Comment assurer son prêt immobilier en étant expatrié ?

Assurance de prêt immobilier expatrié : les obligations et options pour les expatriés français

Les expatriés français, c’est-à-dire ceux qui disposent de la nationalité française et qui résident à l’étranger, peuvent acheter un bien immobilier en France ou hors du territoire. Si vous êtes concerné, deux possibilités existent pour acheter votre bien :

1. vous pouvez demander un crédit immobilier auprès de la banque locale ;
2. vous pouvez solliciter un établissement bancaire basé en France mais qui offre des solutions à l’international.

En contrepartie des sommes prêtées, la banque vous demandera de souscrire une assurance-crédit qui vous couvre contre d’éventuels impayés résultant d’une invalidité, d’un décès, d’une incapacité de travail ou encore d’une perte d’emploi (selon les modalités du contrat).

Votre établissement bancaire vous proposera automatiquement son assurance groupe. Mais vous pouvez faire jouer la concurrence, car avec l’assurance proposée par la banque, les risques sont mutualisés et peuvent ne pas prendre en compte les besoins spécifiques des expatriés. Des besoins qui peuvent varier d’un pays à l’autre.

Assurance emprunteur : non-résident ou expatrié, qu’est-ce qui change ?

Sur le plan contractuel, les deux statuts sont couverts par les mêmes types de contrats d’assurance de prêt immobilier. La différence se situe plutôt au niveau du coût. En effet, un non-résident (c’est-à-dire qui perçoit ses revenus à l’étranger et ne les déclare pas en France) peut être perçu par les assureurs comme présentant un risque plus élevé. Il peut donc subir une prime d’assurance plus importante que pour un expatrié dont la situation fiscale reste en France.

Pourquoi opter pour une assurance de prêt immobilier adaptée à son statut d’expatrié ?

Pour un expatrié, l’assurance emprunteur ne se résume pas à une simple formalité : elle conditionne l’accès même au crédit immobilier. Mais vivre hors de France implique des contraintes supplémentaires qu’il faut anticiper. En pratique, pour pouvoir souscrire ce type de couverture auprès d’un assureur français, certaines exigences doivent être respectées :

• le bien financé doit se situer en France ;
• le prêt doit être contracté auprès d’une banque française ;
• dans la majorité des cas, le financement doit être libellé en euros.

Lorsque ces critères sont remplis, l’expatrié peut entamer ses recherches. Toutefois, tous les assureurs ne proposent pas de contrats aux personnes résidant hors de France métropolitaine. Il faut donc sélectionner une assurance de prêt immobilier pour expatrié, avec des garanties adaptées à son pays de résidence et à sa situation personnelle.

Quelle assurance de prêt pour les expatriés ?

Que vous soyez ou non expatrié, vous pouvez tout à fait choisir votre assurance emprunteur et vous n’êtes pas tenu d’accepter l’assurance groupe de la banque. Vous pouvez donc faire jouer la concurrence entre les assurances de prêt, même en étant expatrié.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez choisir une assurance emprunteur autre que celle proposée par votre banque, à condition que les garanties soient au moins équivalentes à celles exigées initialement. La loi Lemoine de 2022 donne la possibilité d’effectuer ce changement à tout moment.

Quels sont les pays couverts par l’assurance de prêt immobilier pour expatriés ?

Informations requises par l’assureur

La compagnie d’assurance exigera des informations complémentaires lorsqu’il s’agit d’un emprunteur expatrié :

• votre pays de résidence ;
• la durée de votre séjour ;
• la nature de votre statut (détaché, expatrié, mission temporaire, etc.).

Ces données permettent ensuite à l’assureur de mesurer les risques spécifiques liés à votre situation, notamment d’un point de vue politique, économique et sanitaire.

Les critères d’évaluation des risques

Pour évaluer un dossier d’assurance de prêt immobilier expatrié, l’assureur consulte notamment la liste des pays à risques publiée par le ministère des Affaires étrangères. Cette liste intègre plusieurs facteurs comme :

• instabilité politique (conflits, tensions, régimes fragiles) ;
• risque sanitaire ou épidémies ;
• faible qualité des infrastructures médicales ;
• niveau de sécurité général (criminalité, terrorisme).

En cas de résidence dans un pays figurant sur cette liste, l’assureur peut appliquer des surprimes, des exclusions de garanties ou refuser la couverture : tout dépend du degré de risque local et du profil de l’emprunteur.

Exemples de pays généralement proches du risque nul à modéré

Bien que chaque assureur dispose de sa propre grille de notation, voici la liste des pays souvent considérés comme moins risqués :

• Europe de l’Ouest : Allemagne, Belgique, Espagne, Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni.
• Europe du Nord : Suède, Danemark, Norvège.
• Asie-Pacifique : Japon, Singapour, Australie, Nouvelle-Zélande.
• Amérique du Nord : Canada, États-Unis (sauf certaines régions spécifiques).

Ces pays sont généralement couverts sans surprime, sous réserve d’un profil médical standard et d’un contrat clair.

Exemples de pays fréquemment jugés à risque élevé

En revanche, les pays suivants peuvent être soumis à des conditions renforcées, voire exclus :

• zones en guerre ou en conflit (par exemple Syrie, Yémen, Afghanistan) ;
• états avec instabilité économique ou politique élevée (certains pays d’Afrique sub-saharienne ou du Moyen-Orient) ;
• régions en crise sanitaire ou peu dotées en infrastructures médicales fiables.

Dans ces cas, l’assureur peut imposer une surprime, limiter les garanties (par exemple, exclusion ITT/PTIA) ou refuser purement et simplement la couverture.

Quel est le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier expatrié ?

Il n’est pas possible de donner un coût standard en matière d’assurance : les contrats sont conçus en fonction des profils. Le tarif d’une assurance de prêt immobilier est exprimé en TAEA (taux annuel effectif de l'assurance). Ce dernier est variable selon le profil de l’emprunteur, le pays de résidence, et les garanties demandées (décès, PTIA, ITT par exemple).

Le TAEA (le taux annuel effectif de l’assurance) vous permet de comparer le coût des assurances emprunteur. Il peut être calculé de deux façons :

• le TAEA calculé sur le capital emprunté. Les cotisations restent fixes tout au long du crédit ;
• le TAEA est calculé sur le capital restant dû. Au cours du remboursement du crédit, les cotisations d’assurance diminuent à mesure que le capital restant dû baisse.

Comment comparer les coûts des assurances de prêt pour expatrié ?

Reste à savoir maintenant comment choisir la meilleure assurance de prêt immobilier ! Si vous contractez un prêt immobilier auprès d’une banque française alors que vous vivez à l’étranger, il est souvent plus judicieux de vous tourner vers un assureur également installé en France. Celui-ci pourra vous proposer une couverture spécifiquement pensée pour votre statut, soit directement via la banque, soit par l’intermédiaire d’une compagnie indépendante.

Ensuite, pour dénicher l’offre la plus adaptée pour votre assurance emprunteur expatrié, il faut comparer en détail plusieurs propositions, idéalement grâce à un comparateur en ligne. Parmi les points de vigilance, on retrouve :

• la présence d’un contrat « spécial expatrié » couvrant votre pays de résidence ;
• la possibilité de réaliser les examens médicaux dans votre pays, via un centre partenaire ;
• des garanties adaptées aux risques propres à votre situation et à votre lieu de vie ;
• le type de contrat proposé (assurance de groupe ou individuelle) ;
• le montant de la prime, avec ou sans surprime.

Quelles garanties lorsque vous êtes expatrié ?

Garanties de base : décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie sont deux protections qui constituent le socle minimum de tout contrat d’assurance de prêt immobilier expatrié.

• PTIA : prise en charge en cas d’invalidité physique ou mentale totale empêchant toute activité professionnelle et nécessitant l’aide d’un tiers pour au moins trois des quatre actes essentiels de la vie (se nourrir, se laver, se déplacer, s’habiller).
• Décès : l’assureur rembourse le capital restant dû au prêteur. Certaines exclusions sont courantes, comme le suicide, l’exercice d’un métier à risque ou la pratique de sports extrêmes.

Garanties d’incapacité et d’invalidité de travail

Les garanties d’incapacité et d’invalidité de travail peuvent être accordées ou non selon l’analyse du dossier de votre assurance de prêt immobilier expatrié par l’assureur :

• ITT (incapacité temporaire totale) : déclenchée après un accident ou une maladie empêchant temporairement d’exercer une activité professionnelle. Dans l’Union européenne, certains contrats prévoient des indemnités journalières sous conditions ;
• IPT (invalidité permanente totale) : applicable si le taux d’invalidité est supérieur à 66 %, rendant impossible l’exercice du métier ou de toute autre profession ;
• IPP (invalidité permanente partielle) : activée lorsque l’invalidité dépasse 33 %.

Garantie perte d’emploi

Enfin, la garantie perte d’emploi est facultative, mais cette couverture assure un soutien financier temporaire (versement forfaitaire ou report d’échéances) en cas de licenciement. À noter toutefois qu’elle ne s’applique généralement pas :

• en période d’essai ;
• en préavis de licenciement ;
• en cas de mise en préretraite ;
• en cas de démission ou de licenciement pour faute grave.