Immobilier : qu'est-ce qu'un avant contrat de vente ?

Qu’est-ce qu’un avant-contrat de vente ?

Une fois que vous vous êtes accordés avec le vendeur sur un prix, vous pouvez passer à l’étape suivante : la signature de l’avant-contrat.

Comme son nom l’indique, ce document n’est pas le contrat définitif : il précède le contrat final en fixant tous les éléments nécessaires pour que ce dernier puisse être signé. Même s’il ne s’agit pas de l’acte de vente au sens strict, il vous engage juridiquement et ne doit pas être pris à la légère. Si toutes les conditions mentionnées et dites « suspensives » sont en effet remplies, ces contrats vous mènent directement au contrat de vente.

Il existe trois formes d’avant-contrat :

• la promesse unilatérale de vente ;
• la promesse unilatérale d’achat ;
• le compromis de vente.

Ces avant-contrats ouvrent tous droit à un délai de rétractation de 10 jours durant lequel l’acquéreur peut revenir sur son engagement. À moins d'avoir recours à un agent immobilier qui pourrait se porter garant, aucune somme d'argent ne peut être versée à l'acheteur durant ce délai de 10 jours.

Quels sont les avant-contrats pour un achat immobilier ?

Ainsi une fois que les deux parties (vendeur et acheteur) sont d’accord sur un prix, ils peuvent signer un avant-contrat de vente qui précède la signature de l’acte définitif chez le notaire. Cet avant-contrat peut prendre la forme :

• d’une promesse de vente ;
• d’une promesse d’achat ;
• d’une promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente 

La promesse unilatérale de vente équivaut à une réservation du bien pour l'acheteur. Celui-ci verse en effet une indemnité d'immobilisation de l'ordre de 10 % du bien. En échange, le vendeur s'engage à lui vendre son appartement ou sa maison au prix fixé si toutes les conditions mentionnées dans le contrat sont réalisées.

Si l'acheteur souhaite réellement acquérir le bien, il devra « lever » son option d'achat. Dans le cas contraire, il décide de ne pas acheter le bien et ne peut pas récupérer son indemnité de mobilisation.

Si vous décidez de signer une promesse unilatérale de vente sans professionnel, c'est-à-dire sous seing privé, l’acte devra être réalisé en trois exemplaires :

• l'un pour le vendeur ;
• l'un pour l'acheteur ;
• et le troisième pour le centre des impôts où il doit être déposé sous 10 jours ouvrables.

La promesse unilatérale d'achat

À l’inverse de la promesse de vente, ici c’est l’acheteur du bien qui s’engage exclusivement et non pas le vendeur. Il convient de noter que cet avant-contrat immobilier reste toutefois relativement rare.

Si vous êtes intéressé par le bien et certain de vouloir l'acquérir, vous pouvez ainsi vous accorder sur une promesse unilatérale d'achat (PUA) avec le vendeur. Celui-ci vous envoie alors l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception et vous bénéficiez d'un délai de 10 jours pour revenir sur votre décision.

C'est un contrat fortement déconseillé car plus risqué. Le vendeur n'est en effet engagé à rien et si vous avez fait une proposition en dessous de celui de l'annonce, il pourra très bien finalement vendre son bien à un acheteur plus offrant. De votre côté, il sera plus difficile de convaincre une banque de vous accorder un prêt avec un contrat aussi peu certain et engagé à acheter, vous ne pourrez pas continuer à prospecter.

Pour éviter cette situation inconfortable, préférez donc un compromis ou une promesse de vente. Si vous êtes tout de même amené à signer une promesse d'achat, veillez à indiquer un délai très court de signature de l'acte de vente final afin d'être rapidement fixé sur votre situation. Enfin, n'oubliez surtout pas les conditions suspensives.

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

Une des principales différences entre compromis de vente et promesse de vente est que dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente les deux parties sont engagées au même degré. Autrement dit, le vendeur s’engage à vendre le bien et l'acheteur à l’acquérir.

Pourtant, les deux avant-contrats disposent d’un encadrement légal comparable. En effet, tout comme pour la promesse de vente, le contrat prévoit des conditions suspensives sans lesquelles la vente est annulée. Le vendeur peut également demander l'équivalent de 10 % maximum de la valeur du bien en acompte. Une somme que l'acheteur peut récupérer si finalement toutes les conditions suspensives ne sont pas remplies.

Que doit contenir l’avant contrat ?

Quelle que soit la forme choisie, un avant contrat doit mentionner un certain nombre de clauses spécifiques.

Les mentions à intégrer à l’avant-contrat

Au-delà des conditions suspensives, un avant contrat doit absolument mentionner :

• sa durée de validité ;
• les coordonnées du vendeur et de l'acheteur ;
• l'adresse et la superficie du bien ;
• l'origine du bien : copie de l'acte d'achat de l'actuel propriétaire.

Enfin, le propriétaire doit vous transmettre l'ensemble des diagnostics techniques nécessaires dans le cadre d'une vente : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, mesurage selon la Loi Carrez, assainissement non collectif, performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Les conditions suspensives

Quelle que soit la forme d'avant contrat choisie, vous êtes tous deux engagés, à vendre ou à acheter selon les cas, si toutes les conditions mentionnées dans le contrat sont remplies. Veillez donc bien à mentionner toutes les clauses et conditions suspensives qui pourraient vous empêcher d'aller jusqu'au bout de la transaction comme :

L'obtention d'un prêt immobilier

L’obtention d’un prêt immobilier est une condition primordiale pour le vendeur et l'acheteur. L'un se garantit ainsi d'être payé et le second de pouvoir financer le bien.

L'acheteur s'engage alors à démarcher des banques pour obtenir un prêt immobilier dans un délai généralement fixé à 45 jours à compter de la fin du délai de rétractation. Il précise aussi les conditions de prêt qu'il est prêt à accepter : montant emprunté, durée et taux.

Si l'acheteur a obtenu un refus de prêt ou un crédit qui ne remplit pas les modalités demandées, la condition n'est pas remplie et la promesse de vente devient nulle.

L'absence d'hypothèque sur le bien

Si le vendeur avait mis son bien en hypothèque il doit absolument la lever avant la signature de l'acte de vente. Cela vous évitera d'avoir votre future maison saisie pour une dette contractée par le vendeur. Pour vérifier la situation, votre notaire doit demander un état hypothécaire auprès du Service de la publicité foncière.

L'absence de droit de préemption sur le bien

Les collectivités territoriales peuvent bénéficier d'un droit de préemption sur les biens situés dans des zones où elles décident de réaliser des aménagements urbains. Elles sont donc prioritaires à l'achat. De même, si un locataire occupe le bien, celui-ci bénéficie également d'un droit de préemption et le bien lui est réservé en priorité.

Il est donc primordial d'être garantie qu'aucune personne ou institution n'est prioritaire sur vous pour l'acquisition du bien. Pour cela, le propriétaire ou son notaire adresse au locataire ou à la mairie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Ceux-ci ont alors deux mois pour faire jouer leur droit de préemption.

Compromis de vente ou promesse de vente : la signature de l’avant contrat

Il faut savoir que le compromis de vente et la promesse de vente sont les deux avant-contrats les plus courants en matière de transactions immobilières.

Doit-on signer l’avant contrat devant notaire ?

Les avant-contrats immobiliers ne sont pas légalement obligatoires, mais restent toutefois vivement conseillés. D’ailleurs, ils ne nécessitent pas légalement l’intervention d’un professionnel et peuvent tout à fait être établis directement par le vendeur ou l’acheteur.

Pourtant, pour les rédiger, il est recommandé de s’adresser à un notaire. En effet, Un avant-contrat doit veiller à respecter un formalisme relativement complexe et contenir toutes les clauses nécessaires à l’acte définitif. 

Quels sont les engagements une fois l’avant contrat signé ?

L’avant-contrat permet de définir les contours de la transaction immobilière et de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur. À ce titre, il formalise l’accord des deux parties, les lie et les protège. Dans la pratique, la nature du contrat va définir les engagements des deux parties, à savoir :

• dans le cadre d’une promesse de vente, c’est le propriétaire qui s’engage à vendre son bien à un prix déterminé et dans un certain délai (généralement trois mois). L’acheteur, quant à lui, accepte cette offre sans s’engager à l’acheter. Cette forme permet de protéger le vendeur qui peut remettre le bien en vente à l’issue du délai ;

• au titre d’un compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent à conclure la transaction d’un bien immobilier au prix sur lequel ils se sont accordés. Juridiquement, le compromis de vente vaut donc en principe vente (en dehors de la non-réalisation d’une condition suspensive et le délai de rétractation de 10 jours).

Quels sont les délais de rétractation ?

L’acquéreur qui signe un avant-contrat de vente immobilière dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il peut donc durant ce délai tout à fait renoncer à son engagement, et ce, sans conséquences. Il lui suffit de le notifier au vendeur par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception.  

Le délai de rétractation débute soit :

• au lendemain de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat ;
• soit au lendemain de la remise en main propre de l’acte si vous passez par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou agent).