L'éco-prêt logement social pour améliorer la performance énergétique

Que faut-il savoir sur l’éco-prêt logement social ?

Alors que la France comptait environ 4,7 millions de logements sociaux au 30 juillet 2021 pour près de 10 millions de personnes logées selon les chiffres de l’Union sociale de l’habitat, le parc locatif social est aujourd'hui de plus en plus vétuste avec pour conséquence des performances énergétiques souvent très médiocres et un confort thermique quotidien laissant à désirer. 

C'est en partant de ce constat que le grenelle de l'Environnement de 2007 avait abouti sur la nécessité d'une réhabilitation d'envergure du parc immobilier national, qui, s'il ne se limite pas aux logements sociaux, insistait fortement sur l'importance de la rénovation thermique de ce type d'habitat.

Les objectifs du PLS

Pour soutenir les travaux visant à améliorer le confort thermique des habitants de logements sociaux et à réduire leurs charges énergétiques, l’État a mis en place différentes mesures d'aide à la rénovation thermique du logement social parmi lesquelles l'éco-prêt logement social, autrement appelé éco-PLS. 

Destiné aux bailleurs sociaux, ce prêt à taux bonifié est conçu pour encourager la réhabilitation des habitations les plus énergivores sur le marché locatif social. 

Il vise à financer des travaux d'efficacité énergétique au sein d'immeubles situés dans des zones ANRU (zones d'aménagement et de rénovation urbaine). Versé par la Caisse des dépôts et consignations, il vient en complément d'autres aides publiques consacrées à la rénovation de ces zones.

Les évolutions du dispositif

Depuis sa création en 2009, les conditions du dispositif ont évolué donnant naissance à plusieurs générations de crédit avec les termes suivants : 

• en 2009 : une enveloppe de 1,2 milliard d’euros a été débloquée pour rénover 100 000 logements sociaux prioritaires avec des taux d’intérêt de 1,9 % sur 15 ans et de 2,35 % sur 20 ans. Elle a été entièrement consommée au 1er juin 2011 ; 

• en 2011 : une nouvelle enveloppe a été approuvée pour rénover 70 000 nouveaux logements par an jusqu’en 2020 avec un taux d’intérêt désormais variable et indexé sur les conditions du livret A. Les organismes bancaires prêteurs ont par ailleurs dû s’engager sur un quota minimum de 30 % de logements classés E, F ou G pour une période de 5 ans avec cependant 14 000 demandes par an autorisées pour des logements classés D. Seulement 25 000 éco-PLS par an ont été accordés sur ces bases, ce qui a donc nécessité une nouvelle refonte du dispositif ; 

• en 2013, un nouvel objectif ambitieux de 120 000 rénovations de logements sociaux par an a été défini avec pour ce faire des conditions d’octroi plus favorables aux bailleurs avec un nombre de logements classés D éligibles à hauteur de 50 000 par an et une indexation des taux d’intérêt sur le livret A : moins 75 points pour les prêts souscrits sur 15 ans ou moins ; moins 45 points pour les crédits contractés sur plus de 15 ans et une durée supérieure ou égale à 20 ans ; moins 25 points pour les emprunts réalisés sur plus de 20 ans et jusqu’à 25 ans. 

• en 2021, pour être encore plus attractif, le montant de l’éco-PLS passe à 22 000 € (hors bonus amiante) pour les projets à énergie neutre garantie et pour les lauréats de l’appel à projet MassiRéno ; 

• enfin, en 2023, une nouvelle convention est signée pour 4 ans jusqu’en 2027 avec une dotation de 6 milliards d’euros (contre 4 milliards pour la précédente) avec un objectif de suppression totale des passoires thermiques du logement social et la volonté de faire de l’éco-PLS le plus important contributeur à la réduction des émissions de gaz à effet de serre dans le bâtiment. Le montant de l’emprunt peut ainsi désormais atteindre 33 000 €.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce crédit ?

L’éco-prêt logement social est destiné aux différents organismes qui remplissent le rôle de bailleur social.

Quels sont les organismes éligibles ?

La plupart des bailleurs sociaux ont la possibilité de recourir à l’éco-PLS. Parmi eux, on peut citer notamment : 

• les différents organismes HLM (d’habitat à loyer modéré) que sont notamment les OPH (offices publics de l’habitat), les ESH (entreprises sociales pour l’habitat) ou encore les coop’HLM
• les SEM (sociétés d’économie mixtes) immobilières dont la mission statutaire repose sur la production et la gestion de logements sociaux ;
• les différentes collectivités territoriales ainsi que leurs groupements ;
• les établissements publics tels que le CROUS, les centres communaux et intercommunaux d’action sociale (CCAS/CIAS) ou encore les EPS ;
• les organismes à gestion désintéressée disposant d’un agrément de maîtrise d’ouvrage provenant du ministère du Logement ;
• toute personne morale ayant pour mission la réhabilitation de logements conventions comme le prévoient les articles L351-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ; 

Ce prêt à taux zéro est par ailleurs destiné en priorité à la rénovation des bâtiments les plus énergivores, c'est-à-dire ceux dont le résultat du  DPE (diagnostic de performance énergétique) affiche une étiquette énergétique E, F ou G. Une partie du programme est malgré tout ouverte aux logements de classe D avec une limite de 50 000 demandes par an.

Quelles conditions doivent respecter les logements concernés ?

Pour être couverts par l’éco-PLS, les travaux entrepris doivent répondre aux exigences suivantes :  

• ils doivent permettre d'obtenir une baisse significative de la consommation énergétique. Le gain énergétique entre l'avant et l'après travaux doit ainsi être d’au-moins 40 % et de minimum 80 kwh/m²/an pour l'alimentation des systèmes de chauffage, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire, d'éclairage ainsi que pour l'utilisation des autres appareils associés ; 

• une fois les travaux de rénovation achevés, la consommation énergétique du bâtiment réhabilité ne doit pas dépasser 250 kWh/m²/an, soit le niveau requis pour atteindre l'étiquette énergétique D dans le DPE ; 

• les rénovations effectuées sur le bâtiment ne doivent pas dégrader les émissions de gaz à effets de serre entre l'avant et l'après travaux. Ces émissions doivent par ailleurs être inférieures ou égales à 50 kg CO²eq/m²/an ; 

• le projet de réhabilitation doit inclure plusieurs modifications et non pas seulement un remplacement de chauffage qui ne peut pas être le seul geste de rénovation entrepris. Il peut comporter par exemple une isolation des murs, des parois ou des plafonds ou encore un remplacement du système de ventilation.

L’exception pour les immeubles très anciens

Une exception s'applique pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948. 

Les logements dont la date de construction est postérieure au 1er janvier 1948 doivent en effet présenter un résultat de performance énergétique minimum à l'issue des travaux calculé à partir de la méthode TH-C-E-ex c'est-à-dire à partir des cinq usages principaux (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires). 

Les logements dont la date est antérieure au 1er janvier 1948 ne pouvant faire l'objet d'un tel calcul, une dérogation est prévue pour évaluer leur éligibilité. Les habitations classées D, E, F et G construites avant 1948 peuvent ainsi bénéficier de l'éco-PLS si elles font l'objet d'un bouquet de travaux d'économie d'énergie parmi une liste définie dans la convention éco-PLS sans qu’aucun calcul ne soit requis. Les travaux doivent dans ce cas répondre à une obligation de moyens et non de résultat comme c’est le cas pour les logements d'après 1948.

Le montant de l’éco-prêt logement social

L'éco-prêt logement social visant à soutenir les bailleurs sociaux peut aller de 6 500 à 33 000 € par logement en fonction notamment du gain énergétique permis par les travaux.

Montants éco-PLS

Gain énergétique primaire (en kWh/m²/an)	Montant du prêt octroyé par logement (en €)
entre 80 et 109	6 500
entre 110 et 169	10 500
entre 170 et 229	17 500
entre 230 et 299	21 500
entre 300 et 389	27 000
≥ 390	33 000

Source : ecologie.gouv.fr (2023). 

Pour l’obtention des droits à prêt, des majorations peuvent s’appliquer dans certains cas de figure : 

• un bonus de 2 000 € par logement lorsque les rénovations entreprises permettent au logement de justifier d’un nouveau label de performance énergétique tel que le bâtiment basse consommation (BBC) par exemple ; 

• un bonus de 3 000 € par logement rénové avec une présence d’amiante avérée au sein du bâtiment ; 

• un bonus de 3 000 € lorsque les travaux permettent un gain d’au-moins 70 % en termes d’émissions de gaz à effet de serre ; 

• un bonus de 2 000 € lorsque le logement est exempt de chauffage au gaz après travaux ; 

• un bonus de 2 000 € pour des travaux réalisés dans un logement exposé aux points noirs de bruit dus aux réseaux routiers et ferroviaires. 

Une majoration complémentaire peut également être obtenue par l’intermédiaire de la Banque des territoires et de la DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) pour les projets de réhabilitation dits “à énergie neutre garantie” (ou E = 0).

Est-il possible de cumuler l’éco-PLS avec d’autres aides ?

L'éco-prêt logement social peut être combiné avec la prime énergie proposée par les fournisseurs d'énergie et autres hypermarchés dans le cadre du dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE). Ce programme d'incitation à la réalisation d'économies d'énergie sur le principe pollueur-payeur sert à financer des travaux de rénovation visant à améliorer l'efficacité énergétique d'un logement comme l'isolation thermique des murs et des parois vitrées ou encore le remplacement de chauffage. 

Le principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique versé par l’agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov’, n’est lui en revanche pas cumulable avec l’éco-PLS puisqu’il s’adresse aux bailleurs privés et non aux bailleurs sociaux. 

Le PLS peut enfin être complété par le prêt PAM BEI de la Banque des Territoires en partenariat avec la Banque européenne d’investissement permettant de réaliser des rénovations thermiques et ainsi de couvrir l’intégralité du montant des travaux.