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La loi Scellier

Les contribuables disposent depuis janvier 2009 d'une nouvelle mesure défiscalisante : la loi Scellier. Explications en trois points.

Le principe

Au même titre que les lois Borloo et Robien, la loi Scellier est un dispositif défiscalisant permettant aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Concrètement, le nouveau dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés en France se portant acquéreurs, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un bien immobilier neuf ou en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).

L'achat de ce bien leur permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% du prix du logement destiné à être loué, à hauteur de 300 000 €. À compter de 2011, la réduction d'impôt sera ramenée à 20%.

Si la réduction fiscale accordée pour une année est supérieure à l'impôt sur le revenu dû pour cette même année, le contribuable pourra imputer la différence sur le montant dû au titre des six exercices suivants.

Les modalités

• le type de logement concerné : tous les biens neufs et économes en énergie (c'est-à-dire respectueux de la norme RT2005). À noter que les logements classés monuments historiques sont exclus du dispositif.
• le cumul : un seul et même bien acquis en Scellier ne peut réunir plusieurs gains fiscaux. En revanche, les contribuables peuvent cumuler plusieurs avantages fiscaux s'ils proviennent d'investissements locatifs différents.
• la durée : le bien doit être loué pour une période minimale de neuf ans, une promesse qui doit être tenue dans un délai d'un an à compter de l'achat du bien ou de l'achèvement des travaux.

Un dispositif étalé jusqu'à 15 ans

Au-delà de cette période de neuf ans, l'investisseur peut prolonger le dispositif jusqu'à 6 années supplémentaires, par période de trois ans. Cette prorogation est appelée « Scellier social ». La réduction d'impôt annuelle y est ramenée à 2% du prix d'acquisition, ce qui porte le gain fiscal à 37% sur 15 ans. Les loyers eux ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :

	Scellier	Scellier social
Zone A (Paris et villes limitrophes, Côte d'Azur...)	21,72 € le m²	17,38 € le m²
Zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants, deuxième couronne parisienne...)	15,10 € le m²	12,08 € le m²
Zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants et de moins de 250 000 habitants...)	12,35 € le m²	9,88 € le m²

Scellier, Borloo, Robien : quelle différence ?

L'avantage de la loi Scellier est clair : il s'agit d'une réduction fiscale applicable directement sur le montant de l'impôt. Le gain fiscal proposé est dès lors plus intéressant que le principe de déduction d'impôts induit par les dispositifs Borloo et Robien, déduction s'appliquant au revenu brut global. À noter que ces deux mesures sont vouées à disparaître à la fin de l'année 2009.

Quelques conseils avant d'investir dans un bien Scellier

Plusieurs éléments doivent être pris en compte avant de se lancer dans un investissement locatif :

- bien choisir l'emplacement du logement. Un investissement locatif est avant tout un placement immobilier; il faut donc que le bien réponde À certaines exigences. Veillez À ce qu'il se situe À proximité des commerces et des écoles et qu'il soit bien desservi par les transports. N'hésitez donc pas À aller sur place et À utiliser Google Earth. À titre d'exemple, un logement situé dans un point stratégique du futur Grand Paris peut constituer une belle opportunité;

- renseignez-vous si la demande locative est réelle dans la zone où se situe le bien. Vérifiez également les prix locatifs et s'ils sont en adéquation avec la simulation que vous avez effectuée;

- vérifiez la présence de propriétaires en résidence principale dans le programme. Ces derniers sont en effet plus actifs en cas de problèmes au sein de la copropriété;

-souscrivez aux assurances adéquates. Analysez avec précaution les garanties (garantie « loyers impayés », garantie « absence de locataire »...);

- renseignez-vous sur le sérieux et la qualité du promoteur;

- privilégiez un programme isolé plutôt qu'un investissement en ZAC (zone d'aménagement concerté). La raison ? 60% des logements neufs ont été vendus en investissement locatif en 2009. Ce qui veut dire que si vous investissez À proximité d'autres programmes, plusieurs biens seront mis en vente au même moment au terme de la période de défiscalisation, pouvant entraîner du coup une baisse des prix.

- vérifiez que la société de défiscalisation ne surévalue pas certains éléments dans la simulation d'investissement (montant des revenus locatifs mensuels, revalorisation annuelle du bien...).

Sources : LegiFrance Article 199 septvicies de la loi de finance 2009, loi Scellier sur guideducredit.com & loi Scellier sur exonerationfiscale.com