Tout savoir sur le prêt lissé

Qu’est-ce qu’un prêt lissé ?

Un prêt lissé est un crédit comportant plusieurs lignes de prêt dont on a aménagé les mensualités afin d’obtenir des échéances constantes tout au long du crédit.

En effet, lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque peut vous proposer un crédit classique : une ligne, un taux, une mensualité. Mais il se peut aussi que vous souscriviez plusieurs prêts pour un même bien comme dans les exemples suivants :

• vous avez droit à un prêt aidé de type PTZ complété d’un crédit immobilier classique ;
• votre conseiller bancaire découpe le montant de votre crédit en deux prêts de durées différentes afin d’optimiser le coût de votre opération.

Dans ces deux cas de figure, la banque organise, généralement, votre financement sous la forme d’un prêt lissé, aussi appelé prêt multilignes, prêt à paliers, ou encore prêt gigogne.

La technique de lissage des emprunts vous évite d’avoir des mensualités de remboursement variables sur la durée de vos crédits. Elle permet de calculer une échéance unique et fixe pour honorer chacune de vos lignes de prêt sur une durée globale et de respecter votre taux d’endettement.

Avec un prêt lissé, le prêt principal est modulé en fonction d’un ou plusieurs prêts complémentaires.  Ainsi, le temps de rembourser ces derniers, l’échéance du prêt principal diminue, puis est augmentée lorsque le ou les prêts complémentaires sont soldés.  

Un prêt immobilier peut être lissé avec :

• un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt action logement, le prêt conventionné ;
• un autre crédit immobilier classique, mais d’une durée différente (optimisation du taux immobilier global) ;
• un prêt d’épargne logement associé à un PEL ou un CEL ;
• un crédit à la consommation, crédit auto, prêt pour travaux, etc.

Quel est le fonctionnement du prêt lissé ?

Pour bien comprendre comment fonctionne le prêt lissé, nous vous proposons d’étudier un exemple. Il s’agit d’un couple avec 2 enfants qui achète un bien neuf situé en zone B1 à l’aide d’un prêt immobilier classique et d’un prêt à taux zéro pour un montant total de 290 000 €. Leur revenu fiscal de référence en N-2 est de 59 000 €. Ils ont un apport de 20 000 €.

• Ils ont droit à un prêt à taux zéro de 108 000 € à rembourser sur 20 ans et à 60 mois de différé. Pendant 5 ans, leur mensualité est nulle, puis leur échéance (hors assurance) se monte à 600 € pendant les 15 années restantes (source : anil.org).
• Leur prêt immobilier s’élève à 162 000 € sur 25 ans au taux moyen de 2,35 %, soit une mensualité de 715 €.

Détails du prêt	Prêt principal	Prêt à taux zéro
Montant du prêt	162 000 €	108 000 €
Taux immobilier	2,35 %	0 %
Durée de remboursement	25 ans	20 ans
Période de différé	0 an	5 ans
Mensualités de prêt	715 €	600 €

Simulation selon les taux moyens pratiqués en octobre 2022, source empruntis.com.

Dans le tableau ci-après, vous pouvez constater la différence de mensualités avec l’application ou non du lissage des emprunts (les valeurs sont arrondies).

Durée	Mensualités sans prêt lissé	Mensualité avec prêt lissé	Part du prêt principal	Part du PTZ
5 ans	715 €	1 071 €	1 071 €	0 €
15 ans	1 315 €	1 071 €	471 €	600 €
5 ans	715 €	1 071 €	1 071 €	0 €
Coût total du crédit	52 500 €*	51 300 €**	-	-

* (715 x 12 x 25) - 162 000
** (1071 x 12 x 25) - 270 000

On remarque 3 paliers de remboursement :

• de 0 à 5 ans, seul le prêt principal est remboursé ;
• de 5 à 20 ans, le PTZ est remboursé conjointement au prêt principal ;
• de 20 à 25 ans, il ne reste plus que les échéances du prêt principal à régler.

Sans prêt lissé, la banque prélève 1315 € pendant 15 ans, ce qui expose ce couple à 2 types de risque :

• un dépassement du taux d’endettement pendant cette période et donc, un potentiel refus de leur dossier ;
• des difficultés financières pour régler leurs échéances à cause d’une augmentation de leur remboursement.

Avec le prêt lissé, les 5 premières et les 5 dernières années, la banque accroît les mensualités principales de manière à les réduire quand le PTZ devient exigible. Ce gonflement en début de contrat permet de rembourser plus de capital dès le départ et ainsi de diminuer le coût global de l’emprunt.

Comment faire un lissage de prêt ?

Au moment de la souscription de votre crédit, la banque peut vous proposer de réaliser un prêt lissé afin de faciliter l’acceptation de votre dossier.

Pour préparer au mieux votre projet immobilier, vous avez aussi la possibilité de demander conseil en amont, auprès d’un courtier et d’effectuer différentes simulations. Celui-ci vous accompagne et détermine le montage financier le plus adapté à votre situation.

• Avez-vous droit à un prêt aidé ?
• Quels sont votre taux d’endettement et le montant maximum de vos mensualités ?
• Avez-vous besoin de combiner un crédit immobilier et un prêt pour travaux ?

Il répond point par point à ces questions et vous propose des solutions appropriées.

Parfois, associer deux emprunts de durées inégales permet de bénéficier d’un taux de crédit plus avantageux sur l’un des deux et de diminuer le coût total du prêt. Par exemple, au lieu de souscrire un crédit de 200 000 € sur 20 ans à 2,20 %, vous empruntez 130 000 € sur 20 ans à 2,20 % et 70 000 € sur 7 ans à 1,90 %. Le gain est d’environ 900 €.

Quels sont les avantages du crédit lissé ?

Le prêt lissé présente de multiples avantages qui garantissent votre stabilité financière.

• Peu importe le nombre de crédits souscrits, vous remboursez une mensualité identique sur toute la durée de l’emprunt le plus long. Vous n’avez pas à vous soucier des fluctuations à la hausse de vos échéances et de leur impact sur le budget de votre foyer.
• Le lissage de vos emprunts s’effectue dans le respect de votre taux d’endettement et de votre capacité maximale de remboursement. Il facilite ainsi l’acceptation de vos crédits par les banques. Celles-ci analysent votre dossier dans sa globalité et non prêt par prêt.
• Selon la composition et les caractéristiques de votre prêt à paliers, vous réalisez des économies sur le coût total du crédit.

Les inconvénients

Tous les organismes prêteurs n’accordent pas automatiquement un prêt lissé. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, mieux vaut sélectionner un établissement de crédit qui accepte d’aménager votre PTZ avec un crédit immobilier classique au risque d’avoir des échéances en dents de scie.

Par ailleurs, le recours au lissage des emprunts complexifie les renégociations ultérieures et l’accès à certaines options telles que la modulation des mensualités ou le remboursement de crédit anticipé.

Quelles banques pratiquent le lissage de prêt ?

Les banques classiques proposent généralement le prêt lissé aux côtés d’autres catégories de crédits (prêt relais, in fine, viager, etc.).

À l’inverse, toutes les banques en ligne ne disposent pas d’un tel service puisqu’elle limite leur offre à l’emprunt amortissable à taux fixe et à échéance constante.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos fiches suivantes :

• le lissage de prêt immobilier et PTZ ;
• le lissage de prêt immobilier et prêt consommation ;
• la renégociation d'un prêt immobilier lissé ;
• les avantages et les inconvénients d'un prêt lissé.