleur estivale stimule le baromètre des taux d’emprunt qui passe en moyenne à 1,85 % sur 20 ans en août 2022, contre 1,55 % au mois de juin 2022. 

La légère réévaluation du taux d’usure en juillet qui passe de 2,40 % à 2,57 % pour les prêts sur 20 ans et plus n’augmente que faiblement la marge de manœuvre des banques. Ces dernières restent coincées entre la remontée rapide des taux d’emprunt et un taux d’usure trop bas, toujours en décalage d’un trimestre. 

En revanche, le temps de l’accalmie sonne avec la rentrée de septembre. Le repli des OAT 10 ans a redonné un peu de souplesse au marché du crédit en permettant aux banques de se refinancer. Les emprunteurs peuvent observer une hausse plus contenue des taux en cette fin d’été avec une augmentation de seulement 0,05 point sur la majorité des segments. Cette tendance qui est amenée à se poursuivre jusqu’à la prochaine réévaluation des taux d’usure attendue au mois d’octobre. D’ailleurs, beaucoup d’établissements bancaires restent ouverts au financement et sont prêts à offrir des taux attractifs, voire de nouvelles solutions aux emprunteurs avec le retour des taux variables capé. À noter toutefois le franchissement de la barre symbolique des 2 % pour le taux du marché sur 25 ans qui atteint 2,05 %.

Quatrième trimestre : vers un taux à 3 %

Après ces trois premiers trimestres de hausse continue des taux, on aurait pu s’attendre à un fléchissement de la courbe. Eh bien …  non ! Que les choses soient claires, la fin d’année 2022 n’échappe pas à la tendance haussière observée depuis onze mois sur le marché des taux immobilier. 

Bien que le mois d’octobre témoigne de légères hausses, le relèvement des taux plafonds apporte une bulle d’oxygène aux banques. Avec un plafond qui atteint désormais les 3,05 % pour les crédits sur plus de 20 ans, les établissements bancaires ont plus de marge de manœuvre. Les banques n’ont d’ailleurs pas tardé à rehausser nettement leurs barèmes en novembre avec des hausses entre 30 et 35 centimes du côté des taux moyens. Et décembre ne fait pas exception par rapport à septembre, avec des taux qui progressent entre 5 et 40 centimes. 

Pour autant, avec un taux inférieur à l’inflation qui a atteint 6,2 % en octobre, selon les chiffres de l’Insee, la conjoncture reste favorable aux emprunteurs. En décembre, le taux du marché pour un crédit immobilier sur 20 ans s’élève à 2,40 %. Pour y voir plus clair, un emprunt de 200 000 € sur 20 ans équivaut à des mensualités estimées à 1 050 €, soit à un coût total de 52 000 €, le tout sans assurance. 

Si la plupart des banques continuent de soutenir le marché, elles estiment qu’il faudrait pouvoir augmenter les taux à 3 % pour ne pas vendre à perte. Un avis partagé par le Gouverneur de la banque de France, François Villeroy de Galhau, qui a rappelé que le crédit immobilier était « plutôt de l’ordre de 2 à 3 % habituellement ». Et d’ajouter qu’un taux de l’ordre de 3 % n’a jamais empêché l’immobilier de bien se financer.

Reste que l’année 2022 marque un changement de dynamique pour les emprunteurs désireux de concrétiser un projet immobilier. La remontée rapide des taux a pour effet de contraindre l’accès au crédit et oblige à un réajustement des prix. Autrement dit, même si les banques continuent de poursuivre leur conquête commerciale, quitte à rogner sur leurs marges, elles sont plus sélectives. 

Dans le contexte de pression inflationniste qui pèse sur le pouvoir d’achat immobilier et sur la capacité d’emprunt, les porteurs de projet adoptent de nouvelles stratégies. La mise en concurrence des offres du marché et la présentation d’un dossier attractif sont désormais plus que jamais nécessaires pour obtenir un financement à un taux avantageux.  

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