Vous avez un prêt immobilier et vous souhaitez en changer les modalités (taux, durée, mensualités..) ? Quel que soit votre objectif, vous pouvez renégocier votre crédit immobilier auprès de votre banque prêteuse ou choisir de mettre en concurrence les offres sur le marché. Dans les deux cas, l'opération doit être initiée au bon moment.
- La renégociation de prêt immobilier consiste à solliciter votre banque prêteuse pour qu'elle accepte de modifier votre contrat. La banque n'est pas tenue d'accéder à votre demande. Il vous reste alors le rachat de prêt comme solution ;
- Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter votre prêt actuel par un nouvel organisme. Ce dernier solde votre prêt et vous présente un nouveau contrat plus en phase avec votre besoin. Choisir le rachat de crédit immobilier permet de mettre en concurrence les différentes offres sur le marché pour souscrire la meilleure d'entre elles ;
- Renégocier ou faire racheter son prêt immobilier permet de revoir les différentes modalités de votre crédit : assurance-emprunteur, taux, durée, mensualité, etc.
- Renégocier son prêt immobilier n'est pas toujours rentable : il faut arbitrer entre les économies réalisées et les frais de la renégociation.
Sommaire
- Quel est l'avantage de renégocier mon prêt immobilier ?
- Renégociation et rachat de prêt immobilier : quelle différence ?
- Quand renégocier mon prêt immobilier ?
- Comment réussir la renégociation de mon crédit immobilier sans changer de banque ?
- Combien coûte un rachat de crédit immobilier par une autre banque ? Est-ce rentable ?
Quel est l'avantage de renégocier mon prêt immobilier ?
Quels sont les avantages à renégocier son prêt immobilier ? Cette opération permet de réduire le coût de son crédit. Exemple, les taux de prêts immobiliers en 2021 étaient particulièrement bas en France. Certains dossiers ont été financés à moins de 1 % sur 20 ans !
Si vous avez emprunté il y a quelques années, il y a des chances que vous puissiez renégocier un taux plus bas. Puisque les intérêts bancaires sont le premier poste de dépense dans votre prêt immobilier, un écart important de taux peut faire une grande différence sur le coût total de votre financement. Cette réduction du coût total se traduit sur votre crédit soit par la baisse de vos mensualités ou de la durée du crédit, voire les deux dans certains cas.
Renégociation et rachat de prêt immobilier : quelle différence ?
Renégocier son prêt immobilier et opérer un rachat de crédit sont deux opérations différentes. Renégocier son crédit immobilier signifie négocier de nouveau les conditions de l'emprunt avec son banquier (taux d'intérêt, durée d'emprunt, montant de vos mensualités, échéancier de remboursement ou encore conditions annexes). Le rachat de crédit consiste à se diriger vers une nouvelle banque qui rachète votre prêt et vous propose un nouveau crédit adapté à vos besoins.
Renégocier son prêt avec sa banque
Renégocier son prêt immobilier sans changer de banque est possible. Si elle accepte votre demande, elle doit alors établir un avenant au contrat ainsi qu'un nouveau tableau d'amortissement. Mais si elle refuse, il est toujours possible de faire racheter son crédit immobilier par une autre banque.
Racheter son prêt par une autre banque
En effet, il est possible de solliciter un rachat de crédit immobilier auprès d'un nouvel établissement financier. Une fois votre demande acceptée, la nouvelle banque établit le contrat de votre nouveau crédit immobilier. Une fois le contrat signé, votre nouvelle banque rachète votre crédit à votre ancien établissement bancaire et fait démarrer les nouvelles mensualités.
Pour vous aider dans la renégociation avec une autre banque, Empruntis vous accompagne dans vos démarches. Un courtier immobilier met en concurrence les offres des établissements de prêt pour vous dénicher les meilleures conditions et obtenir le taux le plus avantageux grâce à son talent de fin négociateur.
Attention
Il ne faut pas confondre le rachat de prêt immobilier avec le regroupement de crédits, opération qui consiste à rassembler plusieurs prêts sous une seule ligne dont la durée est allongée pour augmenter son reste à vivre. Cette solution permet d'éviter le surendettement.
Quand renégocier mon prêt immobilier ?
Quant à savoir quand renégocier son prêt immobilier, plus cette opération est effectuée en début de crédit, plus elle est intéressante pour vous. Pourquoi ? Parce que vous remboursez plus d'intérêts en début de prêt que de capital. Plus vous avancez dans le remboursement de votre crédit et plus la part du capital dans votre mensualité augmente et celle des intérêts baisse. Renégocier son contrat en fin de crédit n'est donc pas intéressant puisque l'opération ne concerne que les intérêts (qui sont pour la plupart remboursés en début de prêt).
Avant de vous lancer dans une procédure de renégociation, voici les éléments que vous devez vérifier :
- Le moment auquel vous décidez de renégocier votre prêt : vous devez être au premier tiers du remboursement de votre crédit.
- L'écart entre les taux : la différence entre l'ancien taux et le nouveau doit être suffisamment importante (au moins 0,7 point).
- Le capital restant dû : la part du capital restant à rembourser doit être de 70 000 € minimum.
Bon à savoir
Combien de fois peut-on renégocier son prêt immobilier ? Vous pouvez renégocier votre crédit autant de fois que vous le souhaitez. Vous devrez cependant observer un délai entre 2 renégociations de prêt immobilier.
Comment réussir la renégociation de mon crédit immobilier sans changer de banque ?
Pour appuyer votre dossier et mettre toutes les chances de votre côté, découvrez nos astuces pour renégocier votre prêt immobilier sans changer d'organisme bancaire.
Vérifier qu'il est intéressant pour vous de renégocier votre prêt
Renégocier son prêt immobilier n’est pas toujours une opération rentable : tout dépend des économies réalisées. Il faut tenir compte des frais de renégociation de crédit comme les frais de dossier, facturés en contrepartie de l’étude de votre demande, de l’établissement du nouveau contrat ainsi que du calcul de votre nouveau tableau d’amortissement. Vous devez donc vérifier la rentabilité de cette opération avant d’envoyer votre demande à votre banquier.
Se renseigner auprès des autres banques sur les conditions de financement
Pour avoir plus de poids dans la négociation avec votre banque, vous devez savoir ce que les autres organismes proposent. Faites une simulation de rachat de crédit immobilier et comparez les offres. Plus vous êtes averti des solutions disponibles, plus vous serez à même de négocier efficacement face à votre banquier.
Simulation d'une renégociation de prêt immobilier
Pour mieux comprendre, voici un exemple de renégociation d'un prêt de 300 000 € souscrit en janvier 2017 :
| Caractéristiques du crédit immo (hors assurance) |
Crédit souscrit en janvier 2017 |
Crédit après renégociation (5 ans après) |
|---|---|---|
Montant |
300 000 € |
246 741 € |
Taux |
1,70 % |
0,85 % |
Durée |
20 ans |
15 ans |
Mensualité |
1 475 € |
1 461 € |
Coût |
54 000 € |
16 234 € |
| Ancien prêt | Nouveau prêt | Différence | |
|---|---|---|---|
Mensualité |
1 475 € |
1 461 € |
14 € |
Coût |
54 000 € |
16 234 € |
37 666€ |
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Envoyer une lettre de renégociation de prêt immobilier à votre banquier
Pour faire valoir votre demande, vous devez envoyer une lettre de renégociation de prêt immobilier. Cette lettre doit être explicite et formalise votre demande de renégociation de prêt immobilier. Le conseiller en charge de votre dossier vous recontactera ensuite pour discuter avec vous des nouvelles conditions.
Souscrire un produit financier supplémentaire
Souscrire un produit financier en plus, comme une assurance-vie, permet de conforter la banque dans l'idée de vous garder parmi ses clients. En effet, elle a ainsi tout intérêt à conserver vos comptes chez elle, ce qui la rend ensuite plus encline à accepter de renégocier votre prêt immobilier.
Penser à renégocier l'assurance emprunteur
Renégocier votre crédit immobilier n'entraîne pas la modification de votre assurance. Pour changer votre contrat, vous devez faire jouer la concurrence. Les assurances externes proposent des offres personnalisées calculées sur votre profil et sur votre projet, à l'inverse des assurances groupes (des banques prêteuses) qui reposent sur la mutualisation des risques. Faire jouer la concurrence permet ainsi de trouver une assurance moins chère à condition que le nouveau contrat présente a minima les mêmes garanties que le contrat groupe.
Cependant, le coût de l'assurance est lié à votre situation et à votre âge. Il est donc probable que vous ayez à payer plus qu'au moment de la signature de votre ancien crédit.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier par une autre banque ? Est-ce rentable ?
Avant de renégocier son prêt immobilier, il faut vérifier si cette opération est rentable. En effet, il existe des frais de rachat de crédit. Pour que l'opération soit intéressante, ces frais ne doivent pas dépasser ce que vous économisez grâce au rachat de votre prêt immobilier.
Frais de dossier
Comme pour toute demande de prêt immobilier, la banque peut facturer des frais de dossier. C'est d'autant plus vrai lorsque l'organisme que vous sollicitez doit racheter votre prêt auprès de votre ancienne banque. Ainsi, en contrepartie de l'effort fourni, l'organisme de prêt demande des frais de dossier.
Frais de garantie
Faire racheter son prêt immobilier signifie signer un nouveau crédit, souscrire une nouvelle garantie est donc requise. Vous avez le choix entre :
- Mettre en place une hypothèque : la souscription de la garantie hypothécaire est payante puisqu'elle nécessite l'intervention d'un notaire. En cas de remboursement anticipé, vous devez également prévoir les frais de mainlevée ;
- Souscrire une caution : il est possible de garantir votre crédit immobilier grâce à une caution. Vous devez verser une participation au fonds mutuel de garantie (FMG) ainsi qu'une commission. Toutefois, cette garantie reste moins onéreuse qu'une hypothèque. Car, si vous remboursez votre crédit par anticipation, vous pouvez bénéficier de la restitution d'une partie de votre participation (75 % généralement). C'est l'organisme de caution qui décide de vous accorder ou non la garantie par caution et c'est la banque qui envoie votre dossier à cet organisme pour qu'il puisse prendre sa décision.
Pénalités de remboursement anticipé
Enfin, lorsque vous sollicitez un rachat de prêt immobilier, vous devez faire face aux pénalités de remboursement anticipé. Ces frais représentent l'équivalent des 6 mois d'intérêts à payer au moment du rachat mais ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû.
Toutefois, ces frais ne sont pas appliqués dans le cas :
- D'un changement de votre lieu de travail ou de celui du conjoint ;
- De votre décès ou de celui de votre co-emprunteur ;
- De la cessation non volontaire de l'activité professionnelle (disposition prévue par la loi sur l'épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999 pour les contrats signés après le 30 juin 1999).
Vous êtes également exempté des indemnités de remboursement anticipé (IRA) si vous aviez négocié leur suppression en amont.
La renégociation de votre prêt immobilier : ce qu'il faut retenir
- Renégocier votre prêt immobilier permet de revoir votre contrat de crédit pour profiter de la baisse des taux d'intérêts.
- La renégociation peut se faire auprès de votre banque ou auprès d'un établissement extérieur (en cas de refus) : c'est ce qu'on appelle alors le rachat de crédit immobilier.
- Cette opération n'est pas toujours intéressante. Il faut prendre en compte les frais de renégociation de votre prêt pour vérifier si l'opération est bien rentable pour vous. Un courtier en rachat de crédit peut vous aider à y voir plus clair.