⏱L'essentiel en quelques mots
Le dispositif Denormandie est un programme de défiscalisation visant à encourager à la rénovation de logements anciens particulièrement inefficaces d’un point de vue thermique. Il offre la possibilité à un investisseur locatif de bénéficier d’une exonération fiscale de 12, 18 ou 21 % sur le montant du bien à condition de réaliser des travaux d’ampleur dans un logement situé dans une commune participant au programme. Celui-ci doit par la suite être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans sous certaines conditions (loyers plafonnés, locataire aux ressources limitées). Les travaux doivent en outre respecter certains critères :
- permettre un gain énergétique d’au moins 20 % (ou 30 % pour les logements individuels) ;
- ramener le bien à une consommation énergétique globale inférieure à 331 kWh/m²/an (soit l’étiquette énergétique E a minima) ;
- concerner au moins 2 types de travaux parmi une liste de 5 travaux définis concernant l’isolation, le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire ;
- les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat ;
- s’il n’est pas strictement obligatoire, le recours à un artisan reconnu garant de l’environnement est fortement recommandé par les pouvoirs publics.
Sommaire
Quels types de travaux sont éligibles au dispositif Denormandie ?
Le programme Denormandie est un dispositif fiscal permettant à un investisseur locatif de bénéficier d’une exonération d’impôts partielle pendant une certaine durée. Il implique l’achat et la rénovation d’un bien immobilier non-meublé par un particulier afin de le mettre en location par la suite, avec un loyer plafonné auprès de locataires disposant de ressources limitées.
Le logement doit par ailleurs être à usage d’habitation ou le devenir après les travaux et se situer au sein d’une des 245 communes participant à l’un ou l’autre des dispositifs “Action Cœur de Ville” ou “Opération de revitalisation du territoire (ORT)”.
En fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur peut alors bénéficier d’une exonération fiscale de respectivement 12, 18 ou 21 % du montant total engagé (dans la limite de 300 000 € ou 5 500 €/m²) étalée pendant toute la durée de la location. Cette mesure implique cependant la réalisation de travaux bien particuliers ainsi que le respect de certains critères de performance.
Une liste de travaux spécifiques
Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Denormandie, le propriétaire doit réaliser un bouquet d’au moins 2 types de travaux (dits “d’amélioration”) parmi la liste des 5 travaux prédéfinis suivants :
- isolation des combles ;
- isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur) ;
- isolation des parois vitrées (fenêtres ou porte-fenêtres) ;
- remplacement de chaudière par un équipement plus performant ;
- remplacement d’un équipement de production d’eau chaude sanitaire par un appareil plus performant.
Certains travaux complémentaires également éligibles
Dans le but d'optimiser le confort des futurs locataires du logement, d'autres travaux complémentaires peuvent également être entrepris par les investisseurs. C'est le cas notamment :
- des travaux permettant d'assainir et d'aménager les espaces inutilisés dans le logement tels que des sous-sols ou des combles ;
- des travaux concourant à la création de surfaces habitables nouvelles comme par exemple un garage, un balcon ou une terrasse.
Les critères de performance
Pour obtenir l’exonération fiscale, les travaux doivent en plus respecter certains critères de performance énumérés par les articles 4 et suivants de l’arrêté du 26 mars 2019 à destination des professionnels réalisant l’intervention. D’une manière générale, ils doivent en outre :
- permettre un gain énergétique d’au moins 20 % et d’au moins 30 % dans le cas des logements individuels ;
- permettre de parvenir de ramener le logement à un niveau de consommation énergétique global inférieur à 331 kWh par m² et par an correspondant à l’étiquette énergie E du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le montant des travaux engagés doit correspondre à au moins 25 % du coût total de l’investissement.
Est-il possible de faire les travaux de rénovation soi-même ?
Les sommes engagées pour des travaux effectués par ses propres moyens ainsi que pour du matériel acheté de façon personnelle peuvent être éligibles au dispositif Denormandie. Pour bénéficier de l'exonération fiscale, il est cependant fortement recommandé par les pouvoirs publics de faire appel à un artisan labellisé RGE (reconnu garant de l'environnement).
Il permet de s’assurer que les travaux sont réalisés de façon qualitative et dans le respect des différentes procédures légales et administratives. Le recours à un artisan RGE engage la responsabilité de l’artisan quant aux niveaux de performance énergétique à atteindre et vous garantit donc de bénéficier de l’exonération fiscale.
Quels sont les délais pour finir les travaux et les justificatifs à conserver ?
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant l’acquisition du bien. À l’issue du chantier, un nouveau diagnostic de performance énergétique (RGE) est à réaliser afin de mesurer le gain énergétique permis par les travaux.
L’ensemble des justificatifs relatifs aux travaux réalisés ainsi qu’au professionnel les ayant réalisés est à conserver soigneusement dans la perspective d’un potentiel contrôle de l’administration fiscale. Il s’agit notamment des factures datées et mises au nom du propriétaire.